法律常识

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预售商品房房产证办理的法律分析

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一、从法律角度分析。


首先,从物权角度探讨。房屋买卖合同是以转让房屋所有权为客体的双务要式合同。所有权,是指在法律的限制范围内,权利人对于所有物为全面支配的物权。其具有全面性、整体性、恒久性等特点。基于所有权的全面性,所有权人得为对所有物的全面概括的使用、处分、收益。所有权的行使不仅表现为对物的事实占有、更本质的体现为在法律上拥有对物的处分权。本案中,王女士虽然有事实上居住使用房屋,但按我国目前以登记作为不动产物权变动的登记原则,物权的产生、变更、消灭必须以一定的可以为外部察知的方式表现出来,登记使不动产物权变动具有公信力。而房产公司既未为王女士办理房屋产权证,也未到有关部门进行登记。因此其房屋转让不具备法律上的公示公信效力,不能对合同外的第三人产生拘束力和证明力。王女士拥有的只是对该房屋的使用权,房屋的实际所有人仍是房产公司。而王女士与房产公司间房屋买卖合同的合同目的就在于转移房屋所有权,房产公司有责任实施房产登记、办理房产证等法律要求的转让不动产物权的手续。这是维护不动产交易秩序的需要,也防止房产公司重复预售的必然要求。所以,房产公司拒办房产证的理由不成立。


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其次,从合同角度分析。


(一)从合同的性质分析。合同是当事人之间设立、变更或终止债权债务关系的协议。买卖合同是以转移所有权为目的的合同,其区别于其他交付财物合同(如租赁合同、借用合同)的特点之一是标的物所有权的转移。本案中,王女士付清房款,房产公司出卖房屋以获取利润的目的得以满足。在此情况下,作为出卖人的房产公司负有移转标的物所有权于买受人的义务。根据《合同法》第一百三十六条“出卖人应按照约定或交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料” 的规定,房产公司有责任向王女士交付房屋、移转房屋所有权并到房屋管理部门办理房屋产权证书。除非王女士有根本违约的情形,否则房产公司不得以任何理由拖延,拒办房产证。另外,合同是双方自愿达成的协议,按合同的充分履行、善意履行原则,房产公司应当充分履行自己的义务。


(二)从合同的相对性原则分析。合同作为债权形成的主要原因,其区别于其他民事法律关系(如物权关系)的重要特点在于合同的相对性。合同的相对性是指合同的义务和责任应由当事人承担,除法律和合同另有规定以外,合同的一方不能以合同的另一方与第三人之间的权利义务关系为由拒绝履行义务。就本案而言,王女士与房产公司间的房屋买卖关系与王女士与银行间的房屋抵押借款关系形成于两个不同的民事法律行为,是两个独立的债权债务关系。房产公司作为买卖关系的一方当事人,只能要求王女士履行买卖合同中的买方义务,不能强迫其履行另一债权债务关系中的义务,更不能将王女士的银行借款未还清作为己方不履行合同义务的理由。按合同法的相关规定,只有不可抗力等特定情形才可以免除合同一方的履行义务。显然,在无法定免责原因的情况下,房产公司拒办房产证的行为违反了合同义务,构成违约。


