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温州官员倒房内幕

2010年05月17日 17:33 证券市场周刊我要评论0字号:T |T

官员倒的不是房子,直接就是开印钞机,而且是金融手段,杠杆化涨跌;公务员不用买卖房产,不用过户,只打一个电话,钱便汹涌奔来。

当下的中国房地产市场,几乎成为中国社会各种纠结的总汇。宏观泡沫,微观资产,信贷政策,汇率争执,法律纠纷,腐败重地,公平道义,民生根本,房地产业无所不包,无所不涉。

从政府和公务员的角度来看,房地产业为之提供了两方面的收益,一方面基本合乎现行法规,各级政府从中得到巨额的税费和利益,这引得地方政府卖地和央企制造地王的狂潮。

另一方面,公务员超国民待遇的住房享受,是中国房改的一次大倒退。日前已有人大代表质疑,中央部委的年度预算“住房开支过大”。住建部政策研究中心主任陈淮曾撰文指出,一些中央部委和地方政府打着保障性住房的名义为公务员建住房,福利分房正卷土重来。

华远地产董事长任志强也披露,北京有很多低价住房没有向社会公开销售。据悉,北京市2005年至2009年政府公布的商品房住宅建设用地计划供给指标为7130公顷,政府工作报告称100%完成了土地供应量,实际上商品房住宅用地“招拍挂”只完成2394公顷,其余4736公顷则是享受经济适用住房政策的用地,由特定单位使用,面积大约是公开出售的商品房住宅用地面积的两倍。

这些特定单位是谁?

本文揭露的事实表明,房地产业已经超越这两方面,许多公务员已经不是多占房,不是低价占好房,甚至不是通过买卖房产赚钱——房地产已经不是房子,直接就是赚钱的机器,而且是金融手段,随着市场的起伏杠杆化涨跌;公务员不用买卖房产,不用过户,只打一个电话,钱便汹涌奔来。

官楼万丈平地起。惊人的房地产。惊人的中国大纠结。

京都城的秘密(上)

“这就是引发官员购房门事件的京都城。”某房屋中介公司经理小温对记者说。

3月15日,一个网帖将这个已开盘三期的京都城置于风口浪尖。这个《揭秘:东州“金赌城”购房关系户名单曝光》的帖子,以温州京都城为案例,揭露房地产开发行业的潜规则,描述了“房开如何操纵房价,怎么摆平方方面面的权力官员”等内幕,并披露了一份从开发商内部得到的购房官员名单。

温州市纪检委雷厉风行,调查一天便召开新闻发布会,通报称网帖反映的情况与事实严重不符。发布会只有5分钟,没有设记者提问环节。温州市纪检委公布的调查结果称:“已查明其中29人未购买京都城的商品房,另3人各帮其亲友购买了一套房子,未发现价格上的优惠问题。”

这个调查结果遭到网络和舆论铺天盖地的质疑。

“有一套京都城直过户,2栋1904号,面积232.31平米,一手房开价每平米31500元,外加150万元。这套房还在关系户手里,明天我们公司将在报纸打出这个广告。”接到小温(化名)报料后,记者赶赴温州。

房子多的官员一年能挣上千万的黑钱

在温州,无论记者谈起商品房、安置房还是经适房,当地官员、开发商、中介、媒体及拆迁户,均避之三舍。

“购房门”事件源起于温州独有的商品房自留房“直过户”:温州房地产商往往自留20%的房源,这些房就是直过户房的来源;这些自留房按政策规定有3个月的交易期,3个月卖不掉,才会公开交易;权势者通过特殊关系在楼盘未进入市场(开盘)前,获得这些低价的优质房源,但并不办理手续;买者买房时可以直接在开发商处签预售合同,不接触权势者,也就是卖主。

“温州这趟水很黑很黑。房地产开发公司留房一般不会留给自己,都是给关系户。官员利用自己的权力拿到,再外加价给那些富人。”几家中介的主管说。

小温等人介绍,之所以京都城涉案官员能理直气壮地对媒体表示:绝对没买过、没拥有过京都城的房子,是因为直过户操作非常隐蔽,“他们的确没买过,没有任何证据留下。给哪些官员留了房,由房地产公司老总掌握,此外只有股东是知情者。”几家当地最大房产代理销售公司的经理说。

