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如何解除无固定期限租赁合同?

正在读取...  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网
导读:房屋租赁合同是常用的合同之一。如双方签订租赁合同后,租赁期满,未续签合同,承租方继续承租,双方间的租赁关系是否受法律保护?出租方如果要解除租赁关系,该如何做?请看下面案例。

案情简介:

广州市越秀区人民中路某号某楼尾房是广州市越秀区某房屋管理所所管辖的直管房屋。

广州市越秀区某房屋管理所(出租人,甲方)与邱某(承租人,乙方)于2009年6月26日签订《广州市直管房租赁合同(住宅)》,约定:“甲方同意将上址房屋出租给乙方作住宅用途使用,其中使用面积23.94平方米,租赁期限为2008年7月1日至2010年6月30日,每月租金99.60元。乙方同意并确认下列事项:本人或共同居住的人员没有自有产权房屋,如有虚假,甲方有权解除本合同并收回房屋;签定本合同后,本人或配偶获得了自有产权房屋的,保证在获得自有产权房屋之日起三个月内解除本合同并将房屋交回给甲方,逾期不交回的,视为乙方违约。违约责任:租赁期届满或者合同因故解除,甲方双方未续订合同而甲方要求收回房屋,乙方拒不交出承租房屋的,甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费(房屋占用费按成本租金收取)外,并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金;违约金、赔偿金应在确定责任后10日内付清,每逾期一天,按应付金额1%支付滞纳金等。

邱某自2008年7月开始向广州市越秀区某房屋管理所缴纳涉讼房屋的租金至2014年7月31止,每月租金99.60元。

上述租赁合同约定的租赁期限届满后,原、邱某双方未再续订合同。涉讼房屋现由邱某夫妻二人实际居住使用。

据查,邱某在本市另有一套自有产权房屋,已违反合同约定。

2014年5月13日,广州市越秀区某房屋管理所向邱某发出《关于收回房屋的通知》,认为邱某已拥有自有产权住房,决定自通知送达之日起与邱某终止租赁关系,收回上址房屋,并要求邱某于2014年5月21日前,将上址房屋交回广州市越秀区某房屋管理所,并办理退租手续,否则广州市越秀区某房屋管理所将通过法律途径收回房屋,并自通知送达之日起,按2013年广州市房屋租金参考价的标准,收取房屋使用费。

邱某至今未办理退回房屋手续。

广州市越秀区某房屋管理所起诉要求:一、邱某户(含同住人员)立即将广州市越秀区人民中路某号某楼尾房屋腾空交还给广州市越秀区某房屋管理所。二、邱某参照广州市房屋租金参考价的标准,向广州市越秀区某房屋管理所缴交2014年7月1日起至腾空房屋之日止的房屋使用费。

邱某辩称:不同意广州市越秀区某房屋管理所的诉讼请求。邱某名下所有的员村那一间房屋是邱某母亲因年纪渐长怕出什么事故把房屋转移到邱某名下的。邱某在本市没有其他地方可供搬迁。

另查明,据广州市国土资源和房屋管理局于2014年6月9日出具的《房地产登记簿查册表》记载,邱某名下登记有海珠区信裕路柏涛街某号某房(建筑面积69.0628平方米)。

法院判决:

邱某邱某户(含同住人员)应在本判决发生法律效力之日起30日内将广州市越秀区人民中路某号某楼尾房房屋腾空交还给广州市越秀区某房屋管理所。

邱某邱某应在本判决发生法律效力之日起30日内,一次性向广州市越秀区某房屋管理所支付自2014年7月1日起至实际腾空交还房屋之日止的房屋使用费(按照房管部门公布的同期同地段广州市房屋租金参考价计付,其中扣除邱某已支付的99.60元)。

律师观点:

公房租赁具有特殊性,分配的对象主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户。

广州市越秀区某房屋管理所与邱某在平等自愿的基础上签订的《广州市直管房租赁合同(住宅)》出自双方真实意思表示,内容及形式均无违反法律法规的强制性规定,为有效合同,双方均应依约履行。

上述合同约定的租赁期限届满后,邱某仍继续居住在涉讼房屋并缴纳租金,双方形成不定期租赁关系。

上述合同明确约定在邱某拥有自有产权房屋的情况下广州市越秀区某房屋管理所有权解除合同并收回房屋,现邱某名下已有一套自有产权房屋,邱某辩称的房屋来源不影响邱某作为房屋产权人行使对上述房屋占有、使用、收益及处分的权利,故邱某已不符合承租公房的条件。

根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定,不定期租赁当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

广州市越秀区某房屋管理所向邱某发出《关于收回房屋的通知》,邱某确认已收到该通知,故原、邱某之间的租赁关系业已于邱某收到该通知之日起解除。租赁关系解除后,邱某应将房屋腾空交还给出租方。

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北京合同纠纷律师温馨提示:

我国法律规定或者当事人约定解除权的行使期限,期限届满当事人不行使的,该权利消灭。由此可知,解除权虽然保护当事人的利益,但是该权利也是有限制的。法定期限如房屋买卖合同中经催告后三个月行使解除权,没有催告的解除权为一年。具体情形中当事人可自行约定解除权的行使期限。
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