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什么是商品房,商品房未经验收擅自使用有什么后果?

咨询者:fz15387  咨询时间:2012-12-17
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咨询内容:

律师您好,我有一个朋友想买房子,我想帮他问一下,什么是商品房?商品房未经验收擅自使用有什么后果呢?

魏国鹏律师解答:

您好。一、商品房只是特指经政府有关部门批准,由房地产开发经营公司开发的,建成后用于市场出售出租的房屋,包括住宅、商业用房以及其他建筑物,而自建、参建、委托建造,又是自用的住宅或其他建筑物不属于商品房范围。

它是开发商开发建设的供销售的房屋,能办产权证和国土证,可以自定价格出售的产权房。商品房主要分为以下两种:1、内销商品房,指房地产开发企业通过实行土地使用权出让形式,经过政府计划主管部门审批,建成后用于在境内范围(目前不包括香港、澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。

复式商品房是内销商品房的一种,是一种经济型房屋,在层高较高的一层楼中增建一个夹层,从而形成上下两层的楼房。2、外销商品房,指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定,通过实行土地批租形式,报政府计划主管部门列入正式项目计划,建成后用于向境内、外出租的住宅,商业用房及其他建筑物。

二、商品房未经验收擅自使用的后果有:1、未经验收擅自使用的,转移占有工程的日期,就成为工程的实际竣工日期。这对建设方而言,意味着要尽快地按合约内容支付合同约定的,以竣工作为支付前提条件的“竣工款”付给施工方,如果逾期付款,还要承担违约金、利息或其他赔偿责任。

2、未经验收擅自使用的,工程如果出现一般性的质量问题(包括渗水、裂缝、地面不平等功能性质量问题和影响美感的观感性质量问题)的话,建设方只能自己承担这个责任。

从理论上来说,一旦未经验收即擅自使用,将很可能造成无法区别,这些质量问题是形成于使用前还是使用后,无法区别双发责任,并且也是国家对建设方加强监管,禁止“未经验收擅自使用”的一个惩罚。

当然,以上质量问题中,地基基础、主体结构问题除外。3、 根据《建设工程质量管理条例》第五十八条规定:建设单位未经验收擅自使用的,由建设主管部门责令改正,处工程合同价款2%以上4%以下的罚款;

造成损失的,依法承担赔偿责任。

并且,对建设单位直接负责的主管人员,和其他直接责任人员,处前述单位罚款数额5%以上10%以下的罚款。4、如因擅自使用,导致降低工程质量标准,导致重大安全事故的,将遭致重大的刑事责任法律风险。

如果因为未经验收擅自使用,导致降低工程质量标准,造成重大安全事故的,根据《刑法》第一百三十七条的规定,将构成工程重大安全事故罪,对建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的直接责任人员,处五年以下有期徒刑或者拘役,并处罚金;

后果特别严重的,处五年以上十年以下有期徒刑,并处罚金。

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