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仅有买房协议书能否作为双方签订商品房买卖合同依据?

正在读取...  作者:王忠明律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:房地产开发商在在订立商品房买卖合同之前往往会向买受人收取预订款性质费用,并与买房者签订买房协议书。其目的是为了双方能顺利签订商品房买卖合同而达成的一个预约合同。但有些时候开发商因种种原因而不愿将房屋出卖给买房者。那么买房者能不能仅依据双方签订的买房协议书来作为依据,请求开发商履行交付房屋并办理过户登记的义务呢?下面我们通过案例为您解答。

案件简介:买卖合同双方仅签订购房协议书,买房已付定金,卖方已交付房屋,现卖方主张解除协议书。

2006年9月20日讯捷公司购买蜀都实业公司房屋,并签订《购房协议书》约定双方就该宗房屋买卖合同签订时,本协议自动失效。后讯捷公司支付定金共1000万,2007年1月4日将讼争的房屋交付给讯捷公司使用。因双方一直未签订房屋买卖合同,双方于2009年10月9日就购房事宜进行商谈,但双方就讯捷公司是否应当支付场地使用费,产权证的办理及尾款的支付时间等问题未达成一致意见。2009年11月12日,蜀都实业公司函告讯捷公司,要求解除购房协议书、腾退房屋并支付场地使用费。

(案例索引:最高人民法院(2013)民提字第90号)

裁判结果:当事人之间是预约还是本约关系应当综合其磋商及事后履行行为认定,不能仅就协议书认定。

仅就《购房协议书》而言,其性质为预约合同。但对于当事人之间存在预约还是本约关系,不能仅凭一份协议就加以认定,而是应当综合审查当事人的磋商及履行行为等事实,本案中迅捷公司已经实际交付定金,蜀都实业公司亦将房屋交付给买受人,双方已经履行合同主要义务。可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意,成立了房屋买卖法律关系。

律师说法:合同中预约关系与本约关系的认定。

在上述案件中,争议的焦点在于蜀都实业公司与讯捷公司之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力的问题。预约合同是指为将来订立一定合同的合同。预约合同有很多中,有的预约条款非常简略,仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思,而不涉及本约中所约定的内容。而有的预约条款则非常详尽,对本约中约定的内容在预约合同中均有做出约定,而且约定的相当明确。致使我们仅从预约合同内容上看,发现预约和本约中相差的仅是一个条款的问题,本约更像是对预约条款的补充。因此,仅根据当事人合意内容上是否全面,并不足以区分预约和本约。而判断当事人之间订立的合同系本约关系还是预约关系的根本标准应当是当事人的意思表示,即对双方形成的法律关系的具体体现而定。在本案中,蜀都实业公司与讯捷公司签订的购房协议书约定的内容应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容。但其中约定了自签订房屋买卖合同时,本协议自动失效,表明该协议仍为预约合同,然而并不表示当事人之间仅存在预约关系。结合双方的履行情况来看,迅捷公司已经实际交付定金,蜀都实业公司亦将房屋交付给买受人,双方均已经履行合同主要义务。可以认定双方成立本约关系,即成立了房屋买卖法律关系。

以上就是仅有买房协议书能否作为双方签订商品房买卖合同依据的相关问题的解答。同时对司法实践中引发的纠纷,如果需要走诉讼程序,建议事先咨询合同方面的专家律师,更好地解决自己所面临的问题。


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买房要认真签约,保留好证据。不要轻信开发商的花言巧语,在签约时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚。您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,避免日后“空口无凭”。收楼和入住后,一旦发现问题,要保留好证据,以证明侵权事实存在。
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购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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