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小产权房买卖合同是否有效 小产权房合同效力分类

正在读取...  作者:杨再坤律师  来源:法邦网

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主讲嘉宾:邢洋律师

导读:由于国家禁止小产权房上市交易,所以一般情况下小产权房购房合同往往无效。但是小产权房买卖合同也有有效的情形,小产权房买卖合同在哪些情况下有效?法邦网专业律师为您分析。

在这个高房价时代,对普通老百姓来说,买房早已成为一种奢望。但住房问题又不得不尽快解决,因此,许多购房者冒着风险买了价格便宜的小产权房。由于国家禁止小产权房上市交易,所以,一般情况下,买卖双方所签订的购房合同往往无效,也不受法律保护。不过,2018年小产权房买卖合同在以下这种情况下会有效。

小产权房买卖合同有效的情况:  

同一村集体内部成员之间签订的买卖合同为有效合同。我国法律明文规定农村住宅即所谓的小产权房只能分配给本村村民,并禁止向城市居民出售,但并没有禁止小产权房在同一集体组织成员之间流转、买卖,根据私法原理,法无禁止即可为,我国法律法规并没有禁止本集体成员之间的小产权房进行买卖,因此,只要同一集体成员具有相应的民事权利能力和民事行为能力,签订小产权房买卖合同时意思表示真实,不违反法律或社会公共利益,一般认定该小产权房买卖合同有效。

小产权房买卖合同两种无效的情况:  

1、本集体成员与其他集体成员之间签订的买卖合同

农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。  如果本集体成员与其他村集体成员签订了小产权房买卖合同,那么买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。因此,买卖双方所签订的《房屋买卖协议》违反我国有关法律、法规强制性规定,应认定为无效协议。

2、本集体成员与城镇居民之间签订的买卖合同

农村的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有。而农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房,宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转,城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的,该买卖行为一般是无效的。更多合同效力问题欢迎咨询法邦网专业合同律师。

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北京合同纠纷律师温馨提示:

合同成立不等于合同生效,如果要使合同生效还需要该合同符合法律规定。不过,即使合同未生效,只要一方违反其依据的诚实信用原则所产生的义务,并因此给另一方带来损失,那么该违反义务方就要承担缔约过失责任。但是这种行为带来的损失并不好计算,所以在签合同前保留证据是必要的。
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购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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