七成客户想退房 其中近半在观望———
虽然才过去一周多的时间，但"二套房首付五成"这一重磅政策已经开始在市场中显示出巨大的威力：在不少近期开盘的房地产项目，纷纷爆出购房者退房、毁约的案例，而业内人士认为预期违约者还将进一步增多。根据《广厦时代》的调查显示，毁约现象的增加并不单纯是新的首付政策造成。在更多购房者当中，决定着手里购房合同存废的，是未来房价的走势。
购房人忍痛止损 多楼盘出现退房人群
日前，位于通州梨园的某楼盘业主先后接到了通知，要求属于购买二套房的业主按照五成的标准补足首付款。由于距离银行放贷还有一段时间，而各大银行关于房贷新政的实施细则也各不相同，这一通知引发了不少业主的议论。
有业主表示，自己去年签署了购房合同，但因为开发商施工进度慢，直到现在还没有封顶，致使自己被房地产调控新政殃及，他认为应该由开发商负责赔偿；也有的业主表示，虽然按照新的政策自己确实应该补齐首付，但也应该在银行放款前后补交，而不是现在；而还有一部分近期购房者则认为，新政策的出台应该算作"不可抗力"，应该按照相关约定解约。
而在朝青、望京等区域，一些高档楼盘退房的人数也在快速增长。部分退房人士表示，虽然购买VIP卡，交排号费也是花费数万，但比起将来房价可能出现的30%的跌幅，自己宁可忍痛止损。
根据北京中原提供的数据显示，在4月15日以后，北京楼市非常明显地出现了买房客户开始违约的现象。目前违约案件中客户违约比例已经达到了70%。专业人士预计，在5月以后商品房、二手房市场将迎来一次因为房价下跌造成的违约潮。
二套购买者观望 超三成想"房价跌了再跑"
在近期《广厦时代》联合新浪乐居进行的一项调查显示，在目前已购买第二套房的人群中，约有63%的人表示受新政的影响将毁约或退房，但其中表示"现在就退房"的人只占一小部分。参与调查的人群中，有超过32%的人表示将根据房地产市场的走势决定是否退房，"如果房价下跌就退房"。
全国房地产经理人联盟副秘书长陈宝存认为，上述现象是符合目前市场状况的。"由于新政出来不久，开发商与购房者都在等待市场的回馈，由此产生了双方观望的景象。开发商由于目前手力资金充裕，肯定会坚持一段时间；而对购房人来说，房价下跌多少，下跌的速度如何，是否有后续政策出台，将是影响观望人群做出决定的关键因素。"
中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华则表示，各家银行信贷实施细则的区别，也是"退房潮"未大规模出现的原因之一。"就拿首付50%的追溯时限来说，有的银行以放贷时间为限，尚未放贷的二套房客户就要补交首付款；而有的银行以签订贷款协议的时间为准，只要已签订协议的就可以按低首付缴纳。这之间的差别很大，肯定会影响到一部分购房人的决定。"徐东华同时表示，随着之后一段时间银行细则的明确，退房潮才可能出现。
买卖违约将达上万起 专家提醒法律风险
据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在2009年以来的房地产市场违约案件中，90%都是因为房主认为售价过低而违约。而在最近，买房者以"银行首付提高，无力筹够首付"为借口违约的客户占到了买房违约总比例的80%。而有迹象表明，相当一部分有支付能力的二套房购买者，都因为对未来房价走势不看好而违约。北京中原预计，未来一段时间市场可能出现的难以凑够首付、以及看跌后市而出现违约的房屋买卖将达到上万起。
徐东华认为，首付比例的提高的确成了一部分买房人退房的借口，然而一个显著的问题是，即使以此为借口，想不承担责任地"全身而退"也不太可能。"在大部分与开发商签订的购房合同中，由于购房人资质问题无法贷款的情况都属于购房人违约，而目前新政带来的首付比例提高，无疑也将被归为此类。按照相关条款，退房人将承担违约责任。"
而北京中原的法务专家也提醒，利用合同中不可抗力违约在法律上并不能成立，建议消费者少付定金、谨慎签约。
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不可抗力
所谓不可抗力，在我国《民法通则》上是指"不能预见、不能避免和不能克服的客观情况"。当事人自身能力不能抗拒也无法预防的客观情况或事故。不可抗力可以是自然原因酿成的，也可以是人为的、社会因素引起的。前者如地震、水灾、旱灾等，后者如战争、政府禁令、罢工等。
不可抗力所造成的是一种法律事实。当不可抗力事故发生后，可能会导致原有经济法律关系的变更、消灭，如必须变更或解除经济合同；也可能导致新的经济法律关系的产生，如财产投保人在遇到因不可抗力所受到的在保险范围内的财产损失时 ，与保险公司之间产生出赔偿关系。
在订立买卖合同时，一般都订有不可抗力条款，其内容包括：不可抗力内容；遭到不可抗力事故的一方 ，向另一方提出事故报告和证明文件的期限和方式；遭遇不可抗力事故一方的责任范围。如因不可抗力使合同无法履行，则应解除合同。如不可抗力只是暂时阻碍合同履行，则一般采取延期履行合同的方式。凡发生不可抗力事故，当事方已尽力采取补救措施但仍未能避免损失的情况下，可不负赔偿责任。
不可抗力主要包括以下几种情形：
(1)自然灾害、如台风、洪水、冰雹；
(2)政府行为，如征收、征用；
(3)社会异常事件，如罢工、骚乱。(卫东)
