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房改房有什么特点,房改房离婚后怎么分?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

一、房改房有什么特点

(一)房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。

(二)房改房的销售对象是有限制的,不是任何人都可以享受房改的优惠政策,购买房改出售的住房的人只能是承住独用成套公有住房的居民和符合分配住房条件的职工。

(三)在房改售房中对购房的面积有所控制,规定人均可购房的建筑面积的控制指标,以防止一些人人大量低价购买公有住房,造成国有资产的流失。

(四)购买房改出售的公有住房有一定的优惠政策,公有住房的价格在标准价或成本价的基础上还有工龄、职务或职称方面的优惠折扣。

另外购买房改中的公有住房,在进入市场方面是有限制的。出售给职工的公有住房,一般要在住用若干年以后才可出售,如职工以标准价或成本价购买的公有住房。

二、房改房离婚后怎么分

房改房在我国刚刚开始,所以尚没有明确的法律对此做出调整。我们所能依据的,是《民法通则》、《婚姻法》、最高人民法院《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》及有关房改的若干政策、法规等。

取得房改公房产权人两种可能,一种是以标准价购房,取得部分房产权。一种是以成本价购房,取得完全产权。对此,律师做分别的论述。

以标准价购只能取得部分产权,无论比例低,都与售房单位存在着一种产权共有关系。属于分民所有部分即是夫妻双方共同财。

我国婚姻法第十三条规定:“夫妻在婚姻关系存在续期间取得的财产,归夫妻共同所,双方另有约定的除外。夫妻对同所有的财产,有平等处理权。”依据这一条款,最高人民法院在《关于审理离婚案中公房使用、承租若干问题的解答》中规定::“对夫妻共同出资而取得得部分产权的房屋,人民法院可参照上述有关答,予以妥善处理。但分得房屋部分产权的一方,一般应按所有得房屋产权比例,依照离婚时当地政府有关部门分布的同类住房标准价,给予住方一半价值的补尝。”

我们可以看出,这种规定不大公平、不大符合房改及市场经济发展的趋势。公房上市是必然的,一旦上市其价格必定比房改购房的标准价高得多。夫妻分离时,一方取得标准价的一半,而一方却拥有价值巨大的房屋这显然违背《婚姻法》的夫妻平等财产权、处分权的规定。

因此在司法解释中,最高人民法院又做一变通规定称:“对夫妻双方均争房屋部分产权的,如果双方同意或双方经济、住房条件基本不同可采取竞价方式解决。”

现阶段房改政策法规,均没有也无权直接对离婚时如何分配此房做出规定,我们要做一个法律逻辑推理。建设部《关于房改售房权属登记发证若干规定的通知》中规定:“职工以成本价购买的住房,产权归个人所有经登记核实后,发给《房屋所有权证》,产别为私产。”

也就是说,婚姻关系存续期间,夫妻双方任何一方参加房改以成本价购得的公房,即为公民私有财产,享有完全占有、使用、收益、处分权利。

而依据《婚姻法》之规定,无论该房产的产权证上登记的是夫妻双方任何一方或双方,该房产实际上都是夫妻双方共同财产,双方都对该房产的处理,就不可在依据最高人民法院的司法解释,而应像夫妻共有的彩电、冰箱等其它财产一样,按实际价值予以析产。

取得产权的房改公房,其性质同其它商品房住宅一样,旦进入市场,其价格会直接体现出来。所以,夫妻双方离婚时,只能按该房房产的实际价值来分割,而不能在按照取得该房产时所付出的代价确定房屋的价值,只有这样才是公平、合理、合法的。

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北京房产律师温馨提示:

限价房是保障房的一种,其上市有着特殊的规定。根据《北京市限价商品住房管理办法(试行)》,对于已购限价房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可按市场价出售所购住房,并按照届时同地段普通商品住房价格和限价房价格之差的一定比例交纳土地收益等价款,交纳比例为35%。
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经适房上市有限制:购房未满5年的,不得按市场价上市出售,确需出售的向相关部门申请,由保障部门确定符合条件购买人原价出售或按原价回购;已购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可按市场价出售所购住房。产权人要按原购房价格和出售价格价差70%补交土地收益等价款。
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