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如何认定房屋主体结构质量不合格,该如何处理?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:根据法律规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人有权解除合同,并要求出卖人赔偿损失。因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人有权请求解除合同和赔偿损失。那么,应如何认定房屋主体结构质量不合格呢?主体质量不合格该如何处理呢?请看下文。

一、如何认定房屋主体结构质量不合格

从技术角度看,所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。主体结构必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性,以确保承受建筑物本身的各种载荷。如:地基、承重墙等,这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题,应当视为主体结构存在问题。

所谓“质量不合格”,应指房屋未能通过验收或经核验被认定为不符合质量要求的情形。主要包括由于房屋质量问题,严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等,不属于房屋的主体结构性问题,而属于非结构性的质量瑕疵,出卖人应当对此予以修复,买受人不能因此要求退房。

二、房屋主体结构质量不合格该如何处理

根据《合同法》相关规定,房屋主体结构质量不合的,可以采取下列途径解决:

(一)实际履行:要求开发商修复。

商品房买卖中,因为主体质量问题,开发商违约以后,实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较小,如果通过加固等措施能够修复的,且确保建筑物安全的,买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定的内容履行义务,也称继续履行。

同时,购买人仍然可以依据合同约定,主张开发商的违约责任或赔偿损失的责任。

(二)解除合同:要求开发商退房。

在实际买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题较大,不能通过加固等措施能够修复的的办法解决问题的,也就是不能继续履行的,买受人可以请求解除合同,要求退房。买受人向法院请求解除合同的,法院应予支持。

(三)主张违约金及赔偿损失。

出卖人交付的房屋不合格,买受人不论是请求实际履行(修复)还是解除合同(退房)的,均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。购房者有权依法解除合同(退房),并根据实际情况要求开发商承担退还全部购房款、赔偿贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费、违约金、惩罚赔偿金等法律责任。

在商品房买卖中,主张赔偿损失的情形有下列几种:一是看房屋质量问题是否能够通过修复解决,如果通过修复能够解决,要求开发商承担修复责任,并赔偿损失;确实无法修复,再要求解除合同和赔偿损失。二是修复后是,否仍然存在威胁购房者人身、财产安全的因素。如果房屋修复后,仍然不能保证购房者的人身和财产安全,购房者就要理直气壮地提出解除合同,并要求开发商赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷,无法正常使用,严重干扰和影响了购房者的生活,可提出解除合同和赔偿损失的请求,由法官根据实际情况予以裁决。损失的计算,一般包括房款损失(以贷款还是存款利息要看合同约定)、装修损失、搬迁损失、误工损失等。

(四)违约侵权责任。

商品房的违约侵权责任,就是因商品房质量不合格,发生事故比如倒塌、脱落、塌陷、漏水侵蚀腐朽、等等而致人损伤或致物损害的,受害人或购买人可以主张违约责任或侵权责任。

以上就是关于“如何认定房屋主体结构质量不合格”以及“房屋主体结构质量不合格该如何处理”相关问题的介绍。现实生活中,房屋主体结构质量不合格并不等同于常见的房屋质量问题,因为主体结构质量有问题很难在交房时就认定。对于主体质量不合格情形的处理方式也有很多,如何才能真正维护自身的合法权益,建议您找专业的房产律师寻求帮助。

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北京房产律师温馨提示:

慎重要求退房,依法多提赔偿。实践中,购房人欲证明房屋主体不合格,须通过鉴定。但是鉴定费用过高,且何为"严重影响正常居住使用"亦无明确法律规定。因此,法院因房屋质量问题判决退房的并不多见。此时购房人追究开发商的一般质量保证责任,并要求其依法赔偿损失,效果会更好。
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先验楼再缴费、办理入住手续是收楼的正常程序,但目前的做法是让业主先在收楼文件上签字,等业主验房时,发现货不对板,维权遇到难题。所以,买家应事先在购房合同中特别约定先验房后收楼,另一方面如已成事实,则可在收楼文件上注明"室内情况尚不清楚"或"楼房状况未明"等字样。
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