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哪些买房手续不该办?约定房屋分割应注意什么?

正在读取...  作者:北京婚姻律师  来源:法邦网

  (一)哪些买房手续不该办

  1.父母为子女结婚购房未留凭据

  在现实生活中,父母为子女结婚购房出资的现象普遍存在,为使这种善良的亲情付出日后不致受伤害,父母在出资时保留必要的凭据是非常重要的。而这种凭据,视不同的情形,凭据所载明的内容亦为不一。

  根据《婚姻法解释二》第22条之规定,父母为子女结婚购房出资,若是在婚前的出资,视为对自己子女的个人赠与,有证据表明赠与给双方的除外;若是在婚后出资,则该出资视为对双方的赠与,有证据表明赠与给一方的除外。为此,父母的出资根据其本身的意愿不同,应保留不同的凭据内容。一般有四种意思表示:一是父母在子女婚前购房出资,只赠与给自己的子女一方,则保留出资证明即可,如付款发票、收款收据、录音录像、证人证言、银行取款(转账)证明;二是父母在子女婚后购房出资,而子女与其配偶对该房屋的权利是按比例享有,父母只赠与给自己子女一方的,除了保留上述出资证明外,还要有明确的赠与给自己子女一方的合同,对方在赠与合同上签字的效力更佳;三是父母在子女婚后购房出资,该房屋属于子女的夫妻共同财产,父母要求日后将出资返还的,父母应要求子女出具借条,而借条的效力以子女的配偶签字确认为准;四是无论是在子女婚前或婚后购房出资,父母希望享有相应的财产权利的,应作为共同购房人。

  2.以他人名义购房

  在婚姻关系存续期间,很多夫妇会出于各种条件使然,以他人的名义购房。此类财产的购置方式,在各种财产的持有风险中是的。根据现行《物权法》的规定,房屋所有权证是证明房屋产权的合法凭证。对于意欲取得房屋所有权的夫妇而言,以他人名义购房,很容易导致“竹篮打水一场空,赔了夫人又折兵”。

  特别是如经济适用房的购置,小产权房的购置,依据各地的住房政策,此类房屋只得由当地居民购买。外地居民看中了房屋相对商品房而言低廉的价格,便想方设法找到符合购房资格的人代买,一旦发生婚姻关系争议,离婚时无法进行分割不说,大量的事例表明,名义购房人事后的反悔,侵占房屋不肯变更房屋产权或反倒要求实际购房人腾房的风险依然存在。

  3.以子女名义购房

  在现实生活条件下,很多夫妇基于子女的上学、就业的便利条件(买房可以上当地户籍),甚至以增加子女的择偶成功系数,当然,有的还会因不显富为由,会以子女的名义购置房屋。促使采取此种情形购置房产的一个重要的误区是以为以子女的名义买房,父母仍可以自由处置。

  且不说随着法制的不断健全,户籍管理逐渐完善,而读书、求职的环境逐步宽松,户籍对上学、就业的便利功能逐渐退出历史的舞台。单就权属的确定来说,房屋所有权证是确定物权的凭据,父母要自由处分子女名下的房屋在法律上根本行不通。为此,在房屋逐渐成为投资方式的今天,以子女名义购房无疑为自己的投资设下不必要的障碍。

  4.婚前以一方名义购房未留凭据

  先创业后成家,越来越成为时下年轻人的选择。而基于社会竞争压力的激烈,婚前同居,共同创业,更为越来越多的恋人所认同。婚前购置房产,即为共同创业的一个重要的目标。

  出于便利购房手续的办理方便,如两地分居,要以双方的名义购房在实际的操作中会有诸多手续上的麻烦;或者是一方的收入相对较低,而另一方为主要的还款义务人,从尊重角度出发,以主要还款义务人为购买方;还有的,以对方名义买房作为爱心的表白。这些情形,从理性分析来看,当然还考虑从事后的救济角度来说,一些手续上的麻烦完全可以克服,或者是没有必要。在爱情要考验越来越受到冲击的今天,权利凭证的保留对于婚姻的维系来说同样非常重要。

  5.购二手房未及时过户

  二手房的交易相对期房来说,更为便捷。一是二手房本身的权利凭证是明确的,不存在商品房的开发中因开发商的相关报批手续不完备而导致房屋产权证无法办理的风险;二是二手房属于现房,当即就能交付使用;三是当前的银行放贷政策,对于现房的风险评估较小而价值明确,批贷手续相对便捷。为此,二手房交易的产权变更手续,能够在正常的工作日中办理完毕。

