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购买回迁房有什么风险,购买回迁房注意什么事项?

正在读取...  作者:北京房产律师  来源:法邦网
导读:如今,许多人在选择买房时,对回迁房越来越关注。对于回迁房的购买,您了解吗?本文将重点为您介绍购买回迁房有什么风险,以及相关的注意事项,希望这些内容对您有所帮助。

一、购买回迁房有什么风险?

回迁房就是发展商征收土地时,赔给回迁民的房子;回迁房,商品房都出房产证了,那交易都一样。没出房产证的,回迁民手持的是合同,就有一定的风险。回迁房都比商品房要便宜,敢于承担风险,那就买回迁房比较划算。

1、购买回迁房风险一——办证时间难有保障。

对于暂无房产证情况下,如果是买家认为该物业十分“超值”,则买卖双方可以在充分协商好的前提下,采用“公证赠与”方式进行。即表面是办理公证赠与物业,但私底下还是二手交易。这种做法要双方十分信任才能进行。等房产证出来之后,再办理转名手续。而一般情况下,许多“回迁房”会因各种复杂原因领不到房产证,无法正常上市。

2、购买回迁房风险二——不能办理按揭。

如果采用“公证赠与”的方式进行的话,则该买家无法办理按揭贷款手续,只能一次性付款。如买家在居住过程中又希望将此房产进行交易,如急需套现资金,该套没有房产证的“回迁房”是无法上市交易的,也无法再通过“公证赠与”的方式出售,因为有关法令规定,一套单位的赠与只能做一次。如此一来,该买家无法变现资金,最多只能以租赁的形式进行。

3、购买回迁房风险三——经济风险。

在无证情况下,该房产还会出现一定的经济风险。如办理了“公证赠与”后,上家业主如有不良贷款,被法院查封的话,该下手买家就算是手上有“赠与公证书”也无济于事,该套房产还是得被查封。

二、购买回迁房注意什么事项?

1、购买回迁房时,要注意“一房数卖”。

回迁房买卖无法办理预告登记,这就为出卖人“一房数卖”留下漏洞可钻,一旦房价高涨,违约成本过低,出卖人极有可能将房屋出售给他人。

2、购买回迁房时,一定要约定房产过户和交房的时间。

签订回迁房买卖协议时,出卖人并没有取得房产证,无法办理过户手续。因此,一定要约定房产过户的时间,实践中虽然不能保证何时取得房产证,但要写明自取得房产证多少之日起办理房屋所有权的转移手续。

签订回迁房买卖协议时,要确定具体的交房时间,若在签订合同时就是现房,则可以约定缴纳首付之日即为交房时间。

3、购买回迁房时,买方要留尾款。

没有房产证的房屋买卖存诸多风险,违约责任的规制显得非常重要。但要求违约方承担违约责任,需要缴纳法院诉讼费用、律师费,还需花费时间等成本。如果买房留有尾款(做好是大额尾款),而卖方认为违约所得小于尾款时,买方的违约机会将会大大降低。当然,具体如何将为款留下,且能顺利地完成买卖协议的签订,需要房产经纪人或者买方较高的谈判技巧。

4、购买回迁房时,要求卖方的配偶签名。

实践中,回迁房一般属于夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产,根据婚姻法的有关规定,该房产应属于夫妻共同财产,一方处分应当得到另一方的同意,否则可能产生两类法律后果:其一,若房价上涨,而配偶借口不同意出卖房屋,则有可能产生无效的法律后果;其二,若在过户之前,卖方夫妻离婚,则涉及到共同财产的分割问题。以上两种情况,只要卖方配偶签名,并辅之以必要的条款,则基本上能够预防。

5、购买回迁房时,尽量要求卖方的第一顺序继承人签字

因回迁房房产证的取得具有一定的不确定性,在取得房产证之前,若卖方发生不测,该回迁房就可能作为遗产由继承人分割。因此,回迁房买卖协议中要尽量让卖方的第一顺序继承人签字,以表明对卖方出卖行为的认可和对继承权利的放弃。一般而言,顺序继承人包括配偶、父母、子女。实践中,要求卖方的第一顺序继承人签字时,一定要注意说话的方式和技巧,以免不快。

以上便是回迁房的相关内容,从上文可知,购买回迁房是存在很多风险的。例如,您有可能领不到房产证,领不到房产证今后有可能会产生许多纠纷。对于这些纠纷,您应该有所认识。为了避免纠纷的产生,您在购买前尽量咨询相关专业律师,他们会根据您的基本情况,进行风险分析。

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经适房上市有限制:购房未满5年的,不得按市场价上市出售,确需出售的向相关部门申请,由保障部门确定符合条件购买人原价出售或按原价回购;已购房家庭取得契税完税凭证或房屋所有权证满5年后,可按市场价出售所购住房。产权人要按原购房价格和出售价格价差70%补交土地收益等价款。
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