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房东出售房屋,承租人是否必然拥有优先购买权?

正在读取...  作者:广州合同律师律师  来源:法邦网
导读:根据《合同法》的规定,承租人在同等条件下有优先购买权。承租人行使优先购买权,有需要注意什么问题呢?

    根据《合同法》的规定,承租人在同等条件下有优先购买权。如果在租赁期限内,房屋所有权人未通知承租人的情况下,直接将房屋出售给他人。房屋所有权人的这种做法就侵犯了承租人的优先购买权。

    优先购买权,是指承租人在出租人出卖其租赁物时,在同等条件下具有优先购买该租赁物的权利。

    下面我们就来具体分析一下优先购买权,并对行使优先购买权的例外情形进行简单说明。

    虽然基于租赁合同产生的法律关系是一种债权债务关系,但其实可以将优先购买权看做是所有权的一种,因为其具有对出租人所拥有的处分权的限制,是典型的物上请求权。

    同时,优先购买权也是形成权,所谓形成权是指权利人根据法律的规定,以其独立的行为使权利发生变动。

    事实上,大量承租人行使优先购买权的情形都出现在出租人擅自出卖租赁房屋后,此时优先购买权的行使往往带有一定的强迫性,即一旦出租人与第三人达成了购买协议,承租人在法定期间内就有权要求出租人以同等的条件将出租房屋卖给自己,出租人不可以因为承租人主张权利而拒绝将房屋以同等条件出卖给承租人,只要承租人坚持以与第三人同等的条件购买房屋,出租人就必须履行合同义务。这些规定是出于对承租人生存居住权利的保护。

    但承租人的优先购买权并不是绝对的,它有以下例外情形:

    第一,房屋共有人行使优先购买权的。法律规定共有人具有优先购买权,是出于简化物权关系,维护共有关系的稳定性,充分发挥物的用益价值的考量,而承租人的优先购买权主要是维护使用关系的稳定性,从利益衡量的角度出发,应当优先保护共有人的优先购买权。

    第二,出租人将房屋出卖给近亲属的情形。这是出于对我国国情与传统观念的考量,可以说中国是以人情为纽带联系起来的熟人社会,人们在交往的过程中,亲情往往是交换价值确定的重要考虑因素,具有浓厚的人身色彩,是不同于纯粹的买卖关系的。

    第三,出租人履行告知义务后,承租人在合理期限内未明确表示愿意购买的。权利与义务应该是对等的,承租人在合理期限内行使优先购买权是受到法律保护的,但若其不及时行使优先购买权,将会导致出租人的权益受到损害,在房屋交易市场价格波动加大的情况下,这种损害更为明显。因此,承租人接到通知后一定时间内,是法律规定的行使优先购买权的合理期限,逾期将推定承租人放弃优先购买权。

    第四,购买房屋的第三人出于善意并已经办理登记手续的,即符合善意取得的构成要件。我国《物权法》第106条规定了善意取得制度,即受让人以取得财产所有权为目的,善意、对价受让且占有该财产,即使出让人无处分权,受让人仍可取得转让物的所有权。根据“举重以明轻”的解释原则,在第三人善意购买出租房屋,并办理登记手续的情形下,可以对抗承租人优先购买房屋的主张。


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