也有官员的亲友到中介登记,而这登记并不填单子,与中介之间无手续,只是将联系电话告知中介,中介再找客户。接下来,中介带客户到开发商处签认购协议,把房款打给开发商,把外加的钱打到官员亲友的账户。这样,中介和客户不知道官员是谁。

温州市纪检委也查不出,似乎不存在问题。

温州人不炒股,炒房子胜过炒金子。只要有楼盘,不管开的什么价格,马上被买空,然后加价卖出,加价几十万元到一百多万元不等。那些提前留给官员的房子都是最优质的,温州富人又多,好房子再贵都有人抢,再高也有富人接手。

“一套177平米的房子,房价最高曾卖到500万元,每平米在28000元以上,外加30万元。一个人买得起500万元的房子,30万元就不算什么了。官员也想到了这一点。”小温说,“房子多的官员,仅此项一年能挣上千万的黑钱。”

一位代理一手房的中介老板告诉记者:直过户的房子,肯定是转手率最高、在市场上流通最快的房源,而且肯定是好户型。“我只能告诉你,官员肯定有拿房的,具体是谁,天知道,所有温州开发商都是这样操作的。”

给官员降几个点,取决他的职权有多大。“如果是局长,麻将桌上还恨不得输给他,何况降几个点?”一位土地部门官员告诉记者,即使官员与房地产开发商有手续,也是合同上写的高,实际官员付的少。如果是国土规划或税务局等要员,房地产公司恨不得白送你几套。这种情况,全国都如此,行业惯例。

这几天忽然多了几个客人,我们怀疑是记者

“京都城事件出来,直过户已经被政府禁止的,你查这个没意义了。”一个销售公司经理告诉记者。

小温的公司那套原本要打广告的京都城直过户的房子发生了意外,“客户打电话说,查得严,这几天不做了。”

温州每一个新楼盘的附近,都有很多大大小小的中介。购房门事件前,以卖直过户房为主;现在,则以卖“公证委托”的期房为主。

公证委托也是温州一大特色,就是产权证还没下来的期房要转手卖,只能做公证委托。温州的公证处有这功能,是当地官方认同的期房交易形式。

记者发现,中介非常警惕,有生客问,都会说现在没直过户房了。但是打过几次交道后,感觉你确实是诚心买房的,就有中介向你推直过户房。

3月份,温州出台19条楼市新政,要求新楼盘一次性网售、实名制等。但是,接受记者采访的中介都表示,这并不能使直过户、官员暗中拿房的现象消失。因为温州市早在2006年就“整顿房地产市场,禁止外加价直过户等行为”了。

一家中介老板在对记者放心后,向记者推荐:有博金官邸×栋×号的直过户房,内部关系拿的,9.2折,178平米,外加很少,只有12万元。并表示:这个房东很可靠,是政府的公职人员,已与此人做过多次交易,直过户绝对没问题。中介老板要求记者与这位公务员的老公第二天见面,交订金,然后再去签合同。但第二天上午,记者接到老板电话:你不早点来交订金,已有人签了,我再给你找别的直过户房源吧。

两天后,4月1日,这位老板又打电话给记者:又有一套直过户,原价每平米4.4万元,打9.2折。但当天临近清明节,这位老板上坟耽搁了一会儿,致使这套直过户房转眼被卖掉了。

有个怪现象能说明京都事件的真相:3月15日温州官员低价购房网帖上网当天,京都城楼盘的成交量达33套,占温州市售房总成交量的27%,且31套商品房均价都低于第三期开盘价28000元/平方米。但第二天,3月16日在温州市房管局官方网站的“商品房网上销售管理系统”上,京都城楼盘的成交量为零。

