特约撰稿 陈三月
5、6月份的租赁小高峰过后，中低端租客“租房难”的现状日渐凸显。有关人士透露，当前，这一现状主要表现为三部分：符合中低端租客预算的出租房供不应求；租金暴涨削弱租房能力；需求多、房源少导致部分房东违约另寻出高价的租客。
业内人士分析，目前，中低端房东处于主动地位，租客要保障自身权益必须在租赁合同上下功夫。在经济条件允许的情况下，租客可适当提高违约责任，以限制房东违约行为。
中低端出租房“无存量” 租客被迫“闪租”抢房
“我们这里目前没有租金这么低的房子，你留下电话吧，有了房子我会通知你的。”日前，笔者走访了虹口区曲阳路、杨浦区同济大学附近等地多家中介门店，寻找月租金1700元/月以下的一室户和月租金1000元/月以下的合租房，均得到了同样的答复。
在需求快速增长的对比下，中低端出租房源的稀缺度变得尤为突出。根据利尊地产杨浦区门店、中原地产国权分行等大学周边门店经理透露，目前在板块内的租客中，大学毕业生的比例已经接近5成。再加上暑期考研、外地来沪求职、白领换租等租房需求，目前，区域内中低端租赁需求已经接近年内高峰。
然而，对应的中低端出租房在经过了5、6月份的快速消化后却已非常稀缺。合富置业多家门店均表示，门店内中低端出租房源存量已接近“零”。大多数情况下，门店并没有现成的房源推荐给中低端租客，而是留下他们的联系方式，等出现新增挂牌后再通知他们。目前，多数门店都已积攒了很多“等房”的租客。
这种“僧多粥少”的供求现状促使租房这件事也打起了速度战。中原地产南站分行相关人士透露，目前，月租金在2500元/月以内的两房通常挂牌后一两天就会成交。21世纪不动产三林店相关人士透露，“新增挂牌出现后，我们会通知租客，但如果租客不能当天来看房，或是看了之后没有马上决定要租，很可能就会与这套房‘擦肩而过’，因为这套房子马上会有其他人租掉。”
除房源成交快之外，新增挂牌房源大多不符合租客需求，这也是中低端房源数量得不到有效补充的重要原因。中原地产南站分行1组经理王立斌表示，近期，板块内买卖市场有近40%的房源转售为租，但这些房源大多是月租金在3500元-4500元/月的两房或者三房，对于大学生而言租金水平过高。利尊地产杨浦区域助理区域经理张学敏介绍，一些投资型租客租下整套大户型后将房子分隔成多个小房间出租。这类使用面积仅有7、8个平方米的小分隔房租金通常在800元-1000元/月。房间往往没有采光和通风设施，且隔音效果也非常差。同时，因为居住人员较多，作息时间难以统一。种种原因导致此类“价廉”的出租房难以得到大学生以及换租白领的青睐，成交并不活跃。
房东违约心态滋生 房源性价比“缩水”
小王今年6月底大学毕业。由于下手早，她在5月末找到一套即将租约到期的房源，并与房东约好了搬家日期，同时签订了租赁合同。搬家这天适逢下雨，小王在同学的帮助下收拾好了东西从学校搬出来。搬家车到出租房小区内时，小王给房东打了个电话，请房东拿钥匙过来开门。令她想不到的是，房东接通电话后第一句话居然是：“对不起，王小姐，这房子我租给别人了。大不了我赔你一个月的押金。”原来，小王与房东签约时协商月租金在1500元/月。之后房东见市场租金水平涨势迅速，且要求来看房的中介非常多，于是以月租金1800元/月的价格将房源再次租出。
被房东“放了鸽子”的小王委屈万分。已经从学校搬出来再搬回去已不现实，考虑到全部家当还在搬家车里，同时下着雨找房多有不便，无奈的小王只能给已经租了房子的同学打了电话，请求过去挤几天。
之后，小王开始了近似疯狂的找房过程。由于时间仓促，且此类房源已非常少，小王只能以2200元/月的“高价”租了一套一室户暂住。这个租金水平对于刚刚工作毫无积蓄的小王来说是一个非常大的负担，因此小王的换租找房活动仍在进行。
买卖市场行情火爆时，卖家跳价违约现象迭出。而今，这一现象开始在租赁市场悄悄萌芽。由于房租上涨大多以租约到期为节点，且房源到期时间不统一，从而造成了租金涨幅之间的差异。如4月份时，租赁市场相对平静，此时续租、换租的房源租金同比涨幅较小。相比之下，5、6月份租赁成交火爆，此时成交的房源租金水平更高。
在此情况下，不少在5月份之前成交的房东产生不平衡心态，希望违约后以更高价格出租房源。以小王这套房为例，如果以1500元/月出租，房东一年收租18000元。但如果以1800元/月的价格出租，房东年收租21600元。即便除去支付给小王1500元的违约金，房东依然可以多收近2000元。福美来不动产相关人士透露，为赶在6、7月份以较高租金出租房源，不少房东提前一两个月与原来的租客解除了租约。
除此之外，一些房东还会采取变相的违约行为，如拒绝提供原本承诺提供的、家具、网络宽带等设施，使得房间的实用功能减少。
对此，有关人士分析，当前房源少、租客多，中低端房源的房东已经占据了绝对的主动地位。为防止“被违约”，租客在资金允许的情况下最好提高违约责任，以此打消房东违约的念头。同时租客签约时应仔细检查合同条款，务必将房东的承诺落实到合同中。
租金快速上涨 中低端租客向外围迁移
受世博租赁需求的支撑，以及租赁传统旺季的影响，今夏租金上涨的幅度比去年更大。有关人士透露，往年，租约到期后租金也会上涨，但同比涨幅一般在10%左右。然而目前，不少房源租金水平已经超出去年同期的20%左右。福美来不动产相关人士透露，目前，有些房源租金甚至同比上涨30%左右。
对于收入不多，或者是尚未就业的中低端租客而言，快速上涨的租金使得他们不得不将求租范围向更远的外围区域转移。汉宇地产相关人士透露，内环内、内中环是很多高校的所在地，以往这些区域也是大学生毕业租客以及普通白领租房的主要目的地。今年租金上涨后，不少租约到期的换租者为了不增加租房预算，只能向中外环、外环外区域“迁徙”。目前松江泗泾、嘉定新城、宝山大华、上大等区域都已成为租赁成交的重点区域。
以汉宇地产近期成交的一套出租房为例，该房源位于松江区泗泾板块横港路，建筑面积为130平方米，户型为三房，装修简单。去年7月份，该房源以月租金2000元/月的标准成交。而今年6月份，租客退租后房东将租金提高到2500元/月，租金同比涨幅达25%。即使如此，该房源租金水平仍然比中环以内大学周边板块租金要低，因此挂牌当天就达成交易。
除此之外，以往并不起眼的毛坯出租房的受关注度也在今年得到提升。这类房源日用设施非常简陋，大多是刚交房的次新房，户型面积较大，租金相对来说较低。从汉宇、中原地产等中介门店的交易案例中都可发现，中低端租客对毛坯房的接受度逐渐提高。
有关人士透露，繁华地段的老公房是往年中低端租客的主要目标房源。但这类房源的数量固定，且因为户型小，总价较低，因此一直以来也是买卖市场的紧俏房源。而需求方面，每年都会有新毕业的大学生需要租房，房源的供不应求也就逐年加剧。因此，中低端租客适当转移租房范围是较为理性的选择。同时，近一年多来，上海轨道交通设施完善度大大提高，这也为中低端租赁需求往外发展提供了必要的基础条件。
