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二手房“合理避税”的法律风险

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  所谓的“合理避税”手段,实质上是以所谓的“合法形式”减少或逃避应纳税款的行为。这对于交易双方都存在很大的法律风险。


  以租代售,对于“出租人”(实为出卖人)和“承租人”(实为买房人)而言,均拥有随时解约的权利,若承租人在租赁期内由于经济状况、房屋价格下降等因素不想再购买该房屋,请求解除租赁合同,出租人出售房屋目的即无法实现;而对买方来说,一旦房价在租期内上涨,卖方可能要求解除合同而不再出售房屋,买方的利益也无法得到保障。


  对于签订阴阳合同的情况,对卖方来说存在的风险是,买方可能以在房地局备案的合同为证据,在办理完过户手续后,要求卖方按房地局的合同价格出售;对于买方来说存在的风险是,如果在过户前缴纳了房款,而卖方违约不卖,却只赔付以给房地局签订合同中约定的价格,买方如没有充分的证据,会遭受较大的损失。而且高价买卖低价报税本来就属于虚假交易,虽然买卖双方都可以从中占点小便宜,但一旦买房人再次将房屋转让时,还可能面临两个问题:一是买入价低,房屋出售时估值也会受影响;二是由于买入价低,再次卖出和买入价之间的差额就会比较大,缴纳税款时也会相应多缴。


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  只签署买卖合同,不办理过户登记手续,根据我国房地产法律法规规定,不动产交易采取登记要件主义,房屋没有经过房地产交易中心的过户登记,房产所有权并没有转移给买方。买卖双方一旦发生纠纷,买方虽然有购房合同为证,但这只属于次要证据,只有房产证才是房屋所有权的第一证据,一旦卖房人将房屋抵押或者转售,并且办理了过户手续,那买方也只能依买卖合同追究其违约责任。另外,有的买方认为如将买卖合同进行公证就万无一失了。但笔者认为,公证机构所出具的证明只是合同效力的公证,而不是也不可能根据买卖合同来出具房屋所有权的证明,如果双方发生纠纷进入诉讼程序,买方购房的权益根本无法得到保证。


  修改商品房买卖合同的底单实际上等于原购房合同解除,重新签署新的购房合同。原来的合同归于无效,而新合同也成了瑕疵合同,一旦发生纠纷,买卖双方都将面临着权益根本无法保证的问题。


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发布时间:2010-12-14

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