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房地产转让遵循哪些原则 建设用地使用权出让形式

正在读取...  作者:北京房地产律师  来源:法邦网
导读:房地产转让遵循原则有哪些?这些原则具体规定了哪些内容?房地产转让依据这些原则有何效果?建设用地使用权又有哪些出让方式?这些方式有何区别?不同出让形式基于哪些法律规定?详情请看下文。

房地产转让原则

1、房地产转让与抵押必须依法办理法定登记手续,房屋的租赁必须向房产管理部门登记备案。这条原则又称为“及时登记原则”。及时登记有利于国家统一管理,也利于保护房地产所有人的合法权益。

2、房地产转让抵押时,房屋所有权和土地使用权必须同时转让、抵押,谓之为“房地一体原则”。房地一体转让有利于房地分离引起的房地产权混乱等不必要的纠纷。

3、房地产交易价格由国家实施管理,具体内容包括:国家定期公布基准地价、标定地价和房屋重置价格作为房地产基础价格;国家实行房地产价格评估制度,实行房地产成交价格申报制度。价格由国家管理对于稳定房地产金融秩序,避免泡沫经济是必要的。

4、土地出让合同设定的权利、义务随土地使用权同时转移原则。权利与义务相统一符合我国民法相关原则。

5、不得损害土地及房地产经济效益原则即效益不可损原则。房地产经济是国家一大经济支柱,维护房地产经济效益对我国经济发展是不可松懈的。

建设用地使用权出让

建设用地使用权出让有四种形式:协议、招标、拍卖和挂牌。

1.协议出让国有建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门代表国家作为出让方,与土地使用人按照平等、自愿、有偿的原则协商一致后,签订建设用地使用权出让合同的行为。出让国有土地使用权,除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外,方可采取协议方式。协议出让国有土地使用权,应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于国家规定所确定的最低价。协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和;有基准地价的地区,协议出让最低价不得低于出让地所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。

《协议出让国有土地使用权规定》第15条规定:土地使用者按照《国有土地使用权出让合同》的约定,付清土地使用权出让金、依法办理土地登记手续后,取得国有土地使用权。

第16条规定:以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者,需要将土地适用出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的,应当取得出让方和市、县人民政府城市规划部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权的出让合同,按变更后的土地用途,以变更时的土地市场价格补交相应的土地使用权出让金,并依法办理土地使用权变更登记手续。

2.招标出让国有建设用地使用权,是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告,邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权招标,根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。

3.拍卖出让国有加设用地使用权,是指出让发布拍卖公告,由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价,根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

4.挂牌出让国有建设用地使用权,是指出让人发布挂牌公告,按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在制定的土地交易场所挂牌公布,接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格,根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有土地使用权人的行为。

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