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租售同权,是真的同权吗?

正在读取...  作者:李京卫律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:本篇文章仅对“租赁同权”进行法律层面的有限分析,重新从律师的视角进一步回答“租售同权”在法律上究竟哪些是同权,哪些不是同权?

       2017年7月18日,广州出台重磅消息,《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出了中国住房租赁史上具有里程碑意义的一条措施:租购同权。不到十天,7月26日另一条新闻瞬间刷屏各大媒体网络,住建部有关负责人在接受新华社采访的时候,做出了将通过立法明确“租售同权”的表示。租售同权已然成为霸占公众关注点的最新词汇,不少人已经开始憧憬租赁时代的到来,终生不做房奴的愿望终将实现。

       事实上,租售同权并不是一个最新鲜的字样儿,日前住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,要求在人口净流入的大中城市,加快发展住房租赁市场,其中广州、深圳、厦门等12个城市成为首批开展住房租赁试点的单位。就宏观背景来看,“租售同权”是对中央“租售并举”的住房改革新方向的呼应,是实现百姓安居梦的最新举措。然而,对于“租售同权”这一霸榜举措并不能完全乐观地“一刀切”,而是应该一分为二的进行客观分析,理性看待。本篇文章仅对“租赁同权”进行法律层面的有限分析,重新从律师的视角进一步回答“租售同权”在法律上究竟哪些是同权,哪些不是同权?

      “租售同权”不论是使用权还是所有权,探讨的核心标的都是房屋。作为一直以来人们安身立命的根本,房屋不再是一个仅供个人休息娱乐的私人空间,更是一个能够遮风挡雨的家的化身。正因为此,任何涉及房屋的政府消息一经发布便会产生牵一发动全身的巨大社会效果。作为一名律师,在专业法律的视角下分析“租售同权”,其内涵绝不仅仅只是这四个字可以概括。我们对于租赁市场的完善与发展当然可以期盼与憧憬,对于租赁时代的到来当然可以兴奋与激动,但同时也要注意避免对新举措断章取义地解读。法律作为修身、治国、齐家的根本基石,必须在解决任何社会问题的过程中保持严肃性与体系性,因此只有在法律层面充分理解和定义“租售同权”,才能在未来更深一步地推动“租售同权”的真正落实。

       根据目前我国法律规定来看,“租”与“售”并不是“同权”二字可以定义的。房屋作为法律中“物”的一种,具体分属于不动产范畴,为了维护国家的基本经济制度与市场经济秩序,保护权利人的物权,国家制定了诸多法律法规来配套执行。其中,作为民生热点的房屋问题,所涉及的主要法律法规有以下几项:《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和过合同法》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《不动产登记暂行条例》等。除上述实体法外房屋问题所涉及的政府部门也不胜枚举,大到住房城乡建设部、国家发展改革委、国土资源部,小到房管局、税务局等。可以看出,“租售同权”并非一个简单的政策性口号,而是一种国家房地产市场布局的深刻调整,其真正地落实需要的一套强有力的“组合拳”而非“一刀切”。下面我们就对“租”与“售”在法律层面上的“权”进行对比、分析。

      《中华人民共和国物权法》第二条明确规定:“本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。”我国法律赋予权利人依法对特定的物直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。“租售同权”中的“租”在法律层面上指的就是租房居民依法获得的使用权,“购”指的则是买房居民依法获得的所有权,两种权利之间并非绝对独立,而是具有法律上的内在逻辑性即使用权是所有权的一种具体职能,所有权中包含着使用权。那具体来说,所有权都包括哪些权能呢?我国《物权法》第三十九条规定:“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。第四十条规定“所有权人有权在自己的不动产或动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利,不得损害所有权人的权益。”所有权通常可以认为是由占有权、使用权、收益权、处分权四项权能所构成。

       那房屋的所有权和使用权又有什么具体的联系与不同呢?在“租售同权”的新举措下,我们可以在本文中做出如下两种分类,一是租房居民,二是买房居民。租房居民是通过依法与房屋权利人签订房屋租赁合同获得标的房屋占有权、使用权的居民,即有权在合同期限内合法占有并按照其性质、用途对房屋进行使用。这类居民通过交纳租金而获得一定期限内合法使用标的房屋的对价,使用期内房屋权利人须严格按照合同约定尊重租房居民的使用权,不得进行非法干涉,否则将承担相应法律责任。而买房居民是通过依法与有资质的房地产开发商或房屋所有权人签订商品房买卖合同而获得标的房屋完整所有权的居民,即对标的房屋享有一定期限内占有、使用、收益、处分的权利。买房居民除有权占有使用外,还有权收取房屋所生孳息,例如将房屋合法出租后收取的租金。同时买房居民还享有处分权,处分权作为所有权的核心与根本标志,是指对所有物依法予以处置的权利,包括事实上的处分与法律上的处分。例如,买房居民无需征得其他人同意对房屋进行改动或是依法对房屋进行出租、转让甚至放弃。

       由于“租”与“售”分属于不同法律性质的行为,其引发的法律效果、产生的法律效力也因此并不相同,在这方面“租”与“售”是不同权的。相较于买房居民,租房居民不能享有法律规定的所有权的其他权能,如收益权、处分权,只能享受租赁合同约定期限内的占有使用权。而买方居民由于其依法获得了房屋的所有权,因此可以对标的房屋进行多种形式的处分并收取相应的收益,如设置不动产抵押、进行婚前公证、作为身后遗产等,这些都是租房居民在本质上不能享有和行使的民事权利。

       当然,本文仅是对目前法律层面上“租”与“购”这两种法律行为及各自的法律效果进行简单分析,毫无疑问的是“租售同权”这项新举措将在子女就近上学等公共资源分配上使租房居民与购房居民更加平等,其制度化进程的加快也能够在一定程度上减少人们对于购房的焦虑,对正在推进的楼市调控起到辅助作用。随着相应立法工作将要稳步有序地推进,我们共同期盼着“租售同权”的真正落实与完善。

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