3月15日京都城的售价“几乎相当于开盘价的9折,这是很不正常的。”当地一家大型中介的老板说。记者多次通过关系,约见京都城老板邵武,但苦候数天,其均不答应。

记者想通过房管局的熟人查当天32套房源买主是谁,获知:房管局无备案。只有京都城老板有买主名单,但即使拿到了名单,也未必查得出什么。开发商即使知道也绝不敢告诉你,除非他不想在温州混了。

开发商绝对不敢得罪职权部门,别的不说,一个章晚盖两天,3个亿一天利息是多少?得罪一个人,一人拖你两天,赔死了。

具体办案情况和调查方法不能透露,办案人员要保密

2009年11月19日,离京都城三期开盘还有9天,温州某报纸分类信息版面,竟已赫然出现8条京都城三期楼盘的售卖广告。还没开盘,“卖家”的房子从哪来?这些卖家是谁?

中介如何知道房源是官员的?一家中介主管说:我们也担心,因为官员没有任何手续交给中介,如果他们背景不过硬,在房地产公司做不了直过户的话,我们也挣不到钱。跟我们做过几次交易的官员,我们对他的身份才有所了解了。

一位中介经理说,他曾见过一位官员本人,可能这个官员不是老手,买主说自己带的是现金,坚持要见官员本人。当时虽没风声,但这位官员也很警惕,暗中观察买主很久,才现身。

这位中介经理给了记者几个官员的电话和车号,经查,其中一个车号是瓯海区某下属单位,另一个是某规划设计院的。

一家与房地产开发公司走得近的专做一手房的中介老板告诉记者,京都城事件与网络上传得不太一样。在事情刚曝出来后,他曾给其中几名官员打过电话,他们都说没拿。据他分析,京都城一期开出肯定挣钱,但三期开盘价定的就不便宜,要是降价多了,领导们也不敢要。他和另一家专做一手房的中介老板都建议记者,商品房没问题的,如果查,查查安置房。

京都城“购房门”事件为何会露馅?一中介老板告诉记者,京都城老总把10%留给了这些职权部门,10%给了他老婆,但却没跟股东们说明。后来股东得知并不是20%都留给了官员,遂起内讧而露馅。

一位与温州市纪委接近的官员告诉记者:这事没有证据,纪委也难查出来。

记者到温州市纪检委,要求了解纪委调查京都城事件的具体情况,办公室主任龚大昕拒绝说:调查结果已经开发布会公布过了,纪委没有消息发布;至于具体情况和调查方法,不能透露。记者要求向负责此案的当事官员了解,龚主任表示:谁是办案人员,要保密。

记者先后多次拨打温州市纪委、监察局正副书记、局长们的电话,得知是媒体的,均挂断不接。只有一位副局长告诉记者:希望大事化小,小事化了。

掌握温州市优质土地资源的中心区、旧城、安居三大指挥部的一位中层领导告诉记者,房地产公司有此潜规则也不奇怪,官员们拿房子多了都会卖的,差价是很高的。温州是三类城市,房价却高达每平米五六万元,一般老百姓买得起吗?公务员们的收入,一年也就五六万,只够买一个平米。

这位中层领导说,“邵武把房子留给职权部门,是正常的事;不给,他操作项目也不方便。我认识的官员里,也有以前从他手里拿过房的。温州这些老板,一个项目下来,就有好几个亿拿到手了。跟官员关系好,就能拿到项目。”

另一位官员说,温州官员不用贪污,你贪污干吗,炒两套房不就有了。

炒房不算贪污,利用职权操作直过户房不算违法违纪,算什么?

温州市政协一位委员说,政协曾做过8个违规开盘的楼盘的调研报告。其中,财政局下属房产公司开发的金色尚品,本来就是给内部人盖的,地段好,非常豪华,没有公开销售,都分给职权部门了。同仁、府东、中央公馆等楼盘,虽然公开销售,但没有关系就难拿到。现在里面住着的人,可不一定是官员了,早倒了好几遭手了。