  由于未及时过户,导致在离婚财产分割中因涉及第三者的权利而无法进行分割。并且,现实中大量的案例表明,未及时过户存在着签订购房合同的一方与产权人串通,恶意退房,导致配偶另一方的权利保护造成极大障碍,事后的救济难以平衡实际的房屋增值损失。

  (二)约定房屋分割应注意什么

  1.房屋地址准确

  婚姻财产约定中对于房屋权属的分割,首先要明确的是房屋的地址坐落。若约定分配房屋的产权证还没有颁发,只有与开发商签订的购房合同的,则婚姻财产约定中的地址描述要与购房合同上的地址描述一致;若产权证已颁发,则必须与产权登记证上的地址描述一致,并且加上房屋所有权登记证号。

  地址描述不清,一个直接的后果就是协议约定不明确,给婚姻协议的效力确定带来不必要的麻烦。特别是地名的规范相对滞后,如恰逢当地的城市规划,原来的街道名称、门牌号码可能都将不复存在。因而,一个保险的方式是,除了明确当时的房屋所在街道、门牌号码、具体院落楼层外,邻居的产权人亦在协议上明确,对于日后的争议还多了一个佐证。

  2.产权比例要明确

  夫妻间购置的房屋产权比例享有,若是在婚后购置,在没有书面约定的情况下,一般是每人50%;可若房屋是婚前由一方或双方共同购置,要想体现出资的不同,那么产权比例的明确约定是必要。即便房屋是在婚后购置,根据《婚姻法》第19条的规定,双方亦可、以在婚姻财产约定中,对于各自所占的比例进行清楚的约定。当然,这种产权比例的约定,可以不与出资比例一致,只要夫妻双方认同即可。

  对于房屋的婚姻财产约定的另一表现形式是,在购房合同中明确各自的产权比例。比如,双方(无论是婚前,还是婚后)都作为购房合同的买方,在合同中附加上各自的产权比例。这样,在开发商代为审办产权证时,产权管理机关便会根据购房合同的约定,在产权证书上明确共有权人的产权比例。否则,产权证上虽注明了共有权人,但未明确产权比例时,只能认定为每人一半。

  3.离婚分配可定惩罚性约定

  婚姻财产约定的功能,除涉及财产的享有规则外,还可以对婚姻的忠诚惩罚做出明确的约定。这种忠诚惩罚约定对于日后的过错追究,提供了一个明确的依据。

  在现实的婚姻生活中,婚姻过错表现五花八门,伤害夫妻感情的事件以及损害后果各不相同。而《婚姻法》上规定的可追究过错责任赔偿的条件仅限于:重婚,有配偶者与他人同居,家庭暴力,虐待、遗弃家庭成员四种。这使得对于追究过错方责任的情形过于狭窄及惩罚性太轻,而实践中也不易举证。为便于夫妻双方对忠诚性约定明确,在婚姻财产约定中,可以细化婚姻过错行为,并且对惩罚性后果予以明确,这样在离婚责任追究时有据可依。

  4.日期、署名不能少

  一个完整的婚姻财产约定,除了约定的具体内容外,夫妻双方的签字及日期填写是必不可少的。否则,只能认定为双方的意思表示不完备,约定还未成立。

  现实中大量的婚姻财产约定不规范,很多人以为协议系由一方亲自书写,自然是他的真实意思表示,日后发生争议时,就可按该书具的“协议”执行。其实不然。没有署名的协议,多只能认定为一方或双方曾就该事项做过商议,但终未将商议的内容进行确认,而不成立。没有日期的协议,则会因协议的签订日期未明确,而导致协议仍未生效。

  5.产权赠与要过户

  婚姻财产约定中对于房屋权属约定,常会出现一个问题是,房屋为一方的婚前财产而约定归另一方所有,或共同所有。这种约定受法律保护,法源依据是《合同法》中的财产赠与。但是,还应该注意到,对于不动产的赠与应以产权过户为准。也即是说,婚姻财产约定中涉及一方婚前房屋约定为另一方所有,或共同所有时,应及时到房屋管理部门办理产权变更手续,否则,赠与仍有可能随时撤销。

