2009年全国商品房销售面积比上年增长42.1%，商品房销售额比上年增长75.5%。根据以上数据可以推算出，2009年全国商品房平均销售价格比上年上涨23.5%。如果扣除物价变动因素(用CPI衡量)， 2009年中国商品房平均销售价格实际上涨幅度为24.2%。
过去6年里，商品房平均销售价格在2004年-2005年、 2007年和2009年出现了三轮两位数的快速上涨。但是2009年的商品房平均销售价格实际上涨幅度创下了自1987年有商品房销售统计数据以来的最高记录，是2004年的2.2倍，是2007年的3.3倍，超出之前最高的1992年6个百分点。
房产的增值实质上是土地的增值，因为建筑物本身的价值在完工以后只会折旧递减。而土地的增值则是全体人民从事创造财富活动所导致的，其主要形式是政府从全体人民创造财富活动中取得税收，投资于基础设施等提高土地价值的市政建设项目。
由于中国特殊的国情，在中国的城市化过程中，城市土地价值增长速度是世界上独一无二的。首先，中国巨大的人口和有限的宜城土地，决定了中国城市化的模式只能以节省土地的集中型城市化为主。其次，由于中国在上世纪90年代中期以前长期实行抑制城市化的政策，城市化的起点低，城市化的进程是在短期内爆发式地进行。
中国长期实行的限制储蓄的投资渠道、压低其投资回报的金融政策，进一步推高了家庭储蓄率，使大量家庭储蓄进入房产市场，导致大大超出正常水平的对房产的投资需求。
快速的土地增值和大大超出正常水平的投资需求必然招致投机需求的趁火打劫。最近的三轮房价快速上涨无一例外地都伴随着海外热钱的大量涌入。如果用新增外汇储备减去货物贸易差额和非金融直接投资差额的最简单方法来粗略估算的话，热钱净流入在2004年、 2007年和2009年分别达到1195亿美元、 1492亿美元和2103亿美元，相当于当年商品房销售额的 78.5%、 38.0%和 32.7%，当年 GDP的 6.2%、4.3%和4.2%。
假设上述估算的热钱全部流入房地产市场并且从房产升值和人民币升值中合并获得的50%的回报的话， 2004年、2007年和2009年各年热钱流入的已经造成和将造成的中国国民财富流失分别相当于4944亿元、 5676亿元和7183亿元。
易宪容在2007年曾指出：“从土地的征收、土地的一级市场与二级市场、住房的一级市场与二级市场，每一个环节的交易都存在巨大的利益空间，而这个巨大的利益空间并非私人投资的结果，而是土地本身所具有的价值重估，是政府在城市基础设施和公共服务方式的投资通过资本化提高了土地与房地产的价值。在城市化过程中，土地与房地产价值突然间上升，这笔巨额的全民或国有财富如何来分配，也就成了目前中国经济中最为重大的问题。”
显然，如果不对这笔巨大的土地增值以制度化的方式进行公平分配，不仅会造成整个社会财富分配的严重不公，也使得巨额的国有资产和国民财富流失。如果房价高到把全部低收入阶层和大部分中等收入阶层都排除在房产市场之外，房产市场实际上就是在起“劫贫济富”的作用。
目前我国实行的土地批租制，本质上是通过预收50年-70年的地租来回收部分未来的土地增价，用于市政建设。但是没有人能够预测未来50年-70年的市政建设投资及其导致的土地增价。通过“招拍挂”批租土地也无法做到公平地回收土地增价，而且预收地租还必然通过抬高地价而抬高房价。
笔者建议，改革地方政府财政税收体制，把批租制改为年租制以降低地价，同时开征抵免个人所得税的房地产收益税以“精确打击”对房地产的投机需求。同时，仅仅消除对房地产的投机需求还不够，还必须降低对房地产的投资需求。这就需要大大降低储蓄率、拓宽投资渠道，也就是需要把实际利率转负为正。因此，中国房市困局的破解必须靠制度化的解决方案，包括地方政府财政税收体制和金融体制等的配套改革。
(作者系中欧国际工商学院教授)
