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不能办理房产证的房屋,签订的买卖合同是否有效?

正在读取...  作者:王忠明律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:在现实生活中,房屋买卖中最重要的两个步骤就是,房屋买卖合同的签订以及房屋产权过户手续的办理。这也就意味着,买卖房屋需要将房产证办理过户手续,对房产证进行变更登记,将房产证的所有人变更为新的权利人。那么如果房屋不能办理房产证的话,是否会影响合同的效力呢?下面我们通过案例为您解答。

案件简介:原、被告就“小产权房”签订买卖合同,后因发生纠纷,原告主张解除合同。

2016年1月25日,被告曾某某以姜某某名义与原告龙某某签订房屋买卖合同一份,约定姜某某愿将其所有房屋出售给龙某某,约定价款12万元,交房时间为2016年1月25日。合同签订后,原告支付12万元给被告,被告交付涉案房屋。之后涉案房屋门锁被更换,导致原告无法进入,发生纠纷。2017年1月2日,被告出具保证书,载明因房屋现有纠纷需处理,如处理不好由本人全权负责。另查明,涉案房屋并非被告所有。原告购买涉案房屋时知晓涉案房屋为“小产权房”,不能办理相关权属登记证书。

(案例索引:(2017)苏0812民初2343号)

裁判结果:房屋占用土地为集体土地,被告未取得房屋所有权,原、被告签订的合同为无效合同。

涉案房屋所占用土地为集体土地,土地使用权性质没有变更,且该小区房屋在本案辩论终结前未取得相关权属登记证书,被告无权取得房屋所有权,原、被告所签订的房屋买卖合同违反法律规定,属无效合同,无效的合同自始对双方当事人没有法律约束力。故对原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。

律师说法:没有房产证对房屋买卖合同的影响。

在上述案件中,争议的焦点在于当事人对不能办理房产证的房屋进行买卖的合同效力的问题。根据《城市房地产管理法》第37条第(六)项的规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。可以看出,依法登记领取权属证书是房屋买卖的先决条件,否则将不准予出卖。在本案中,被告未依法登记领取权属证书,该房屋不得转让,但并不表示买卖合同双方签订的房屋买卖合同就因此无效。合同系有双方真实意思表示而签订的,不能因未取得权属证书而无效。房产权属证书是房屋所有人拥有所有权的证明,没有房产权属证书意味着对该房屋没有所有权,如果当事人在没有所有权的情况下处分该房屋,应为无权处分行为。而我国《关于审理买卖合同案件适用法律问题的解释》中规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。”,这个规定表明,无权处分并不影响合同的效力。在本案中,被告虽然没有取得房屋权属证书,当然因为是“小产权房”也不可能取得房屋权属证书,但这并不影响房屋买卖合同的效力。房屋买卖合同是双方真实意思表示,在无法律明文规定的情况下,上述案件的法院因其未办理房屋权属证书而认定该房屋买卖合同无效有失偏颇。

以上就是不能办理房产证的房屋,签订的买卖合同是否有效的相关问题的解答。同时对司法实践中引发的纠纷,如果需要走诉讼程序,建议事先咨询合同方面的专家律师,更好地解决自己所面临的问题。

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