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商品房预售合同解除 按揭贷款合同效力如何

正在读取...  作者:张林华律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:商品房买卖合同解除,按揭贷款合同是否也应同时解除?请看本文关于肖先生的案例。

案例回顾:贷款买房迟迟未交付 诉至法院请求解除双份合同

2015年4月,肖先生与上海博云房地产开发公司签订商品房预售合同。合同中明确约定如逾期超过60天未交付房屋,肖先生有权单方面解除本合同。签订合同后,肖先生向博云公司支付了首期购房款,并作为借款人与上海银行签订个人住房按揭贷款和住房担保合同。该合同约定贷款金额为141万元,贷款期限为360个月。贷款人将贷款资金划人博云房产名下,借款人以所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。

未曾想,后博云公司逾期交房超过60日,肖树生无奈下诉至法院,请求解除商品房预售合同和贷款合同。

法院判决:按揭贷款合同同时解除 房产公司负贷款返还义务

人民法院审理后认为:博云公司作为开发商,按约交房是其基本合同义务。其逾期交房已超过60日,显属违约,肖树生等行使合同解除权,符合约定。同时,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《商品房买卖合同纠纷司法解释》)第24条之规定,肖树生也有权要求解除与上海银行签订的个人住房借款担保合同。
另外本案的争议焦点还在于按揭贷款合同解除后果的处理。法院认为:如遵循合同相对性, 开发商应先将按揭贷款给付给购房人,购房人再作为借款人将贷款返还给按揭银行,这只会增加不必要的重复、繁琐和风险。因此,法院最终判决由开发商直接将按揭贷款返还给银行。

律师说法:贷款合同解除权是基于利益平衡的考量

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条规定:

因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。

以按揭贷款支付房款使房地产交易客观上形成了房屋出售方、购房人与银行之间的三角法律关系,即房屋出售方与购房人之间的房屋买卖合同关系、购房人与银行之间的按揭贷款合同关系以及房屋出售方与银行之间的担保关系。尽管商品房买卖合同纠纷并不必然涉及按揭贷款合同,但在本案情况之下,法律按揭贷款合同的目的——购买商品房已经无法实现,加之考虑到经济效益和利益平衡,此时法律赋予借款人解除按揭贷款合同的权利。这样既免除了购房者无谓的履行负担,也不会给银行造成巨大损失。

同时提醒大家,在商品房买卖合同与按揭贷款合同一并解除之后,开发商应直接承担购房人在按揭贷款合同项下的责任。

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买房要认真签约,保留好证据。不要轻信开发商的花言巧语,在签约时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚。您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,避免日后“空口无凭”。收楼和入住后,一旦发现问题,要保留好证据,以证明侵权事实存在。
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购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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