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处理租赁事务有哪些法律问题,什么是房屋租赁合同纠纷的仲裁?

正在读取...  作者:北京金融证券律师  来源:法邦网
导读:处理租赁事务应当注意哪些法律问题?处理租赁事务,无论是出租人还是承租人,都应当认真研读《合同法》第十三章。并应当知道下文列出的处事原则。房地产仲裁是一种准司法性质的专门行为,这种行为不是司法行为,却具有司法行为的效力。那么,什么是房屋租赁合同纠纷的仲裁?下面小编为大家讲解一下。

一、处理租赁事务有哪些法律问题?

处理租赁事务,无论是出租人还是承租人,都应当认真研读《合同法》第十三章。并应当知道下列处事原则:

遇到强制性法律规范,当事人间的约定不可违逆,否则约定无效,须依法定。例:在租赁合同中,双方约定的租赁期限超过二十年的,超过部分无效。《合同法》第214条规定,租赁期限不得超过二十年,这样的法律规范就是强制性法律规范。强制性法律规范多用不得、禁止、必须等字眼。

遇到任意性法律规范,当事人间的约定优先,没有约定,便依法定。例:在租赁合同中,双方约定了由承租人履行租赁物的维修义务的,则由承租人承担维修义务;如果没有约定由承租人来承担维修义务,则由出租人来维修。《合同法》第220条规定,出租人应当履行租赁物的维修义务,但当事人另有约定的除外。这样的法律规范就是任意性法律规范。任意性法律规范多用可以、但……除外等字眼。

没有法定,也没有约定,可依交易习惯确定。时下法律虽然已经很是繁杂,但仍未做到俱皆程度;当事人也做不到把所有的可能性都想到并做出约定;于是交易习惯便产生作用。这也符合人们的跟从或攀比心态。

买卖不破租赁。《合同法》第229条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。

承租人与共有人均享有优先权时,物权(所有权)优先于债权(租赁权)。例:租赁物的共有权人之一要出售属于自己的那份租赁物的所有权时,其他共有人则基于《物权法》第101条的规定而享有优先权;承租人则依据《合同法》第230条的规定享有优先权。两个优先权并存时,谁更优先?按民法法理,共有人更优。

二、什么是房屋租赁合同纠纷的仲裁?

房屋租赁合同纠纷的仲裁,是指房地产所在地仲裁机构根据争议双方当事人在房屋租赁合同中设立的仲裁条款或事后达成的仲裁协议,经当事人申请,以第三者的身份,对当事人争执的事实和权利、义务关系,依照《仲裁法》和其他国家政策、法律、法规作出裁决的活动。

房地产仲裁是一种准司法性质的专门行为,这种行为不是司法行为,却具有司法行为的效力。它既不属于人民法院对房地产纠纷案件进行审理的活动,也不属于房地产行政管理机构对房地产的管理活动,而是处于当事人之间的居中地位,为解决当事人房屋租赁纠纷所进行的仲裁活动。因此,仲裁机构在机构设置、仲裁程序以及其行为效力方面都具有准司法的性质。

根据有关规定,对下列房屋纠纷案件,仲裁委员会不予受理:

(1)人民法院已经受理或者审结的;

(2)涉外房屋租赁纠纷;

(3)经过公证机关公证后发生争议的房屋租赁纠纷;

(4)房地产管理部门为一方当事人;

(5)法律和法规规定由政府部门受理的;

(6)违反房产管理法律、法规、规章,应作行政处理的;

(7)一方申请仲裁,另一方向人民法院起诉的;

(8)超过诉讼时效的。

当事人申请仲裁,必须符合以下条件:

(1)被申请人必须明确。被申请人是指房地产纠纷的对方当事人。处理房屋纠纷,当事人双方都必须参加才能更好地解决纠纷,如果被申请人不明确,纠纷也就无法解决。

(2)请求要具体明确。只有这样,对方当事人才能答辩。仲裁机构也才能查明事实,从而顺利解决纠纷。

(3)申请的同时必须提供证据。证据是仲裁机关作出裁决的基本事实依据,证据不足,或提供虚假证据,必然会影响裁决的质量和效果,甚至无法作出裁决。

(4)属于仲裁机构受理争议的范围。

(5)必须是没有向法院起诉。房屋租赁发生纠纷后,是选择仲裁还是选择审判方式解决纠纷,是当事人的权利,如果已经起诉,仲裁机构就无权受理了。

(6)无论是根据租赁合同中所订立的仲裁条款,还是发生纠纷后双方所达成的仲裁协议申请仲裁,都应当提交房屋租赁纠纷仲裁申请书。申请书的内容包括:①双方当事人的基本情况(姓名或名称、地址、法定代表人姓名、职务,如果是委托代理人申请的,还要提交委托人签名盖章的授权委托书);②案由;③案情;④证据;⑤具体请求事项;等等。

申请仲裁的当事人,应当预交仲裁案件的受理费,案件仲裁结束后,连同其他办案费用,由败诉一方负担。若双方当事人互有胜负,以上费用按双方责任大小分担,如果纠纷经调解解决,由双方协商负担。

上述就是关于处理租赁事务有哪些法律问题,什么是房屋租赁合同纠纷的仲裁的相关问题,如果您有问题请拨打律师电话,我们将会为您做出详细的解答。

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