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书面租赁合同未续签,承租人有权解除合同

正在读取...  作者:张林华律师  来源:法邦网
导读:房屋租赁合同到期后,双方未继续签订书面租赁合同,后承租方要求解除合同并返还保证金,法律是如何规定的?近日,常州市金坛区法院审理了一起房屋租赁合同纠纷,依法判决出租人高某某退还承租人王某5000元保证金。书面租赁合同未续签,承租人有权解除合同。

一、书面租赁合同未续签

据新浪新闻报道,王某是到金坛外来务工人员,通过中介承租高某某位于市区的房屋一套,双方签订租赁合同,租期一年。王某依约向高某某支付保证金5000元。合同到期后,双方并未续签书面的租赁合同,仅仅通过电话协商了上涨的租金数额,王某继续承租。2016年11月,王某电话告知高某某2017年1月20后不再承租该房屋,并于2017年1月15日将房屋钥匙交还高某某,结清了租金及日常费用。但高某某认为房屋是一年一租,租金应继续支付,拒绝退还保证金。王某认为租赁期间所有费用均已结清,高某某无权扣留保证金,一纸诉状将高某某起诉至法院要求退还保证金。

法院审理后认为,王某与高某某签订租赁合同,系双方真实意思表示,不违法相关法律、法规的强制性规定,属合法有效。根据我国合同法第二百三十六条规定,租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。合同法第二百三十二条规定,不定期租赁合同,当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。双方所签的租赁合同到期后,王某继续承租房屋,高某某继续收取租金,双方之间的原租赁合同继续有效,但租赁期限已为不定期。高某某称双方存在一年一续租的口头协议,但并未举证加以证明。王某虽告知于2017年1月20日后不再承租,但却在2017年1月15日结清所有费用并与高某某办理了房屋交接,此时双方之间的租赁合同已实际解除,高某某应依约于合同解除后立即退还保证金。遂作出如上判决。

二、承租人有权解除合同

租赁合同届满后,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限已成为不定期,承租人可以随时要求解除合同。虽然法律对租赁合同缔约形式没有作出强制性规定,但司法实践中,口头协议举证困难,双方就合同内容产生争议时,不利于双方权利义务确定。如确已形成不定期租赁合同关系,双方最好将租金、付款方式等主要合同条款以书面形式确定下来,以避免不必要的纠纷。

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债务人在合同约定的履行期间届满,仍未履行合同债务并不必然导致合同的解除。债务人迟延履行主要债务的,债权人应当定一合理期间,催告债务人履行。该合理期间根据债务履行的难易程度和所需要时间的长短确定。如果超过合理期限债务人仍不履行,表明不可能再履行,另一方可解除合同。
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