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二、从实践角度分析。


(一)房产公司延办、拒办房产证的原因。


虽然法律有明确规定,为什么实践中还有众多房产公司不愿意及时为购房者办理房产证呢?主要原因如下:一、为促进房屋销售,很多房产公司在为购房者介绍贷款银行的同时还担任按揭贷款的担保人,如购房者取得房产证后丧失还款能力,银行会要求房产公司承担担保责任;二、提供按揭贷款的银行与房产公司往往关系紧密,房产公司担心购房者取得房产证后延误还款,会损害银行利益进而影响双方的业务关系。对于第一项原因,前文已有所阐述。房屋买卖合同与贷款合同是两个完全独立的法律关系,担保合同作为贷款合同的从合同隶属于主合同,不具有免除房屋买卖合同一方当事人义务的效力。第二项原因则明显牵强。事实上,在购房者完全还贷前为其办理房产证并不会侵害银行利益。按照房屋按揭贷款的办理流程,房产公司、购房者及银行需凭房地产登记申请书、房产抵押合同和预售房屋预购登记证明与银行一起到房屋管理部门办理房屋抵押登记手续。登记后,银行取得房管局颁发的证明其抵押权存在的他项权证书,购房者对房屋的所有权因“抵押权”的设立而受到了限制,在房屋流转过程中不得擅自抵押、转卖。如果尚未办理房产证,无产权证的房屋无法转让,此时银行自然不用担心房屋所有权流转会损害其债权。假使购房者已经取得了房产证,也不会损害银行利益。根据我国《城市房地产抵押管理办法》第三十四条:“以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”由房管部门在房屋产权证明中注明" 抵押权"的存在。因此在购房者取得房产证后,银行可以要求重新办理房屋抵押手续,在购房者不履行按约偿还本息义务时,按《民法通则》第八十九条“债务人不履行债务的,债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者变卖抵押物的价款优先得到偿还”的规定,银行可以通过拍卖、变卖等方式实现房屋抵押权,使其债权获得清偿。且由于办理房产证后的房屋产权清晰,证照齐全,使银行抵押权的实现变得更迅捷方便,克服了房屋无产权证,产权不清,因而在房屋转让过程中出现的种种问题和弊端。而购房者在取得房屋产权证后进一步确定了其房屋所有者身份,在银行还款过程中也会更为积极主动。从此点分析,房产公司应当为王女士办理房产证。


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(二)实践中对房屋买卖合同中买方的保护。


目前我国尚无一部单独的法律规范预售房屋房产证办理的主体和期限。仅在2004年颁布的《建设部关于修改<城市商品房预售管理办法>的决定修正令》中规定预售的商品房自交付使用之日起90日内,承购人应当依法到房地产管理部门和市、县政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助,并提供必要的证明文件。由于开发企业的原因,承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的,除有特殊约定外,开发企业应当承担违约责任。实践中我国各省市对房产证办理主体的规定不尽相同,如上海市政府要求开发商和购房者共同申办房产证,北京市的购房合同则要求开发商为小业主统一办理房产证。一般来说,通行的做法是房产公司为购房者统一办理房产证,办理房产证的期限则由买卖双方在购房合同协商确定。


为了保护购房者的利益,我国部分地区开始出台相关地方法规或购房合同样本,以改变预售商品房房产证由房产公司统一办理,购房者地位被动的情形。如广州市于2005年7月出台的《新版商品房买卖合同》中就规定在开发商办结初始登记的前提下,购房者自行办理产权登记的,开发商应在商品房交付使用后的合理时日内将登记机关要求的需开发商提供的证件资料提交给购房者。从而首次确立了购房者自办房产证的制度。虽然在具体实施中也遇到了一定的问题,如购房者自行办理房产证要向房管部门提交预售房屋权属证明书,该证书是开发商办理初始登记,确立其对开发楼盘所属权的证明书。房产公司能否积极配合仍是房产证能否顺利办理的重要因素。但这仍是对现行房产市场房产证办理规则的一大突破。


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本案中,王女士首先可以要求房产公司按照当地政府规定或合同约定的方式和期限为其办理房产证。在合同无约定的情况下,根据以上规定及合同的善意履行原则,王女士可要求开发商在房屋交付后的合理期限内出具房屋登记机关要求的,需要由开发商提供的相关资料,自行到房管局办理房屋权属证书。否则可以根据房屋买卖合同中对违约责任的约定及相关法律规定向法院起诉,追究房产公司的责任。


总之,在预售商品房买卖行为广泛存在的今天,房产证办理作为房产买卖中的关键环节,不仅仅影响着某一具体的房产交易能否顺利进行,还影响着房产交易规则的规范形成和房产市场的稳定。延办、拒办房产证犹如木桶法则中那块短缺的木板,整体降低了房产交易的安全。购房者利益来因此得不到有效保护,进而增大了银行债权的实现难度,以致影响到房产公司开发楼盘的正常销售,不利于社会的和谐发展。因此,有必要进一步完善房产证办理的相关制度,在开发商与购房者之间找到合理的契合点,于降低房产公司和贷款银行营业风险的同时最大程度保护购房者的利益。


