网易财经5月7日讯 上海今天拍出新政后首轮5幅地块，其中的4幅地皆位于中外环以外的热门住宅区域，最终拍得的楼板价均过万，不过，最受关注的新江湾城C4地块却跌破眼镜地以底价成交。最终，5幅土地尽数被国企收入囊中。
业内人士认为，新政后，尽管上海楼价暂未有松动，但楼市已明显降温，从今天的拍卖结果来看，相较于去年动辄200％－300％的溢价率，地价已不再疯狂，被轮番出击的新政步步紧逼的开发商开始打防御战，不再豪气冲天，拿地谨慎之外，还或将战线从去年纷争的一线城市转移至二三线城市。
保利地产26亿夺两地
开发商数据
规土局数据
在今天的拍卖中，上海共拍出61万平方米土地，保利地产连连出击，分别以11.8亿摘得浦江镇中西河以南A-3地块，和以14.26亿总价拿下浦江镇中心河以南C-1、2号地块，溢价率均超100％。
而北京城投则以18.4亿拍得松江区广富林2-6号地块，上海陆家嘴金融贸易开发有限公司和上海张杨商业建设有限公司的联合体以15.28亿获得浦江镇中心河以南A-1、2地块。
最让人大跌眼镜的是新江湾城C4地块，由于种种苛刻的开发和资金方面的要求，这一曾经频出地王的地块今天遇冷，最终被上海城投以11.08亿的底价拍走，且竞拍人仅有城投和保利两家。根据底价计算，该地块折合楼板价在10000元/平方米左右，和去年中建地产37.2亿拿下新江湾C6地块时创造的32484元/平米的全国住宅单价纪录相去甚远。
最终，5幅土地尽数被国企收入囊中。
曾经辉煌的新江湾城如今不比从前，而浦江镇却崛起成为香饽饽。目前，这两个区域的在售高档楼盘均价都在2万－3万。"现在业内受欢迎的是商住两用的城市综合体地块，在这方面，浦江镇显然比新江湾城有吸引力"，中原地产研究咨询部高级经理马冀说，"一直曾经坚持做住宅的万科和保利现在也都投入30％到商业地产上去，谁也不敢把鸡蛋放在一个篮子里。"
这大概也是保利今天频频出手的原因，保利今天参与竞争的三块地全部是商住用地。
新政威慑力显现
"今天的土地价格跟去年相比，已经有了回落，但溢价率还是较高"，一位业内人士表示，"不过，随着一系列紧缩政策的出台，今年开发商会较自身实力来谨慎拿地，而不会像去年那样不计代价疯狂抢地。"
尽管上海的地方细则还未出台，但4月份中央的新政从根本点出发，在信贷和税收等各方面都会有实质性的内容陆续出来，"两会前的一些政策并没有抑制住地王的出现，但这次是来真的了"，上述人士称。近期楼市降温的局面让一些温州的投资客也开始抛售止损了。
对投资者来说，二套房首付比例提高到50%，且国务院还表明，商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，并要求财政部、税务总局加快研究制定相应的税收政策，这次的力度显然比以往都大。
而对于开发商来说，货币政策的收紧使其资金链受到压力。近期有媒体报道称，住房和城乡建设部等有关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控，今后房地产企业预售账款将存入监管部门指定的专门账户，并按照项目开发进度和工程所需资金"专款专用"。根据拟定的方案，房地产企业只有在项目竣工交付及结算时,才能支配使用项目此前的预售账款。
一直以来，预售款项是房地产企业优先占用的客户资金。"这样一来，开发商熬上3－6个月，就会面临巨大的资金压力"，马冀表示，开发商不得不根据自身实际情况来谨慎拿地，避免疯狂高价拿地的局面再现。
目前，一些一线城市已陆续出台地方细则，而上海未有动作。据业内人士透露，上海细则将在5月中旬出台。而关于上海地方细则的侧重点，马冀预计会以公积金贷款收紧为主，马冀预测，"上海的细则力度将会比北京深圳有过之而不及"。
供应量大增改变市场格局
让市场降温的不光是宏观调控政策，大幅增加土地供应，也是降低地价稳定房价的一大杠杆。
根据上海市规土局4月中旬公布的2010年上海住房供地计划，今年计划供地1100公顷，比去年增加35公顷，比去过5年平均值增加约5.7%。而按国土资源部数据来看，今年全国住宅用地供应量高达18万公顷，是去年的两倍多，其中纯商品住宅用地供应也超过去年。
2009年的房价疯狂，也缘于很多城市商品住宅供不应求。中国指数研究院副院长陈晟多次强调，"要稳定房价，就要加大土地供应量，调整供求关系是最有效的市场划调控方式。"
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭预测，在新政压制下，商品住宅投机性需求已被打压，而自住需求也受到连累，因此，下半年部分城市的楼市将出现明显甚至是严重的供大于求。
开发商或转场转型
当一线城市的高地价已让部分开发商不堪重负时，二三线城市或将成为他们新一轮战场。
"今年的调控力度很猛，后续还会有一拨拨的政策出来，开发商现在要打防御牌了"，马冀说。
不管是产品线的调整还是开发区域的调整，都将是开发商今年要面临的问题。
马冀表示，一线城市的高地价以及逐渐转冷的市场，使得一些开发商会选择转向二三线城市，二三线城市的地价很可能会被抬起来，另外，如果产品线调整成90平米以下小户型的话，会比较容易跑量，有利于现金流。
万科就已开始大举进军二三线城市，在目前全国万科53个楼盘项目中，在一线京、沪、穗、深城市的项目仅有23个，大多数项目则集中在杭州、沈阳、天津、武汉等二三线城市。 金地2010年度经营计划主要开发项目43个，也主要集中在天津，南京，沈阳，西安，东莞等二三线城市。