记者从政府部门官员处得知,发帖人已被查出,并被处理。发帖人是政府机关的人,具体细节没得到透露。

土地收入上交40%,地方政府只有把地炒高

作为三线城市,温州房价之高,涨势之迅猛,令京、沪汗颜。

温州几位房地产销售代理公司老板对记者总结,温州房价疯涨,首先是地价推房价,房价又推地价。温州每次投标,投出的楼面价,往往与周边房子价格相当,甚至高于房价。这样一轮一轮下来,房价涨成了天文数字。

2008年投出的庄头地块,楼面价是每平米1.5万/元,周围环境不错,当时人们觉得“这么高啊”。不到半年,附近一个27亩的小地块,周围什么也没有,也开出1.5万/平米,马上人们就觉得,庄头真便宜啊。不到几个月,2009年大南门附近有个长运地块,楼面价2万元。2010年2月,鹿城区乡山街道巨一村,横渎村三产安置地块,投标楼面价26388元。这样一轮轮上去,无穷尽矣。

温州市发改委副研究员姜洪新对记者算了笔账:长运地块,加上建设成本和税费,再加上建设周期和利息,成本已达每平米3.5万元,因此开盘价至少要4.5万元以上。

“原来土地收入的20%上交中央,现在上交40%,地方政府怎么办,只有把地炒高,这样你多我也多。”税务局官员说。

另外,温州地少人多钱多,这也推高房价。温州楼盘间距多窄小,当地人戏称:从这家窗户,可以跳到对面楼的窗户。

从民间来说,温州炒房之火热,跟发达的民间借贷的支持离不开。温州商业银行坏账率低。温州人的房产证是从不会拿在手里的,都押在银行。温州人炒房成功地利用了银行的杠杆作用。

温州新楼盘开盘,只有两种需求:投资与投机,真正的刚性需求,全在二手市场解决。

一位销售公司总经理告诉记者,从2009年4月到现在,温州楼市一直处于一个亢奋状态,只要有楼盘开出来,不管开什么价格,开盘第二天,你看媒体分类信息,全是这个新楼盘,外加几十万到一百多万元。真正自住的,没有来买新房的。

温州房地产市场独有特色还有,开盘价不公开。温州的商品房,很多是在交了诚意金,摇了号之后才知道开盘价。这也要看开发商的营销模式,有的是在摇号前差不多知道个大概的价格,签合同时才知道具体价格。

一位税务局官员告诉记者:温州房地产商定价,定的是未来的房价,现在如果每平米2万元,他就定2.5万元,把未来半年透支的房价加上。他透露,温州市房管局统计的,并不是真正的房价水平。当地人为了避税,往往签一公一私两个合同,交易本来是2.8万元,可能写成1.2万元。官方采集数字,采用的是公开的那份协议,这就往往不是真实的交易价格。

安置房的秘密(中)

在温州期间,当地论坛一份网帖进入记者视线。不同于去年安置门事件,这个名单上占了“多余”安置房的,都是旧城指挥部的人,帖子详细列出了每一位的身份、职位、房子面积、房号等。

2009年,因“没按规定上报审批价格” ,“滥用职权,违规销售部分剩余安置房”,温州市旧城改建指挥部副指挥(正县级)吴权书等三人被判刑,缓期执行。

这份帖子中提到的被占房源,真是“多余的”吗?如果这个名单属实,旧城指挥部可就不仅仅是因“未上报”违规销售了。记者经过大量调查,发现了更严重的问题。

很多人老了去世了,他们的房子却还不曾看到

温州市信河街周宅祠巷,是8年多前王师傅等人的家。2002年,温州市进行信河街5、6、7等地块进行改造,作为政府派出机构的旧城改造指挥部及其两家下属单位,温州市联合房地产开发有限公司(下称“联合公司”)、万家利房屋拆迁事务所与王师傅等人签署了“住宅房层拆迁产权调换补充协议”,并由温州市公证处进行了公证。