我国对商品房房产证办理的事项作出规定的法律文件主要有:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“解释”)、《房地产开发经营管理条例》(以下简称“开发条例”)、《商品房销售管理办法》(以下简称“销售管理办法”)、《城市房屋权属登记管理办法》(以下简称 “登记管理办法”)。接下来,我们对这些法律文件单个进行分析:


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一、《登记管理办法》


第十六条规定:新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权的初始登记。第十七条规定:因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨可、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的,当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。第二十六条规定:登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记,对暂缓登记、不予登记的,应当书面通知权利人(申请人)。第二十七条规定:登记机关应当对权利人(申请人)的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的,初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在办理登记后的30日内核准登记,并颁发房屋权属证书。


根据《登记管理办法》的规定,我们可以测算出一位购房人通常能够拿到房产证(小证)的最大期限是在房屋竣工后的256天之内:包括3个月的初始登记申请期间,7天的初始登记受理期间,30天的颁发大产权证的期间,90天的转移登记申请期间,7天的转移登记受理期间,30天的颁发小产权证的期间。当然在具体操作过程中,是可以通过简化流程、提高效率的方法来缩短办证时间的。现在,各省市几乎都有自己的一套简化流程的指导意见,所以,在实际办理过程中,时间应该会更短。


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还需要注意:第十六条里的 “3个月”,是指竣工后而非交付使用后。


二、《开发条例》


第三十三条规定:预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;。。。。。。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。


《开发条例》赋予购房人可以在已预售的商品房交付使用之日起90日内办理产权证登记手续,同时可以要求房地产开发企业协助配合的权利。该法规即是要求,开发企业应当在已预售的商品房交付之前,将大产证拿到手。即取得大产证的时间不迟于交付时间。因为只有这样,才能保证开发企业在购买人提出办理小产证的要求时,立即提供协助义务。大产证还没有拿到手,如何协助办理小产证呢?


《开发条例》中需要理解的一个概念就是“协助义务”。首先,协助义务是多方面的,提供文件资料只是其中的一个方面。其次,所谓的“协助义务”并不能掩盖开发企业“办理并交付房产证”的主要义务。因为,这里的“协助义务”在办理房产证的全过程中起到犹为重要的作用。所以,而这里 “协助”的字眼,应理解为开发商应为业主的利益服务,这更是一种单方面的义务。况且《合同法》有明确规定,交付标的物的所有权是出卖人的主要义务。作为不动产的房屋,在交付了房产证后才算是交付了所有权。第三,办理大产证不应当属于《开发条例》中“协助义务”的范畴。因为,办理大产证本身只是开发企业的单方义务和义不容辞的责任。单方义务和责任何谈协助呢?即使是有协助义务,也是购房人协助开发企业取得大房产证,而非开发企业协助购房人取得小产权证。况且,如果开发企业在还没有取得房屋所有权,如何能够转让所有权呢?这在道理上也是说不通的了。


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另外需要注意的是,《开发条例》中的“办理”应该是指办理登记手续,而非办理并取得小产证。因为,如果在手续上能保证真实、齐备、完整的话,拿到房产证就只是一个时间的问题。也就是说,能够在期限内办理了登记手续,就几乎等于拿到了小产证。


三、《销售办法》


第三十四条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。


《销售办法》赋予了开发企业在已预售的商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送的义务。其实,也是以行政规章的高度,要求开发企业在已预售的商品房交付使用之日起不迟于60日内,应当履行其主要协助义务(报送资料是其主要协助义务,而非唯一)。这里其实也隐含了一点就是,开发企业将办理大房产证的期限可以相对合法地延长至商品房交付使用之日起不迟于60日内而不被处罚。否则,将可能受到行政性的处罚。


《销售办法》中需要理解的一个概念就是“办理房屋权属登记的资料”。这里的办理房屋权属登记,指的是大产证还是小产证呢?如果合理解释的话,应该是小产证。因为,第三十四条明显有“协助”的意味,既然是协助,自然是关于小产证的,道理我已经说的很透了,这里就不再罗嗦。


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发布时间:2010-06-21