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什么是居间,房产居间人的服务包含哪些义务?

正在读取...  作者:北京合同纠纷律师  来源:法邦网

一、什么是居间

根据《中华人民共和国合同法》第424条的规定:“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。”因此,所谓居间,是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。

代理人与居间人的区别在于:代理人以代理权为基础代理委托人进行民事法律行为,要进行独立的意思表示,而居间人并不代委托人进行民事法律行为,仅为委托人报告订约机会或为订约媒介,并不参与委托人与第三人之间的关系。居间人也没有将处理事务的后果移交给委托人的义务。简言之,居间人不得代委托人为法律行为,而代理人则代被代理人为法律行为。另外,居间通常为有偿性质的行为,而代理则还包含有无偿代理。

二、房产居间人的服务包含哪些义务

对居间人而言,为委托方提供签订合同的机会,帮助委托方寻找上家或下家,并促成交易的成功是其主要义务,履行这一义务也是居间人获取报酬的前提。虽然,由于委托人情况不同会使房产居间人需要承担的义务可能有所不同,但总的来说房产居间商主要需要承担的义务有四项。

义务一:为委托人寻找相对方,促使交易成功

居间人应按照合同约定为委托人服务,完成委托人交办的事项。这是任何居间行为的共性。作为居间方的根本义务,促成交易成功是必不可少的,这也是居间方可以要求支付报酬的基础。因此,这可以说是房产中介最基本,同时也是最重要的一项义务。

义务二:将房源实情如实告知双方

作为受到委托的居间人来说,将需要获悉的要求如实告知委托方或将委托方的要求如实告知相对方,也是居间人必须做到的,这主要涉及双方的心理价位以及房源的面积、房龄、楼层等房源情况。作为居间人,应当在提供居间服务的过程中,做好买卖双方的沟通作用。如实告知不仅能够起到保持委托人的信任的作用,而且还能切实的维护自身和双方的利益。目前,二手房买卖中产生的纠纷,有相当一部分是因为中介没有履行这一义务所导致的。

义务三:提请委托方注意买卖中的重要事宜

忠实义务要求居间人向委托人如实报告双方以及房源的实情,如实报告的前提必须是居间人对合同有关的事项彻底了解和知悉。同时,房产居间人作为专业的中介,对房产买卖过程中的重要事宜都应提请委托方注意,例如房源信息的真实性、房屋的权利是否为共有、房屋是否设有抵押等等。这些事项是居间人必须注意的,即使委托人没有告知居间人同样也不影响居间人的注意义务。

居间人为了完成注意义务可以进行三项工作:1、向业主索取房屋产权证、身份证、户口本等证件进行查看;2、到房地产交易中心核实房屋的登记情况、以及有无抵押等;3、对房屋进行实地勘查。

义务四:委托人特别约定的义务

委托人因自身原因的不同,可能在委托中介时会有一些特别的约定,例如在提供租赁居间服务时要求居间方寻找一定性别的承租方,房屋的买受方在委托居间人寻找房屋时对楼层或房型有特别的要求等等。这些约定其实是在原来的义务之上有了一个更明确的条件限制,只要居间人遵循如实告知义务和注意义务是可以完成这些特别约定的。其义务的范围不会超出如实告知义务和注意义务,只不过居间人对于这些特别的约定需要给予更多的关注而已。

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