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以短信的方式订立合同却没成,合同承诺的期限如何计算

正在读取...  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

案情介绍:以短信的方式订立合同却没成

2012年11月,原告李双杰与被告张学萍签订《房屋出租合同》,约定由张学萍承租李双杰368号院的房屋,租期一年,至2013年10月31日,租金每年10万元,半年付。

2013年租赁合同到期后,双方通过短信息方式协商续租事宜,张学萍要求李双杰提供汇款用的银行账号,李双杰予以提供,张学萍向李双杰汇款4.5万元(扣除张学萍给李双杰做防水的费用5000元),但李双杰认为扣除防水款后,张学萍应当给付6万元的租金,张学萍认为半年租金是5万元,不同意按照半年租金6.5万元的标准续签合同,双方就此发生争议。李双杰诉至法院,要求解除《房屋出租合同》,张学萍返还房屋,并按照每日356元的标准支付自2013年11月1日至实际腾退之日止的房屋使用费。

法院判决:超过承诺期限合同不成立

李双杰与张学萍以短信息的方式协商续租事项,应当认定属于合同法中规定的对话的协商,作为房屋出租人的李双杰提出按照每年13万元的租金标准续租合同,但作为承租人的张学萍并未即时作出同意该租金标准的承诺,虽在庭审过程中,张学萍表示同意按照李双杰提出的13万元的租金标准继续履行合同,但张学萍的该承诺已经明显超出承诺的合理期限,李双杰现已经不同意与张学萍继续履行合同,故应当认定李双杰、张学萍双方在原书面《房屋出租合同》到期终止后,并未形成事实上的租赁合同关系。据此,判决张学萍腾退房屋并支付房屋使用费。

判决后,张学萍不服,提起上诉。

北京市第三中级人民法院认为:在双方签订的《房屋出租合同》即将到期终止时,李双杰与张学萍曾就续租事宜进行协商,双方短信息往来记录显示李双杰同意续租的租金标准为年租金13万元,而张学萍主张的数额则为10万元,双方就租赁合同主要条款价款问题存有争议,并未达成一致合意。张学萍的单方付款行为系对李双杰所发出要约的实质性变更,应视为以实际行为发出之新要约,李双杰对该新要约并未承诺同意,4.5万元款项到账行为不能视为李双杰同意并主动接受张学萍主张的以年租金10万元为前提的实际履行,应视为双方就此未达成一致意思表示,李双杰与张学萍于原租赁合同期满后并未形成新的租赁关系。

张学萍继续占有、使用涉案房屋并无法定或约定的权利基础,应予腾退,并应支付原合同期满后其继续占用期间的房屋使用费。故判决驳回上诉,维持原判。

律师说法:合同承诺的期限如何计算

本案的争议焦点是双方协商续租的合同是否成立。其中包含两个关键点:一是承诺的期间;二是无合意之履行行为不能视为合同成立。

合同的订立,是缔约双方为意思表示并达成合意的过程。缔约达成合意,是合同的条款,至少是主要条款已经确定,各方当事人享有的权利和承担的义务得以固定。合同的订立,以要约、承诺的方式作出。对方当事人了解要约内容时要约开始生效,受约人得以在一定期间内作出承诺,此期间为要约存续期间。要约人在要约中定有存续期间,受约人须在此期间内作出承诺,未定存续期间的,要约以对话方式作出的,应当即时作出承诺,但当事人另有约定的除外。对话为要约者,受约人未立即承诺的,要约即失去效力。

本案中,双方以短信息方式协商续租事宜,虽并非传统意义上的订立方式,但由于短信息以即时可收发的状态,双方可即时了解对方的意思表示,故而本案中双方订立合同的方式,可以参照适用合同法规定的以对话方式的协商。则一方发出要约后,另一方需即时承诺,否则要约失效。李双杰要求年租金为13万元,张学萍未即时承诺,该要约失效。同时张学萍要求租金10万元,李双杰亦未即时承诺,双方就合同价款未达成合意。虽然在一审的庭审中,张学萍表示愿意以13万元的价格承租涉案房屋,但由于李双杰之要约已经失效,张学萍的承诺不产生合同订立的效果。

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北京合同纠纷律师温馨提示:

在国际货物买卖合同的签订过程中,如果采取跟单托收和跟单信用证付款的方式,应当进一步规定以跟单托收或跟单信用证付款时的全部条件。应当注意的是,这里的付款条件,是指单证化的付款条件。合同中规定的付款条件不应与《托收统一规则》或《跟单信用证统一惯例》中的规定相矛盾。
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