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购买了已经抵押楼盘怎么办,房屋已抵押开发商如何赔偿

咨询者:fz12737  咨询时间:2012-09-19
免费咨询房产法律问题: 13121048109

咨询内容:

去年年底,我与某开发商签订了一份商品房买卖合同。合同中约定,我向该开发商交纳一定的房产证代办费,开发商则须为我办理房产证。现在房款早已交清,可房子一直没有交付,房产证也没有发放给我。我多次向开发商咨询交房和办证事宜,开发商总是以各种理由搪塞。最近,我突然听说该楼盘早已被抵押,现因开发商没有偿还到期贷款,银行正准备将楼盘拍卖。我震惊万分,赶忙过去打听,没想到售楼处已经人去楼空,开发商早就远走高飞了。据我了解,其他购买该栋商品房的业主也遭遇了与我相同的情况。请问这种情况下我该怎么办?我能否对开放商的诈骗行为进行报案?

魏国鹏律师解答:

您好,很高兴为您解答关于抵押楼盘有销售的相关法律问题。根据您的描述,开发商将所售房屋进行抵押的行为属于恶意欺诈,你有权要求其承担退款和赔偿的民事责任。

如果涉案数额巨大,社会影响恶劣,开发商携款逃匿,已构成诈骗罪,您和其他业主应该向司法机关报案。由于您并不知道该抵押设定的时间是在商品房买卖合同订立之前还是之后,所以,我们将按以下两种情况考虑找到开发商的赔偿问题:(一)如果抵押设定在商品房买卖合同订立之前,则买卖合同无效。

如果该抵押设定在商品房买卖合同订立之前,那么在订立商品房买卖合同过程中,开发商有义务告知你和其他购房者。但事实上,开发商并未履行这一告知义务,并且是其故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,根据我国《担保法》第49条第1款的规定,该开发商出售抵押房屋的行为无效。

你可以按照我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条的规定,要求开发商返还已付购房款及利息并赔偿你们的损失,同时还可以要求开放商承担不超过已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

(二)如果抵押设定在商品房买卖合同订立之后,你可以请求解除该买卖合同。如果抵押设定在商品房买卖合同订立之后,那么该商品房买卖合同就具有法律效力。

但是,在尚未交付房屋并为你办理产权证之间,开发商仍然拥有该房屋的所有权,因此,其在自己拥有所有权的房屋上设定抵押的行为是有效的,而且银行根据有效的抵押合同行使拍卖权的行为也是受法律保护的并且这种根据抵押合同获得的拍卖权在法律效力上优先于你根据房屋买卖合同所拥有的权利。

此时,根据《解释》第8条的规定,你可以请求解除该买卖合同,要求开发商返回已付购房款及利息、赔偿损失,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

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