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集体所有权土地上的房产是否能抵押贷款,有哪些法律风险?

正在读取...  作者:北京金融证券律师  来源:法邦网
导读: 农房用地抵押金融贷款是近几年金融机构最新推出的金融产品,但由于农房用地存在法律风险,导致此项业务存在推出后又不能全力推广。

一、宅基地使用权法律规定

农房用地并没有明确的法律规定,主要是指宅基地及其宅基地上房屋及其附属物的总称,宅基地所有权归属于集体所有,使用权归属于集体经济组织成员。

(一)宅基地法律概念:广义上的宅基地是所有用于建造房屋以供居住、适用的土地,包括国家所有土地和集体所有土地的住宅用地;狭义的宅基地仅仅针对集体所有土地上的农村居民,是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地,用于建造住房、辅助用房。

(二)宅基地使用权的法律性质:一是用益物权,属于集体经济组织所有,权利人仅享有使用权,以宅基地的使用价值为支配内容,包括占有、使用和收益,具备用益物权的三性。此外,《物权法》对宅基地使用权的界定、权利内容、取得、行使、转让、消灭都做了明确规定;二是缺少处分权,相对于国有土地使用权的处分权能相比,其不能出租、买卖、赠与,也不能抵押;三是具有身份属性。权利主体为农村村民,不包括城镇居民。为原始取得时,只能是本集体经济组织的自然人成员以个人或者农户的名义申请宅基地(通过申请分配取得),为继受取得时,集体以外的其他村民可通过合同协议取得。但并不意味着是身份权。因为民法体系中的身份法区别于财产法(债权,物权),它强调人的身份关系,特指亲属与继承,完全不同于此处财产法里的宅基地使用权。

(三)宅基地使用权的特点:一是权利无偿取得。其取得和行使由国家法律和相关行政法规规定,不需要村民付出土地价值的对价,体现国家和集体对村民住房的保障;二是权利期限无期限。但当国家征用土地、村镇规划需要改变土地用途、宅基地超过当地规定的标准,经过法定程序合理调剂或重新安排,权利会发生变化;权利人死亡或作为标的物的宅基地灭失,权利将终止;三是权利行使内容受到限制。用途受到严格限制,只能用于建生住宅和附属设施,不得用作生产性的营利活动,其流转条件同样严格:出卖住房时,其流转范围只能在本集体经济组织内。宅基地使用权还不得用于单独转让或出租,不得抵押,不得作为出资入股。

(四)宅基地使用权的范围:包括主体范围与空间范围。主体范围主要是具有中华人民共和国国籍、具有民事行为能力的自然人;空间范围包括地上地表部分、垂直地下的部分土地和地上一定的空间高度。

二、宅基地使用权抵押的法律障碍

(一)宅基地使用权抵押法律规定

宅基地使用权必须与土地使用权一并行使。其流转方式包括出售、出租、继承、赠与、遗赠。我国《担保法》第37条规定:“下列财产不得抵押:……(--)耕地、宅基地、白留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外……”第34条规定:“下列财产可以抵押:……(五)抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权……”法律明文禁止宅基地使用权抵押,并没有禁止宅基地上房屋及其附属物的抵押,即可以对农房所用权进行抵押贷款。尽管如此,农房抵押贷款也面临着法律风险:实现抵押权时,农房及农房所占的宅基地使用权可以一并通过拍卖、变卖或折价方式就房屋价值部分优先偿还债务,但是宅基地使用权流转是受限制的,只能转让给无房的本集体成员,由于本集体成员人数有限,其需求不定,存在无人购买的情形,这时就存在抵押权无法实现的风险。

《土地管理法》第62条第4款规定:“农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准”.可以看出行政法规对农房出租不予支持,其带来的负面结果就是不能再申请宅基地,至于农房出租是否有效并没有明确说明,根据合同法鼓励交易的精神,只要没有违反强制性行政法规,此合同应当认定有效,因此,宅基地所有权人可以出租房屋,只是不能再申请宅基地。

(二)宅基地使用权抵押的法律规定与现实需求的冲突:一是不能做到“地尽其用”,严格限制宅基地使用权的流转并不能有效地保护耕地。一户多宅,乱占地建房、多占地建房现象明显,还存在“空中村”现象;二是不能长期承担社会保障。农民大量涌人城市,严格限制宅基地使用权的流转,无法真正解放农村生产力,同时农村社会保障体系不应只依靠土地来提供社会保障;三是发达地区城郊部分农民在空余的土地上建造房屋对外出售,形成了“隐形市场”.增加了当事人的交易成本和风险,不利于交易双方合法权益的保护;四是不利于农民融资。大多数农村家庭拥有的不动产主要是住宅和宅基地使用权,而现行法律禁止农村宅基地使用权的流转,导致抵押担保困难,进而很难获得银行贷款。

三、如何规避农房用地贷款法律风险及立法建议

(一)规避农房用地贷款风险的现实建议:一是以宅基地使用权或农房所有权出租收益权为抵押对象。法律没有禁止宅基地使用权可以出租,而宅基地使用权的转让对象又受无房的本集体成员的限制,可以将宅基地出租收益权为抵押对象,最好规定在70年以内;二是以农房进行抵押时,由保险公司或村集体或其他农户进行担保,由金融机构将贷款的部分资金,按风险度及系数划转给保险公司,同时国家给予一定的优惠政策或贴息。农户、金融机构、保险公司、村集体、其他农户,保险公司、村集体和其他农户对贷款农户的债务提供担保终债务不能清偿,担保方将负责清偿被担保方所欠银行的债务,而担保方有权将被担保物有条件处置;三是商业银行与集体经济组织、宅基地使用权人设立宅基地使用权合同制,即通过宅基地使用权人与集体经济组织签订《宅基地使用权合同》的制度管理宅基地使用权,在合同中约定无偿使用期限,商业银行可以与宅基地使用权人在合同有效期内对宅基地使用权或地上建筑物进行抵押、转让、出租,合同期满后集体经济组织将宅基地收回并另行分配给其他符合宅基地使用条件的人。

(二)农房用地抵押贷款的立法建议:有限度的规定宅基地流转方式。一是规定宅基地使用权可转让、出租、抵押、赠与、遗赠,但必须有严格限制条件,即必须是本集体经济组织的无宅基地成员;二是宅基地使用权抵押,可以向银行申请贷款,但贷款用途必须更为明确严格规定;三是为了防止宅基地转化为城市建设用地等,保持宅基地总量平衡,通过拍卖、变卖、折价实现宅基地抵押权时,本集体经济组织成员购买、集体经济组织收购、国家回购按序享有优先购买权,受让人的优先顺序为:符合条件的近亲属、本集体组织成员、本集体组织、国家回购,符合条件的近亲属指具有本集体组织身份的父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。当上位优先权人放弃优先购买权时,下位优先权方可行使其权利。其中近亲属和本集体组织成员都必须符合一人一户的要求;国家回购后,把宅基地储备起来,可以转让、出租给符合条件的公民,也可以作为保障性住房出租给经济能力差的人,或者提供给五保户等无经济能力的人免费使用,当不符合条件,随时收回土地;三是为了防止滥用此项制度,必须制定严格的监督程序。任何滥用权利的行为都要承担严格的民事责任、行政责任和刑事责任。

以上便是集体所有权土地上的房产抵押贷款的情况,希望能帮您解决问题。在具体的司法实践中,由于案件情况各异,建议最好事先咨询相关的律师,更好地解决您在生活中遇到的难题。

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