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房屋买卖合同中“阴阳合同”的概念,“阴阳合同”的法律风险

正在读取...  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网
导读:最近几个月,楼市出现近乎疯狂的涨势,伴随新楼盘价格的上涨,二手房房价也水涨船高。房价高了,税负也就重了,因此,极个别人铤而走险签订“阴阳合同”逃避纳税义务。房屋买卖合同中“阴阳合同”的概念是什么,“阴阳合同”的法律风险是什么?

一、房屋买卖合同中“阴阳合同”的概念

所谓"阴阳合同",是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内即阴合同,一份对外即阳合同,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。"阴阳合同"在给当事人带来"利益"的同时,也存在非常大的法律和税收风险。

二、“阴阳合同”的法律风险 

1、合同无效的风险

合同法52条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。在房价暴涨的情况下,出卖方极有可能以双方之间签订的合同是以合法的形式掩盖非法目的(规避国家税收)为由主张房屋买卖合同无效,这对买受人极为不利。笔者认为,房屋买卖合同中,规避国家税收的价格条款无效,但不能否定整个房屋买卖合同的效力。

2、对履行阴or阳合同发生争议的风险

阴阳合同中,对外阳合同中约定的价款一般比较低,对内阴合同约定价款较高。一旦发生争议,买受人往往主张按价款较少的阳合同履行;而出卖人则希望能取得更多的价款。在实际处理中,一种意见认为,阳合同是在房产部门经过登记的,具有公示效力,应当按阳合同履行,如果购房人实际支付的价款已经超过阳合同,可以要求售房人返还超额部分。另一种意见认为,阴合同系双方当事人真实的意思表示,应当按阴合同履行。笔者认为,在阴阳合同中,真实意思表示并得到实际履行的阴合同具有优先于阳合同的效力。

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