协议主要内容有:原拆原回,原地块安置;在2004年6月17日前将安置用房交付给乙方;安置房超出原被拆迁房面积的,以4680元/平方米购买;任何一方不得擅自改变。

王师傅等人预交了近30万元的第一期购房款,补偿款留在了旧城指挥部。

然而,8年过去了,王师傅等37户原住户,在建好的广信大厦,却找不到自己的家。

“协议那些条款都是他们定的,我们只是签了字,在当时,4680元/平方米在商品房里算高价了,但我们觉得应该相信政府。”王师傅说。

2006年王师傅无数次去找旧城指挥部,总是听说“下周就安置了”。到了下半年,他们被告知:“你们的房子这里没有了,这里的房源没有了,没做设计。”而且价格也水涨船高。2009年6月出台了新的安置方案,让王师傅他们外迁到郊区的方正地块,距离原广信大厦有5公里,周围无配套设施,交通不便。并且,超出面积按每平米19500元计算。当时这个地段的商品房,也不超2万元一平米。

安置房不卖给安置户,官员有官员的说法。旧城折迁处长高建新说:“广信有房源,但户型不配套,套很大。” 旧城安置处长李衍却说:“广信没有房源了,高不了解情况。”

“广信大厦的大户型,如按市场价给拆迁户,拆迁户不接受;如低价给,谁敢承担国有资产流失的责任?吴权书就是按过去的评估价卖掉安置房,他被判刑就是因为这个。我们汇报到市里,市里也不敢定。”一位不愿透露姓名的指挥部人员告诉记者。

但拆迁户说:“我们经过公证的合同有效吗?但是他们不跟我们谈合同,不谈法律,只谈政策,就是要求按17000元或19500元每平方卖给我们,说是温州发改委定的。”

拆迁户们曾到联合公司问过经理,得到的回答是:“你们的房子我们当时都设计在内了,我们是按被拆迁户户数设计的,还多出20%做为自留房源。”

8年多来,王师傅他们一直过着颠沛流离的生活,四处租房生活,温州的租金很贵,50平米房月租为1800元,而政府提供的过渡费,原有住房55平米以下的都在1000元以内。“我母亲80多岁了,人家都不愿意租了,怕老人死在里面。”

与王师傅这37户同样未安置的,不在少数。6号地块中,原居住面积60多平米的拆迁户,本来合同规定应该2004年8月交付安置房,通知他们去选号,去了800多人,只给了40多套房安置,告诉不够安置了,而且都是较次的户型,只给安排80多平米的,大户型不给。余下的人只好又签了份新合同,安置到7号地块,规定2009年年底前交付,但到现在也没交付。“我们去年12月份去问过,窗户没安,因为拖欠工程款,工程停了。”

据记者了解,当地群众未被安置的,有长达10年、12年,甚至还有16年的。那些拆出的地块,无不是从居民小楼盖成高层大厦,这些安置房究竟安置了谁?岁月无情,很多人老了,很多人去世了,他们的房子,还不曾看到。

走在广信小区,里面随处可见宝马、奔驰、保时捷、法拉利、凌志等豪华车,他们都是拆迁户吗?有没有类似去年安置门事件的官员?

官员的安置房分到了卖掉,又分到又卖掉了

拆迁户们的安置房哪儿去了,拆迁户们给了记者一份从旧城指挥部内部流出来的资料。

吴权书,旧城指挥部原副指挥,得月花园,179.33平米;留红光,旧城指挥部副指挥,荷花大厦,253.15平米;谷宪辉,吴桥大厦,204.99米……

记者从邻居和物业处,证实这三人都居住于此。

名单上共有拆迁事务所和旧城指挥部人员40多人,分到了本该属于拆迁户的房子,且均是大户型。记者暗访中,一位旧城工作人员并不讳言说,这张名单是真的,他自己也在其上,确实拿了房子,“我们都补交差价了,我们买的是多余的房源,原价每平米8000元,补3000元差价。”

有法院干部透露,大高桥地段一套175平米安置房,被一位市领导以3万元总价所得。

“旧城指挥部把顶层都拿出来卖了。有些领导利用职权,自己留几套好的。”指挥部一位中层告诉记者。莲花大厦一位安置户说,给他们的房子“10楼以上的好楼层都没了!”

