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容积率与购房合同约定不符引纠纷,业主集体起诉开发商

正在读取...  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

案情简介:

华泰星城小区位于宁波市鄞州区。2002年8月,宁波华泰通过招标得到该地块的国有土地使用权。其建设工程规划许可证确定各项建设指标为:总建筑面积11.195万平方米,小区容积率1.4,建筑密度29%,绿化率33%。

交付使用后,华泰星城业主认为小区容积率及绿化率不符合相关约定。华泰星城实际建筑面积达13.8757万平方米,超建了2.68万多平方米,小区容积率被提高到1.7。小区绿地面积实际为25150平方米,绿地率实际为31.3%。

2005年11月,447户业主交涉无效后,状告开发商,并索赔5000万元。宁波华泰辩称,建筑面积仅超了1119平方米,小区总绿化面积实际上没有减少。

法院判决:

法院对被告超建2.68万多平方米的事实证据予以确认,但是按照地方计算标准,可理解为只超建了3178.01平方米。法院同时认定被告减少绿地1404平方米。经折算,被告这两个违约项合计应多买土地5.51亩,按地价计算,应向原告赔偿475万余元,于是判决全体华泰星城业主获赔475万余元。

律师解析:

本案原被告双方在面积计算上产生分歧:业主认为按国家标准和建设部规定,高度达到2.2米的建筑应计入总建筑面积,并计入容积率。由于华泰星城的地下室、停车库高度均超过2.2米,因此,业主认为这些均应计入总建筑面积和容积率。而宁波华泰认为,1999年7月1日起实施的《宁波市城市规划管理技术规定》明确:地下室、停车库等附属设施的面积可不计入容积率。可见,本案争议的焦点问题是地下室、停车库等附属设施的面积是否应计入容积率?

解决本案争议问题的关键是正确适用法律,即容积率的计算是采用国家标准那还是地方标准?法律界认为,本案采用地方标准计算容积率,法院适用法律正确。

地方政府有权确定容积率标准,只要该标准符合国家有关土地规划的法律法规及政策,就是合法有效的,在本地区内具有法律约束力,当然可以成为法院裁判的依据。本案中,《宁波市城市规划管理技术规定》作为地方行政法规,在宁波市城市规划区内具有法律适用效力,因此,本案适用该规定计算容积率是正确的。

各地方政府有权根据本地区规划确定容积率地方标准,房地产开发商应严格按照各地方标准确定容积率,并经规划主管部门许可。经建设工程规划许可证确定的容积率指标,对开发商具有法律约束力,开发商擅自改变容积率,不仅要受到规划部门的行政处罚,而且还要对购房人承担损害赔偿责任。

北京合同纠纷律师温馨提示:

在国际货物买卖合同的签订过程中,如果采取跟单托收和跟单信用证付款的方式,应当进一步规定以跟单托收或跟单信用证付款时的全部条件。应当注意的是,这里的付款条件,是指单证化的付款条件。合同中规定的付款条件不应与《托收统一规则》或《跟单信用证统一惯例》中的规定相矛盾。
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购房者应尽量选用当地政府部门推荐使用的商品房买卖合同示范文本。警惕不公平条款,特别是补充协议,一定要保持高度警惕,以补充协议应对补充协议。现场签约时,必须看清楚预售证原件上所有信息,对合同条款必须详细查看,逐一细读。签订完合同及时向不动产登记部门进行预告登记。
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