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哪些农村房不能买卖,什么情况下农村房买卖合同无效?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:随着城乡一体化的逐渐推广,越来越多的人选择购买农村房屋,以期拆迁时获得补偿,但是他们往往忽略了并不是所有农村房屋都可以买卖的,那么哪些农村房不能买卖?如果购买的房屋不符合法律规定,势必会导致合同无效,除此之外,还有什么无效情形?不要着急,看了下文您就知道什么情况农村房买卖合同无效了。

一、哪些农村房不能买卖

(一)宅基地自建房买卖违法

国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证;另外,《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》规定,原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋,给出资者使用,并从中牟利或获取房屋产权,是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。

消费者若购买了宅基地自建房是无法拿到房产证的,也不能上市交易。一旦发生了房屋纠纷,将得不到法律的保障。即使买卖双方已签订合同,但根据《合同法》第五十二条规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同视为无效合同。

(二)农村集资房严禁上市转让

集资房是改变住房建设由国家和单位统包的制度,实行政府、单位、个人三方面共同承担,通过筹集资金,建造的房屋。集资所建住房的权属,按出资比例确定。个人按房价全额出资的,拥有全部产权,个人部分出资的,拥有部分产权。目前在城中村或城中村附近出现价格特别低的房子,买家须特别留意,这些很有可能是在宅基地上兴建的农村集资房。

由于宅基地不能上市交易,农村集资房也是严禁上市转让,也不能办理按揭,购买农村集资房最大的风险在于购买行为不受法律保护,而到公证处对交易进行公证,只能作为该交易真实性的见证,不能说明其交易合法,买家切勿贪小便宜。

二、什么情况下农村房买卖合同无效

(一)房地产分离出卖,合同无效。

由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋的所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移。如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买受人可以提出这种买卖合同无效。

(二)产权主体有问题,合同无效。

出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的,其买卖行为一般无效 。房屋的产权为数人共有的,必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,其买卖行为一般认定无效 。

(三)侵犯优先购买权,合同无效。

房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。 房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的,共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。

(四)非法转让,合同无效。主要包括转让(含买卖)下列房地产:

1、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

2、依法收回土地使用权的;

3、权属有争议的;

4、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

旧村改造带来商机多多,由于农村房权属问题复杂多样,购房前可以通过查册规避部分风险,包括查证该出售的物业产权是否清晰,是否可以正常上市交易,有否被法院查封被抵押等背景资料。如果您对农村房买卖政策还有什么不清楚的,或是因为疏忽陷入农村房屋买卖纠纷,都可以咨询专业的房产律师,毕竟他们在房产买卖等领域有丰富的经验,能够为您排忧解难。

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北京房产律师温馨提示:

购买农村房屋时需要注意,农村房屋只能在村集体成员之间买卖,非本村集体的成员购买该类房屋时,不能取得产权证书,相关交易行为不受法律保护。一旦房价上涨,卖方反悔,法院会认定买卖房屋的行为无效,买方须退回房产,作为购房人的权利得不到保障。因此,购买农村房屋要慎重。
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目前,全国范围内,农村房屋所有权人没有城市房屋所有权人持有的房屋产权证。农村房屋所有权人能用来证明自己对房屋享有所有权的证书一般是当地人民政府土地管理部门颁发的宅基地使用证书。这个证书只能证明被该证书记录的人享有宅基地的使用权,而不能明确宅基地之上的房屋所有权。
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