“官员们可不单单是这样一套,他们分到了卖掉,又分到了又卖掉。”那些真正补交了差价的,却是从官员们手中高价买了安置房的老百姓。

得月花园的蔡先生就是从温州某县级政府官员手里购得了安置房。2006年5月,蔡先生付款时,对方要求他将200万元分开,169万元(每平方米8337.5元)付给联合公司,另一笔31万元汇到房主丈夫的户头。

同在得月花园的黎先生,是从联合公司一位财务人员处买到房子的,他被告知,“赚的这些差价不是自己独吞的,要与3个人分。”

一般的分成比例是:买卖房的差价官员得六成,官员的亲戚朋友得两成,真正出钱操作者得两成。

一位在拆迁办有亲属的中介老板透露给记者,安置房也有直过户。

有官员到拆迁办,把名字改过来,原始资料全改了,到时候房子分下来,房子就是他的了。

其实,这不能叫直过户,因为不只是改名,而是明目张胆地违法,把拆协议书内容全变了。直过户,只是个模糊名词。

这位中介说,我一直做一手的安置房,经常到拆迁办找房号,官员们有时拿到房,先转到亲戚朋友名下,让他们住几年再卖出去,很正常,官员自己是不出面的。

温州官场有名的贪官,多出自三大指挥部

温州市市区的土地和房源,大都掌握在三大指挥部手里,即旧城改建指挥部、中心区改建指挥部、安居工程指挥部。

指挥部是市政府派出机构,本是个临时机构,但权力极大。它们是政府机关,是官;但指挥部下面有一系列直属企业,有房地产开发公司、拆迁事务所、物业公司、建材公司、电梯公司等等,负责政策制定、规划、拆迁安置、开发建设、土地出让、房源分配及出售等,亦政亦企,权力无边。

比如旧城改建指挥部,工商档案材料显示,联合公司是它的下属有限责任公司,法人代表是旧城副总指挥留红光,50%国有控股(旧城指挥部),50%由旧城建材、旧城房开、旧城实业投资。从拆迁到分配都在旧城指挥部职权范围里。

“指挥部是官民不分,常务副总指挥是很大的官。很早就有人大代表建议旧城改造市场化,但政府非要自己做,掌握这样的资源,又缺乏监督,怎么会不产生腐败?各大指挥部员工就超过千人,要吃财政饭。你以为三大指挥部挣钱吗?不,每年都在赔钱。”一家代理销售公司总经理说。

温州官场全国有名的贪官,多出自旧城指挥部。出逃美国的杨秀珠,是原旧城指挥部指挥长,温州市副市长、浙江省建设厅副厅长;滞留法国不归的杨湘红担任鹿城区区委书记期间,最大的动作就是旧城改造,杨的老婆游捷,在旧城指挥部工作涉嫌受贿被捕;杨湘洪的出逃,是因他的好友、温州市中心区建设指挥部原工程处处长周和进被抓而引发的;去年安置门事件的主角就是旧城指挥部原副指挥吴权书,等等。

“旧城指挥部成立20年来,除第一任主持工作的副指挥没出事安然退休外(正指挥由副市长兼任),后几任主持工作的都出事了,吴长柳、高金熙、张作良,等等。”旧城指挥部一位不愿透露姓名的官员对记者说。

“旧城指挥部有点职务的人,都能搞到安置房,就连门卫,都有领导拿了房,暂时放到他名下。”那位有亲属在旧城拆迁办的中介老板说。

指挥部的资金从哪里来?

据温州市几家销售公司的老板介绍,2009年温州总的房屋供应量只有50多万平米,但实际上市场上供应量超过200万平米,其他150万平方米就是政府开发的经适房和安置房以及一部分商品房。开发商开发的商品房都在郊区,基本是炒家在买,刚性需求大部分在市区,而市区的土地和房源,掌握在三大指挥部手里。

温州市有大大小小30多个指挥部,光鹿城区就有好几个,市政府把项目交给区里,区里就成立几个指挥部,一般由建设局的人马组成。虽说指挥部是临时性机构,但它们可以存活多年,有个三桥指挥部是为修桥而设,桥早就修好了,但指挥部现在还活着,干的活就是桥上灯坏了修灯之类的。三桥指挥部还是个正科级单位。

