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房屋买卖小心“双簧戏” 双簧买卖隐患多

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时下的市场尤其是二手房交易市场出现买卖双方“合演双簧”的现象,表面上减少了购房支出,但是一旦发生纠纷则会给买卖双方带来不必要的损失。


●双簧戏一:借他人名义购买经济适用房


戏剧脚本:A拥有购买经济适用房的资格,但不需要买房。B没有购买经济适用房的资格,通过与A的协议,B借A的名义购买经济适用房并支付全款,购得后再办理过户手续。


律师观点:经济适用房是政府为了满足那些收入较低的人群而专门制定的购房政策,设立了专门的部门来审核经济适用房购买资格,并通过个人填报、单位审核、政府审定,最后再通过上网公示来保障只有中低收入家庭才能买到经济适用房。但由于购买经济适用房所需的全部证明均由个人及其单位申报,没有统一的认证监测机构,一旦个人不守诚信,住房管理部门很难查到。北京市律师协会消费者权益保护委员会主任邱律师说:“借用对方的购房资格来购买经济适用房是不符合国家政策规定的,同时对于买房人来说也不能仅仅局限于经济适用房的价格优势,因为在购得之后房产证上的名字仍然是具有购房资格的人,此时一旦对方反悔,实际购买者将没有任何根据证明房子属于自己,很难打赢官司。”


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●双簧戏二:以租代售


戏剧脚本:买卖双方先签房屋买卖合同,约定房屋售价,随后买主以租赁的形式付给房主租金抵扣房款。根据双方的规定,等房子满了5年再去办理过户手续,实现真正的买卖关系。


律师观点:这种方式主要是因为国家规定,个人转让自用5年以上,并且是家庭唯一生活用房的所得,免征个人所得税。而且,购买商品房满5年出售的,营业税也有所减免。但邱律师说,这种方法存在风险。因为房屋是不动产,


不动产物权变动的公示方式为登记,仅有当事人双方达成的协议,不能发生法律效力,只有在相关房屋登记管理部门办理登记过户手续后,不动产买卖合同才发生法律效力。以先签合同后过户的方式转让房产,在合同期间,随着房价的攀升,房主可随时毁约。此时,买方则只能重新选择房源,这对买方来说是一个时间和金钱上的损失。


●双簧戏三:出售改底单商品房


戏剧脚本:在新房出售过程中,买卖双方谈妥交易价格后,直接与房屋开发商共同签署有关“改底单”的书面协议书,并变更原房屋买卖合同后签署新的合同,如同于原有买家退出此次购房行为,而由开发商与另一个购房人产生买卖关系。


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律师观点:邱律师表示,不是所有开发商都愿意“改底单”,这是一个繁琐复杂的过程。而且在征得房屋开发商的同意后还应考虑上家购买房屋时的付款方式,如果为一次性付款方式购买则比较容易,如果是贷款买房,还需要在银行操作方面作处理,通常情况下贷款买房银行是不同意随意更改底单的。在时下的市场中,通常情况下房屋拥有者不会按原价出售已购房屋的,都会从中获利,这样一来,交易不仅仅发生在购房人和开发商之间,仍然会牵扯到原房主的利益,就会出现买卖双方的额外约定,因此,仍然存在交易风险。


●双簧戏五:假赠与真买卖


戏剧脚本:买卖双方约交易价格,产生交易行为。与众不同的是,以赠予的方式进行交易过户。


律师观点:赠予行为是一种民事行为,通常只收取部分手续费用。根据税法的有关规定,将房屋赠予他人,受赠方须按4%的税率纳契税,赠予方和受赠方须各缴纳0.05%的印花税。相比之下,按正常交易渠道则需要缴纳房屋总价5.5%的营业税、买卖差价20%的个税等等,因此,会为买卖双方节省一部分资金。而邱律师表示,这样的交易风险较大。有可能卖方在交易之后追讨不回房款,同时赠予合同是可以被撤销的,因此在双方签订赠予合同发生钱币交易但未进行过户的情况下,由于实际卖方的反悔也会导致交易的终止。因此,对于买卖双方来说这些风险都是无法规避的。同时记者还了解到,按照《合同法》的规定,赠予的财产有瑕疵,赠予人不承担责任。也就是说,“买方”取得房产后如果发生了质量问题,在法律上不受保护。


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●双簧买卖隐患多期待市场更透明


虽说通过上述双簧交易可以减少买卖双方的支出,但由于是区别于正规的市场交易,因此还是存在不同程度的隐患。最主要的隐患就是交易行为缺乏有效的安全保障,由于与利益直接挂钩,容易滋生纠纷而无法圆满解决,致使交易双方的利益受到损害。就如同为了避税而出现的“黑白合同”,由于“做低” 了交易价格,一旦买房人再次将房子转让时,将面临两个问题:一是由于买入价低,房屋出售时估值也会相应降低;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,再次缴税时也会相应多缴。因此,买房人在购房置业过程中切忌短视,并要做充分的考虑。


邱宝昌说,之所以会出现如此多的双簧交易,关键在于目前的房地产市场仍是卖方市场,特别是对于二手房交易市场,交易信息透明化程度低,交易环节很多,这些因素都会致使交易价格的增加,那么,买卖双方为了减轻自己不必要的支出,就会选择一些徘徊于政策边缘的交易方式,这样必然加大了交易的不稳定因素,对买卖双方都不能给予最安全的保障,因此交易双方应尽量按照国家规定的正常渠道进行交易。


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发布时间:2010-09-27