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出卖人无权处分的,其与买受人签订买卖合同是否有效?

正在读取...  作者:王忠明律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:买房是一个人乃至一家人的大事,因此当我们在签订房产买卖合同进行房产买卖的时候,买受人会格外小心,尤其是对房屋有刚性需求的买房者,他们希望其买到的房屋不会因买房时房屋权利瑕疵而产生不必要的纠纷。然而尽管格外谨慎,但仍避免不了一些意外情况。如房屋出现权利瑕疵,出卖人无权处分等。那么如果出现了出卖人无权处分房屋的情况,房屋买卖合同是否有效呢?下面我们通过案例为您解答。

案件简介:案外人擅自代被告与原告签订房屋买卖合同,现原告要求被告办理过户手续。

因危旧房改造的需要,祥隆公司与万某某达成拆迁安置协议,案外人余某某代表万某某签字,后补偿房屋由余某某居住。1997年7月,翁某某为家庭生活,经人介绍与余某某相识,余某某称其可以代表万某某出售房屋,并将其代为签字的拆迁安置协议复印给翁某某。因该协议已生效,翁某某遂相信余某某有代理权而与之签订房屋买卖合同。1997年7月底,翁某某搬至该屋居住,但一直未办理过户登记手续,后在支付完大部分房款后,余某某不知去向。2000年,万某某办理所有权证,但未要求翁某某离开,现翁某某主张万某某办理过户手续。

(案例索引:(2016)鄂02民终1178号)

裁判结果:案外人的行为构成无权处分,但并不影响合同效力,合同的法律后果由案外人承担。

从本案事实看,余某某陈述与万某某系亲戚关系并承诺自己有处分权不足以令人相信万某某已授权余某某出售房屋。余某某的行为不构成表见代理。余某某的无权处分行为因万某某的未作表示的拒绝追认而不能约束万某某。但虽然物权不发生转移,房屋买卖合同并不因无权处分而无效,对合同的法律后果应由余某某承担。

律师说法:出卖人无权处分行为对合同效力的影响。

在上述案件中,争议的焦点在于余某某的行为是否构成无权处分以及是否会影响房屋买卖合同效力的问题。所谓表见代理,是指行为人虽无代理权,但由于被代理人的行为造成了足以使善意相对人客观上有充分理由相信行为人具有代理权的表象,被代理人须对之负授权人责任的代理。在本案中,翁某某仅凭余某某陈述与万某某系亲戚关系并承诺自己有处分权,并不能当然的认为余某某系表见代理。而万某某未采取法律救济手段要求翁某某离开房屋,该不作为行为不能代表其已放弃房屋的所有权,也不能表明其追认了余某某的无权处分行为。依据合同法第48条规定,只能认定是其拒绝追认余某某无权处分行为。因此余某某无权处分其房屋的行为不能约束万某某,案涉合同的法律后果不应由万某某承担。然而虽然余某某出售房屋的行为系无权处分,但其与翁某某签订的合同并不因为无权处分行为而无效。依据买卖合同司法解释中第三条规定,“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持”。即无权处分并不影响合同的效力。之后合同如果不能履行的,该合同的法律后果应当由余某某承担。

以上就是出卖人无权处分的,其与买受人签订买卖合同是否有效的相关问题的解答。同时对司法实践中引发的纠纷,如果需要走诉讼程序,建议事先咨询合同方面的专家律师,更好地解决自己所面临的问题。


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买房要认真签约,保留好证据。不要轻信开发商的花言巧语,在签约时一定要认真审查每一个条款,把相关问题问清楚。您希望得到的一切承诺,和双方业已形成的协议内容,务必以书面形式记录下来,避免日后“空口无凭”。收楼和入住后,一旦发现问题,要保留好证据,以证明侵权事实存在。
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