  可能有人认为,赠与的房屋已实际交付使用,但我们要注意到,这种交付使用只是一种推定,并且是基于夫妻间共同生活的必然,而房屋产权证实际仍由一方保管。即便是产权证由另一方保管,那也是因婚姻生活中财产放置使然,从法律上来说,该产权证基于婚姻关系的人身依附性,并未脱离于对方的管理之下。

  (三)房屋产权从什么地方把握

  1.房屋产权归属

  离婚财产分割时,涉及房屋的分割,首先要明确的便是争议房屋的产权问题。也即该房屋的产权人是谁,是一方所有,还是双方共同所有;该产权来源是一方或双方婚前购置,还是婚后购置。由此,可以判断该房屋属于一方的个人财产,还是双方的夫妻共同财产。

  若该房屋是以他人名义购置或是以子女名义购置,则会因涉及案外人的权益,在诉讼中无法分割,必须待产权明晰后才能做处理。若是购买的商品房,产权证还未及时颁发,在双方当事无法协商一致的情况下,也必须待产权证颁发后再行处理。

  假如房屋是公房,或是央产房、军产房等政策性分房,则还要根据产权单位的分房政策酌情而定。

  2.购房合同察看

  在房屋的产权证未下发的情况下,在离婚财产分割中对于权利判定的一个标准是购房合同的签订。虽然说,在没有产权证的情况下,仅有购房合同,若双方无法对房屋的分割达成合意,法院无法做出处理。但是,购房合同的证据,可以作为追究一方转移夫妻共同财产的重要凭证。

  在现实生活中,由于房屋的巨大市场价值,基于夫妻矛盾等各种原因,隐匿、转移夫妻共同财产的案件发生不少。有的虽以自己的名义签订了购房合同,但在实际申请产权登记时,则可能会以他人的名义办理。若有该房屋的原购房合同表明配偶另一方为购买人,而配偶并不知情的,则显然是转移夫妻共同财产的行为。配偶可以依此追究对方的赔偿责任。

  3.婚姻财产约定考量

  2001年4月28日《婚姻法修正案》颁布实施后,婚姻财产约定的概念至今已深人人心。而由于婚姻财产约定的形式可以多样,只要能证明系双方对财产处置的真实意思表示即可。为此,在离婚财产分割时,还要考量的一个重要内容便是双方是否有婚姻财产约定。

  而婚姻财产约定总是预先所做的设定,并且约定在夫妻间难免会有随意性,这会使得财产约定并不完备,遗漏相关财产,或对财产约定不明确无法认定其效力。因此,在离婚时,重新审定婚姻财产约定的效力尤为重要。

  4.婚姻关系再审视

  依法成立的婚姻,才存在着离婚的可能及必要。由于法律观念的缺失,以及其他不正当原因的使然,未婚同居,近亲结婚,以欺诈手段骗取结婚登记的现象仍大量存在。为此,在办理离婚手续时,对婚姻关系再审视仍属必要。婚姻关系的有效与否,直接导致的后果是“婚后”获得的财产是共同共有,还是一般共有。若婚姻有效,则婚后所得为夫妻共同财产;若婚姻无效,则双方的关系为同居关系,同居期间获得的财产,各自名下归各自所有,有证据证明对对方名下的财产享有权利的,依证据认定。房屋的分割亦然。

  重婚,未达法定婚龄,三代以内旁系血亲结婚,以及患有医学上认为不应当结婚的疾病的,婚姻无效。违背自己真实意愿,被强迫办理结婚登记的,为可撤销婚姻。为此,在离婚诉讼中,若对婚姻效力有异议的,法院会对本案中止审理,待婚姻关系明晰后再行审理。

  5.子女抚养的优利条件

  照顾儿童利益原则,一直是离婚财产分割中的倾向性依据。为便于儿童的生活需要,直接抚养子女的一方,可以此为条件,要求在财产分割中对己方多做分割。

  婚姻法律师根据此原则,房屋作为重要的生活资料,若抚养子女的一方无其他住房,则可要求在房屋分割时,对自己多做照顾。比如,两套一大一小的房屋,大房屋可分给抚养小孩的一方,而无须对另一方作差价补偿,或只作少量补偿。

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一般情况下,离婚后谁带孩子,同等条件下,房子就会判给谁。但如果房子上有贷款,主贷人又不是您,法院在判决房子归属时,还要考虑银行的意见。对银行来说,离不离婚,谁得到房子并不重要,重要的是房子上的贷款能不能及时归还。如果您的收入相对还贷本息来说有差距,恐怕难以拿房。
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