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什么是二手房,二手房交接时应该注意哪些问题?

咨询者:fz15240  咨询时间:2012-12-14
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咨询内容:

律师您好,我有一个朋友想在他单位附近买一套二手房,最近已经找了好几套,都不是很满意,他担心的是二手房交接的问题。我想帮他问一下,什么是二手房?二手房交接时应该注意哪些问题呢?

魏国鹏律师解答:

您好。一、二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。

它是相对开发商手里的商品房而言,是房地产产权交易二级市场的俗称。

包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。

二、二手房交接应该注意以下问题:1、应进行水电煤抄表,并计算金额,确定上下家各自承担的份额:上下家应在双方交接房屋时作好此项工作,以免交房后双方就这些小费用产生扯皮。

同时也要办理这些的更名手续,由于水电是依附于房子存在的,一旦房子产权转移,该房屋中的相应水电设施也必然转移,不需要变更户名,但煤气不同,它还是有户名的,如果户名不更改,原房东可以凭原安装煤气的单据将煤气设施移走,现在的产权人只能重新花钱申请煤气设施,因此在房屋交易结束后交房时买卖双方不要忘了办理煤气的更名手续。

2、应办理有线电视的结算和更名手续:买卖双方在房屋买卖交易后,一般不会忘了结算水电煤的相关费用,但对有线电视往往会忽视掉,其实有线电视和煤气一样,在安装时有一笔初装费,也不是依附在房屋上的,有户名,可以变更户名,而且现在大多的有线电视费的缴纳有滞后性,很可能原屋主推迟了很多的有线电视费没有交,所以在交易后交房时,除了对有线电视的费用进行结算外,还不能忘了进行有线电视的更名手续。

3、应办理维修基金、物业管理费的结算和更名手续:除了上述费用的结算外,房屋交易后还有维修基金和物业管理费的结算,而维修基金由于数额较大,大多的买卖双方都会注意到这个问题。

结算和更名的手续一般不会忘记。但物业管理费由于数额不大,很多买卖双方都会忽略掉这个问题,往往忘了办理结算手续和更名手续,其实在交房的时候一定不能忘了办理物业更名,因为如果房屋办理完过户等手续后,物业更名却没有完成,由于现在房屋大多以物业公司管理为主,以前的那种居委会管理的方式在这种新式商品房模式里不多见,而物业公司作为公司管理来说,以服务为主,原始的人际管理在物业公司这种以赢利为目的公司来说,不可能提供以前那种人性化的服务,对物业公司来说,它的管理只能依从它所登记备案的标准而来。

4、办理相关的户口转出转入手续:前几年房屋转让时,客户对户口问题很关注,因为当时市场上成交的大多为小标的房产,十几万的情况很多,房屋内有户口的人越多赔偿的越多,所以以前买房不一定是买房,很多是看中房子要拆迁买户口呢,所以忘记户口迁出迁进的比例比较小,现在由于投资客太多,对投资客来说根本不存在户口的迁进迁出问题,所以户口问题往往被忽视,由于投资客不在乎户口问题,等到投资客再出售时,往往也会忽视户口问题,可对买房自住要迁户口的人来说,就会发生麻烦,由于前手是投资客,没有办理相关的户口迁出迁入手续,前前手的户口尚留在房屋中,买家想要迁进户口,还必须找到前前手让他迁掉户口,自己才能迁进,麻烦不说,能不能找到原房东还是另外一回事!所以不论是为了自己也好,还是为了以后卖出方便也好,一定不要忘了将户口问题解决掉。

5、交房交接书:对很多买卖双方来说,在交接了上述事项后,往往会忘了签房屋交接书,通过大型中介公司,可能会签交房交接书,以确认买卖双方的最后交房行为。

交房交接书其实是个双刃剑,签和没签往往会达成不同的后果,当然并不是说签房屋交接书比不签房屋交接书好,其实一个完整而又有保障的交房行为,应该以房屋交接书作为终止,没有房屋交接书,如果买家反悔,对一些设备问题,事后进行扯皮对卖家来说就不利了,而且如果卖家在交房中有些问题,没有房屋交接书,以后的纠纷又该多了。

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