6、7月份是租赁市场的旺季，也是令诸多中低端租客备感煎熬的季节。在众多的中低端租客中，换租一族是除大学毕业生外的主要求租者。根据汉宇地产签约部所作的一项调查显示，在去年的租赁总体成交中，租期为一年的租约占到了5成左右。其中，7成以上租客为中低端租赁需求。这也就意味着，很大一部分租客今年又要重复经历一番找房的痛苦。同时由于今年房源稀缺度相对更强，租金比去年更高，他们的求租过程也就比去年更为艰难。另据合富置业调查结果显示，今年上半年的租赁成交中，租期为一年的租客占了6成。
事实上，在中低端出租房供不应求程度难以缓解、租金水平逐年上扬的情况下，租客完全没有必要将换租作为每年夏季必修的功课。假如换租时遭遇“租房荒”，租客也不必“捡到篮子里都是菜”，仓促租下低性价比房源。希望我们在下面所讲述的一些小故事，能够给这6成租客一些启示。
故事一：由被动变主动
关键词：二房东
2009年4月份，即将毕业的室内设计师小杨与同班同学结成租房“同盟”。两个人一起跑中介找房源，一起分担房租，租房过程倒也顺利。今年，同学在家人的资助下买了一套小户型房源，开始热火朝天地布置起婚房，两个人的租房同盟就此宣告瓦解。今年3月份开始，小杨开始了一个人的求租路。
由于独租一室户负担太重，因此小杨把基调定在了“合租”上。然而，跑了几条街之后，小杨发现，中介门店内挂牌的房源中合租房非常少。即便有，也多是和房东一家合租。一想到以后和房东之间可能产生的种种摩擦，小杨马上打消了签约的念头。
今年4月中旬，眼看着去年签订的租约即将到期，小杨一咬牙，租下了一套2房2厅的毛坯房。户型两房均朝南，主卧带有一个接近8平方米的阳台，整套房建筑面积在100平方米左右，月租金3500元，租约5年。经房东同意后，小杨在两厅间搭起了一道隔断，2房2厅变身为实用且不乏宽敞的3房1厅。
之后，小杨凭借自己的专业知识，利用双休日以及下班后的时间对这套毛坯房进行改造，刷墙、铺设地板隔、购置床等二手家具，忙得不亦乐乎。6月中旬，房子的“改造”工程基本完工。为节省中介费，小杨迫不及待将两间朝南的卧室房源挂到了多个学校网站的租房论坛内，同时上传了改造后的房间照片。此外，他还对自己的学校、职业、生活习惯、招租要求等作了简单介绍。帖子吸引了不少大学生租客的关注。不久，有人上门看房，当天即达成交易，将次卧出租，月租金1350元/月。
剩下的主卧租金定位在1500元/月，虽然上门看房的人很少，却吸引了很多中介的目光。小杨与主动打来电话的中介达成协议，房源成交后，中介只收租客一方的中介费。接下来的周末，小杨总共接待了7组看房者，最终达成交易。
点评
在没有合租伙伴、小户型房源又非常稀缺的情况下，自己租下整套房当二房东是一个无奈的选择。但如果经营得好，这也是一个变被动为主动，甚至可以节省租金的好办法。小杨利用自身的专业优势巧妙地提升了房源的性价比，使房源由租金较低的毛坯房变成了经过全新装修的优质户型。值得注意的是，整租大户型对租客的资金要求相对较高，装修过程对二房东的精力而言也是一个挑战。此外，为出租房装修毕竟不同于自住房装修，二房东应根据租期长短、板块内租金水平来合理控制装修预算。
故事二：以退为进求长租
关键词：自动涨租
2007年，大学毕业后的李先生来到上海谋职，在杨浦区鞍山板块找了套一室户租住下来。一年后，租约到期，李先生在虹口足球场板块另租了一套一室户。由于藏书较多，且自己曾购买了电脑桌、锅具、书架等日用品，一个人搬家十分辛苦。
住到新的出租房后，李先生对房源的居住条件和周边设施非常满意，同时与房东相处融洽。考虑到租住地离上班地点非常近，且自己的工作较为稳定，李先生打定主意在此长住。 2009年5月份，距离房租到期一个月时，他主动找房东表明了续租的意向，并表示希望签一份租约为5年的合同。房东表示，区域内同类房源的租金已经有所上涨，且今后还有继续上涨的可能性，如果长租就意味着租金收益不能灵活调整，因此只能续租一年。
之后的工作之余，李先生时常去小区周边的中介门店转一转。在了解了行情变化的同时，他也目睹了诸多低端租客找房的难处，内心深处的“长租”情结又渐渐萌动。于是，他找到房东，再次提出长租的建议，并表示，可在租约中注明，月租金逐年提升5%。这一提议马上打动了房东。不久，租约到期，双方签订了续租5年的协议。
今年6月份，李先生租住地周边的租金水平大多已经同比提升了15%甚至更高，而李先生的租金支出只同比上升了5%。更重要的是，今后4年，他都能免去搬家所耗费的精力、金钱成本。
点评
签订长租协议是避免租金快速上涨，以及租房找房难的有效途径。然而，根据中原地产、福美来不动产等多家中介机构表示，绝大多数房东的意向租期均为一年，很少能接受租客提出的3年以上长租协议。其原因不外乎2个：其一，房东打算近年内将房源收回自住或出售；其二，房东恐怕长租损害了租金收益提高的可能性。其中，第二个原因已成为多数房东的主要心态。面对房东的拒绝，李先生做出让步，主动提出涨租，这一举动看似是放低了身段，但实质上却是为自己赢得了主动地位，把握住了租金上调的幅度。
在长租难求的情况下，租约到期后续租也能免去找房的艰难。合富置业相关人士透露，当前，大多数即将到期的租客不同意房东提出的涨租要求，导致续租失败。该人士同时建议，租客宜仔细考察周边市场行情之后再作决定。
