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地产中介再过冬

2010年05月17日 09:56 第一财经日报我要评论0字号:T |T

两个月前,从江苏一个小城市出来的小吴来到上海,进入一家房地产大型品牌中介工作。与其他同乡相比,小吴觉得自己颇为幸运。

然而这两个月来,上海的房地产市场风云突变,从炙热到骤冷。国务院调控房地产的新政策出台以来,二手房成交量降到冰点。

汉宇地产市场部提供的数据显示,4月下旬的上海二手房市场与上半月相比,客户咨询量下跌七成,客户带看量下跌五成,成交量下跌三成。

靠佣金吃饭的中介不怕房价下跌,就怕没有成交量。因此眼下上下家“憋气”的行情,对于中介的冲击力远大于身家雄厚的开发商。好似上一轮调控,没有开发商倒下,只有中介卷钱走人。这轮调整,前期激进的中介恐也难免。

作为基层员工的小吴们,是否已经做好“挨冻”甚至被裁的心理准备?

两个月:从炙热到骤冷

“我在老家读的书就是跟房地产有关的。”小吴说话时有些腼腆。他告诉《第一财经日报》记者,这是他人生中的第一份工作。

小吴目前就职的那家中介公司,在上海外环区域的某个大型社区内有处门店。不过与其他大型品牌中介不同的是,这家公司只做这一社区内的楼盘生意。从这一意义上来说,其实只是一家规模很小的中介企业。

做事力求勤快的小吴,一边说着话,一边却是用眼角余光时时注意着进店的客户。他告诉记者,与房源相比,客源其实很容易找。按照规定,只要谁先招呼到新客户,就算谁的客源。“到现在我已经有90多个客户了。”他的口气颇为得意。

不过,如今看来,这些客户并未给他带来如期效果。门店墙上的小黑板,用来记录各个业务员的当月业绩。在上个月的公示结果中,小吴在这家小中介的成绩算是中档,3万元。“没有成交啊,现在只能靠租赁撑业绩了。”他的口气很是无可奈何。而按照门店的规定,一个月的业绩完成指标,其实是5万元。

短短两个月间,上海二手房市场就从燥热开始走向冷却,中间的分水岭,便是4月14日出台的“新国十条”。而这一次的宏观调控政策,其力度与以往相比更趋严厉。二手房市场的反应非常迅速。

“许多房东表示不再出让交易了。”上海中原地产虹口区区域总监瞿玲告诉本报记者。对于这部分以置换为目标的卖家来说,即使顺利将挂牌房源出让了,新政设置的门槛却使得他们在购买新房源前考虑再三。买家的心态转变更是显而易见,在瞿玲管辖的区域内,30%~40%的客户表示对后市“看跌”。

而在小吴所在门店所处的社区,这段时间房东开始大量抛盘,有些投资客甚至主动降价以求快速套现。小吴告诉记者:“有套123平方米的房源,从13000元/平方米降到了12600元/平方米,而且税费不转嫁,但还是卖不掉。”

中原集团地产研究中心提供的数据显示,新政出台后一周时间,上海二手住宅挂牌量周环比增幅达30%。然而,新增客源量降幅却有四成,同时成交量有高达49%的环比跌幅。

中介大洗盘不可避免

每一轮的楼市热潮中,中介公司便如雨后春笋般应运而生;而每一轮的宏观调控进行时,随之而来的亦是中介倒闭潮。

历史总是惊人的相似。2007年的楼市走向,在中国房地产发展史上达到了一个夺目的高峰。“提高房贷及二次置业首付比例”的信贷政策,被作为抑制房价过快增长的利器适时祭出。政策出台之后两个月,即在2007年临近年终时,深圳“中天置业”资金链的断裂,成为中国二手楼市中最受瞩目的行业事件。

“如果要说政策对中介公司的影响,降价并不可怕,可怕的是买卖双方相互僵持、彼此观望,市场没有成交量。”瞿玲说道。那一年,大批中介门店相继关闭。资金方面捉襟见肘岌岌可危的,岂止深圳中天置业一家企业。

一位业内人士认为,当年的政策宏观调控对于品牌中介而言,影响力可能更甚于那些“夫妻老婆店”。“大中介在经营投入成本上支出很高。”据悉,以一家开设在一线城市市中心区域的门店为例,一般来说,经营一家门店前期得备下3个月的资金。其中,房租约为5万元/月,装修成本在6万元至7万元,加上每月3万到4万元的人工成本。品牌中介直营门店的前期总成本约为30万元。

一时间,为了缩减支出成本,各家中介公司纷纷收缩阵线、关闭门店。不过,即使排除了装修费、设备折旧费等无法回收的开支,仅违约金一项也是成本高昂。“以每月2万元的违约金标准来算,如果签约期为半年,那么支付给商铺门店业主的违约金就有12万元。”瞿玲称。

这委实是一笔不小的数字,正因为此,对于品牌中介而言,如今面临市场调整的应对措施将有变化。“有些门店可能只是让它空关着,把人员另行调配,不过完全关掉撤出的方式可能不会有了。”业内人士表示。

汉宇地产市场部在一份中介行业研究报告中指出,目前和未来一段时间内,中介行业将迎来调整时段,部分中介企业可能面临倒闭境地。因此,企业应在现金流、成本管理等方面加强关注,抑制盲目扩张冲动,以期顺利度过市场低迷时期。

有数据显示,目前上海中介门店已近2万家,相当部分规模是在2008年底至2009年中成立,并没有经历过上一轮的楼市调整时期。

刚刚步入这一行业的小吴,对上轮调控同样毫无印象。当记者询问他是否有心理准备进行职业调整时,他仍然显得毫无准备,只是说“目前还没这个考虑”。不过在记者与小吴交流的两个小时中,上门询问或看房的客户寥寥无几。而在这家小中介门店中,和小吴一起工作的还有其他五六个同事。快一个月了,仅仅做成了一笔买卖交易。

事实上,在深圳,已经有中介开始未雨绸缪收缩战线了。但业内人士预计,5月底、6月初关铺的中介会增多。

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