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二手房风云变幻分析篇 房屋买卖八大不诚信

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现象一上家后悔不卖房


房市一路飙升,房价上涨,卖方违约情况由此增多。尽管房屋出卖方在房屋买卖合同中,约定了违约金的支付,但是,仍然有很多卖家不惜承担违约金赔偿作为代价,赚取差价。


点评:受市场利益驱动,采取违约方式,获得涨价带来的收益,此现象属于典型的恶意毁约。民法中的诚实信用原则体现在合同法中,就是合同信守原则,均要求当事人双方遵守合同约定,合法正确地行使双方的义务。同时,合同法中约定了违约责任,购房者可以要求卖房人继续履行合同。如果合同已不能实际履行,购房人还可要求赔偿相应损失。


现象二卖房家庭意见不一


买卖双方签订的预约合同(包括定金、居间合同等),出卖方往往只有部分产权人出面签约,事后,其他共有人以未征得同意为由提出诉讼,要求确认预约合同无效。


点评:此类现象往往比较复杂,需要具体分析。按照民法规定,共有人擅自处分共有房屋,如果其他共有人不追认或者处分人事后没有取得完全权利,此行为即属于无效。


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但现实生活中,往往一些当事人利用该条款,明明签约出售了房屋,却以其他共有人不同意为由,要求确认合同无效。一旦发生这类情况,必须首先基于事实判断。通过各种事实和证据查明,如果其他共有人明明知道,但不表示反对或者应当知道该买卖行为,那么在法律上也可以推定已经征得了其他共有人默认或者追认,构成民法上的表见代理,视为合同有效。


现象三“包购纠纷”不是违约


下家认为既然与中介签订合同,约定具体的买卖条件,且付了一定数额的意向金或预付了部分房款,最后未能买到房子,即是中介违约了。


点评:判断是否违约得看合同如何约定。法律没有规定中介公司有义务必须买到房,但是一旦中介公司作出承诺或者保证买到房屋,如果仍没有买到,应当视为违约。


现象四因“不吉利”退房


买卖双方交易后,下家得知房屋中有人死亡或者门牌号中有“4”,以“不吉利”为由提出退房。


点评:这往往涉及到法律和风俗的关系。一般来说,法律不会考虑迷信因素。但是,在一些特殊情况下,可能对购房者的心理影响特别大,法官也会参酌这些因素,进行利益考量。


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现象五“跳单交易”买卖方违约


为了省下中介费,在中介介绍买卖双方见面后,买卖双方跳过中介私下交易,也属于违约。


点评:中介公司劳动同样受到尊重,中介公司为买卖双方提供信息,起到了桥梁作用。在中介公司诚实履行了中介义务后,如果买卖双方违反合同约定,直接进行交易,对中介公司也构成违约,应当承担相应赔偿责任。


现象六买受人拒付居间费


买受人以中介公司提供虚假信息、隐瞒重要信息等原因,拒付居间费。


点评:中介公司有如实向客户提供房屋真实情况的义务。承担赔偿责任必须要看客户损失和中介公司的行为是否相当,是否能够构成拒付理由。一旦因为中介公司的隐瞒行为或者虚假信息,造成了客户重大损失,例如中介公司未将房屋上设定抵押的情况告知客户,给客户造成了重大影响,那么中介公司要承担相应责任。


现象七弥补房屋涨幅差价


房价不断上涨,在双倍返还定金不足以弥补房屋涨幅的情况下,起诉主张房屋涨价的差价损失。


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点评:如果双方当事人在合同中约定了违约定金条款,收取定金一方如果违约,除了承担双倍返还定金外,如果不能弥补实际损失,还应当赔偿损失。


合同法上的损失除了实际的财产减少损失,还应当包括市场涨价等因素带来的本应获得而不能获得的间接损失。


现象八下家反悔不买房


下家在双方签订协议后,又以种种理由不购房,要求中介公司退还意向金。


点评:意向金不是法律概念。首先根据当事人在合同中具体的约定,判断意向金是不是可以退。如果意向金具有定金或者预付款性质,那么理应不能退还。但是,如果双方约定了退还意向金的条件,一旦对方行为不符合条件规定,那么应当退还这笔费用。


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发布时间:2010-08-28