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房地产领域该来次税费租大扫除

2010年06月30日 14:11 燕赵都市报我要评论0字号:T |T

长沙市天心区南湖片区,长沙市中心繁荣之地,房价也在屡屡攀高。而2009年8月,长沙市政府突然下达征收一项名为“南湖片区开发分摊费”的城市基础设施费用,要求南湖片区已购地的房地产企业,必须按照每亩近200万元的标准,补缴开发分摊费。如不缴纳者,不仅不给予办理正常的开发手续,甚至可以由市政府按原地价收回其土地使用权。此项收费,涉及南湖片区剩余用地中的1801亩净用地,涉及金额高达数十亿元。(《21世纪经济报道》6月29日)

最近,当我国今年财政收入有望达到八万亿,将成为全球第二大财政收入经济体的消息出笼后,公众和舆论强烈呼吁国家应让利于民,实施减税计划,加大民生投入力度。

可是,政府似乎听不进民众的强烈建议,长沙市政府一项更加大胆的收费项目——— 开发分摊费,正式面世,仅此一项,政府就有10亿元钱进了腰包。实际上,倘若开发分摊费,师出有名,倒也可以,但长沙市政府依据的是政府工作会议纪要文件,而这根本不具备法律效力,从这个层面上讲,开发分摊费,不仅法律效力不够,而且也不具有合法性。

基于房地产领域的费税租混乱现状,笔者觉得,国家很有必要开展一次“大扫除”。先说费,用“多如牛毛”来形容,一点也不为过。各地政府在房地产开发过程中所征收的费用,除了土地出让金和双重配套费外,还要收取蓝图审查费、防雷检验费、防震检测费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划设计费、管线综合竣工图设计费和电力委托费等多达50余项,涉及25个部门,这些成本约占到房价的15%至20%。

除费重如泰山外,在我国房地产三级市场上,无论是从税收种类,还是税收负担,世界上几乎找不到其他任何一个国度敢与中国比高下。譬如说,税率为3%的契税;税率为5%的营业税;从30%到60%税率为四级累进税率的土地增值税;税率为营业税7%的城市维护建设税;税率为0.5‰的印花税;另外,还有房屋销售所得税、二手房转让税以及正在酝酿中的新税种……经过权威人士统计,这些税负成本约占到房价的15%。费与税两者加起来,意味着占整个房价的30%一35%。

再说“沉重如山”的租。土地出让金实际上就是政府让土地使用者一次预缴了70年租金。由于地租是个无本万利的买卖,且大都不纳入财政预算盘子,如此以来,地方政府都对此乐“收”不疲,每年都有上万亿元的进账,成为他们自由支配的“金库”。

现在关键的问题是,国家职能部门和地方政府要勇于排除各种利益集团的干扰,拿出十足的胆量和勇气,对现有的房地产税费来一次彻底“大扫除”。具体点讲,正税,是在税制改良中既要照顾到房地产市场健康发展,搭建一个规范化房地产税收体系,又要把不具备税收性质或者有重复征税的税种,该停征的停征,该合并的合并征收;明租,要与土地出让金收取方式的改革同步进行,从一次性收取的批租制改为分年收取(或者称年租制),使其作为地租的性质更加明确;清费,是清理整顿各种收费,只收必要费用,杜绝乱摊派、乱收费、以费代税。

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