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房屋被无权处分 合同效力如何看

正在读取...  作者:张林华律师  来源:法邦网
导读:登记在他人名下的房屋被无权处分,买卖合同是有效的吗?请看本文关于宋先生的案例解读。

案情回顾:自己的房子被他人所卖 一纸诉状告上法庭

2002年宋冬与于浩签署委托合同关系,委托余昊代其购买两套房屋,并且房屋登记在于浩名下。宋东一直使用这两套房屋,却没想到今年年初,其被告知其房屋已被出售给一位李女士。万般无奈之下,宋冬将于浩和李女士一起告上了法庭,请求法院判决宋东与李女士之间的房屋买卖合同无效。

法院判决:无权处分不影响合同效力

法院审理之后,认为宋东与余浩之间确实存在真实有效的委托合同,于浩对代购的两套房屋没有处分权。但是,根据《合同法》和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》,当事人一方以出卖人在缔约时不具有标的物所有权或处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。此规定表明尽管于浩没有房屋处分权,也不会影响其与李女士之间房屋购买合同的效力。因此,法院没有支持宋东的诉讼请求。

律师说法:房屋具体归谁 还要综合案件来确定

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定:

当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。

因此在我国,无权处分并不会影响买卖合同的效力。

但同时也提醒大家,尽管房屋买卖合同有效,但其也并不意味着真正的所有权人没有要回自己房屋的可能。根据我国《物权法》规定,至少要求房屋买方审查了房屋产权,对真正的所有权人毫不知情,并以市场价格合法购买房屋以及支付了相应的房屋费用、办理了过户登记等条件,房屋的所有权才真正属于买房。不过为了不必要的麻烦和可能的财产损失,大家还是应该对房屋产权登记事宜有所重视。

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北京合同纠纷律师温馨提示:

对无效合同的认定,除了在内容上有欺诈、损害国家集体利益或其他违反法律法规的情形外,当事人的资格也影响合同是否有效。合同主体不合格,比如无民事行为能力人实施或限制行为能力人依法不能独立实施的无效民事行为。忽略主体因素,内容再完备也只是空欢喜,因此主体资格非常重要。
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