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租房被法院拍卖 租赁关系是否继续有效

正在读取...  作者:张美玲律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:冯某与张某等人签订合同,约定冯某承租张某等人的房屋。在租赁期届满之前,法院依据发生法律效力的民事调解书,委托拍卖行拍卖了该房屋,薛某购得了该房,成为新房主。冯某此时该怎么办?先前签订的租赁合同还有效吗?租房被法院拍卖,租赁关系是否继续有效?请看下文案例。

案情简介:租房被法院拍卖

2011年5月29日,闫某、张某与冯某签订《房屋租赁合同》,约定冯某承租闫某、张某自有的一至四层商业用房;租赁期限为2011年6月1日至2031年5月31日止;租赁费为:2011年6月至2021年5月,年租金为40万元;2021年6月至2031年5月,年租金为50万元。合同第十九条约定乙方不用经出租人同意可以转租或转让,但必须履行告知义务。合同第十二条约定合同可以解除的条件,1、拖欠租金累计达十二个月;2、利用承租房屋进行违法活动。租金可以每年支付一次,未约定具体的支付时间。合同签订后双方履行至2014年9月。

2014年9月,法院依据发生法律效力的民事调解书,依法委托拍卖行拍卖被执行人张某、闫某所有的一至四层商业用房。在2014年8月1日举行的拍卖会上,买受人薛某以16170000元最高价竞得。2014年9月10日,法院执行裁定书裁定张某、闫某所有的一至四层商业用房自该裁定送达买受人薛某时转移。2014年10月10日,房产管理局向薛某颁发房权证书。2014年11月12日,法院执行局告知冯某,法院委托拍卖行已将涉案房屋卖予原告薛某,同时告知冯某将涉案房屋的租赁费交予财产买受人薛某。2015年9月24日,原告委托律师向冯某快递邮寄律师催告函,内容为催要2014年10月10日之后的房屋租赁费,冯某未交纳。2015年9月30日薛某向法院起诉,要求法院依法判令解除2011年5月29日冯某与闫某、张某的签订《房屋租赁合同》,二、判令冯某支付房屋租金40万元。

法院判决:冯某支付租金

法院经审理认为,2011年5月29日,闫某、张某与冯某签订的《房屋租赁合同》,系双方当事人真实意思表示,内容不违反国家法律法规的强制性规定,双方当事人均应及时履行自己的义务。2014年9月10日,薛某通过拍卖竞得冯某与闫某、张某签订的《房屋租赁合同》中约定房屋,10月10日,房产管理局向薛某颁发涉案房屋房权证书,闫某、张某与冯某签订的《房屋租赁合同》继续有效并严格履行,同时薛某依据对涉案房屋的所有权取得了该房产的收益权。根据涉案《房屋租赁合同》第十二条约定,承租人拖欠租金累计达十二个月出租方享有解除合同的权利。自2014年10月10日薛某取得涉案房屋所有权至2015年10月10日,冯某未支付任何涉案房屋租金,故《房屋租赁合同》约定合同解除的条件已经成就。原告请求解除合同,给付租金的诉讼请求符合法律规定,依法予以支持。

律师说法:租赁关系是否继续有效

《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

本案中,张某等人与冯某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,故合法有效。当事人应自觉履行合同约定的义务。现租赁期尚未届满,法院依据发生法律效力的民事调解书,委托拍卖行拍卖了该房屋,按照上述法律规定,该房屋在租赁期间所有权发生变动,不影响租赁合同的效力。故该《房屋租赁合同》继续有效,现薛某购得该房,享有对该房屋的收益权,冯某应按照合同约定按时支付租金给房屋买受人薛某。

以上就是关于“租房被法院拍卖 租赁关系是否继续有效”的案例介绍,在这里要提醒大家,合同双方当事人应按照约定行使权利、履行义务。如果出现纠纷,最好咨询专业律师,以维护自己的合法权益。

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北京合同纠纷律师温馨提示:

在国际货物买卖合同的签订过程中,如果采取跟单托收和跟单信用证付款的方式,应当进一步规定以跟单托收或跟单信用证付款时的全部条件。应当注意的是,这里的付款条件,是指单证化的付款条件。合同中规定的付款条件不应与《托收统一规则》或《跟单信用证统一惯例》中的规定相矛盾。
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