旧城指挥部一位中层向记者透露,指挥部的资金有三个来源:一是政府财政拨款,二是拆出的土地出让,三是银行贷款。指挥部需要资金自我平衡,旧城指挥部李衍解释说,卖安置房就是为自我平衡。

旧城指挥部所属联合公司的内部报刊有这样一则报道:“联合公司全年计划产值为4个亿,实际完成产值4.68亿元,比计划超额17%;计划利润为620万元,实现利润710万元,比计划超额14.5%。上缴利税3652万元,在全市房地产企业中各项经济指标均名列前茅。”

出逃官员杨秀珠,在担任旧城指挥部指挥长和金温铁路温州段副指挥长期间,就是用出让土地、自我平衡这种模式。原瓯海区长谢再兴也被查出土地问题。无数官员因土地问题落马,温州市却始终不肯改变这种垄断土地资源、自我平衡的模式。在民间资本和商业如此发达的地方,温州市却坚持此做法,为什么?

在联合公司董事长办公室,记者发现,被判刑的吴权书还在这个职位上。拆迁户们说,吴权书是当时签合同的,要求他解决安置问题。

“其实去年安置门事件,那些事情也不是旧城指挥部定得了的,有些事情讲不清楚,领导该升的升了,下海的下海了。有的领导不懂业务,就知道出业绩,最突出的就是建设了。有的事情不是他吴权书搞的,是他前任搞的,他也不好讲。”指挥部一位中层说,“吴权书其实没那么大的权力。”

经适房的秘密(下)

记者调查新田园安置时发现,温州的经济适用房也多被公务员们占有并倒卖。

调查发现,作为官方文件的《温州市区经济适用住房管理办法》是作不得数的,因为温州的公务员和老百姓有两套不同的标准,这两套标准都不同于这套官方公布的标准。

公务员多有一套甚至数套住房,且多是豪宅;而老百姓要想获得经适房,条件比文件规定的苛刻许多,以至于由于符合条件的人太少,经适房分过两次都分不下去。

经适房分给公务员是很“公平地分的”,严格按条件一级级套

“温州的经济适用房根本不是经济适用房,基本上是分给公务员的福利房。”温州市税务局某官员说。

“温州的经适房绝对不是经适房,可以说豪宅,官宅,动不动200多平米,里面住的净是开宝马奔驰的。据我所知,没有一个老百姓分到经适房。”一家中介老板说。

记者首先调查的是新田园住宅区,也叫杨府山住宅区,共占地50万平方米,总建筑面积89万平方米。其中六组团6栋到13栋是经济适用房。“面积为100平米、112平米、135平米、138平米、149平米和155平米,按级别和工龄分给公务员们。”

开发新田园的温州市中心区指挥部一位中层领导告诉记者:“新田园,市政府下面部委办局都有分的。指挥部没权销售,是房改办分的,都是给机关分的,没有给老百姓的。”

这位中层不觉得这有什么不对,他说:新田园分给公务员们,价格跟当时市场价差不多,价格也要发改委批。

真的是市场价吗?两家位于新田园门口的中介公司经理告诉记者说,按房源优劣,2006年分给公务员们是4000-5000元每平米,差点的3000多元;当时的市场价为7000元左右,2007年涨到10000多元。

中心区指挥部拆迁安置处郑主任证实了这个价格,他说,新田园经适房价格有不同的标准,我记得当初有4000多元每平米。

税务局和房管局官员告诉记者,温州市把经适房作为福利房分给公务员,做得非常隐蔽,“并不是一个单位分到一起,而是很多单位混着抓阄。”

有公务员告诉记者,经适房分给公务员们也是很“公平地分的”:严格按级别、工龄等等分级,是一级级套的,还要公示。比方说,你享受70平方,70平方内按3000元算,超出来的有几个档次,但肯定比市场价要便宜。

记者调查发现,南瓯锦园房型为103平米-290平米;名园房型为99平米-230平米。这两处小区都在市中心区,当时给公务员,享受面积内是每平米3750多元,超面积部分是每平米7600元。

在安居工程指挥部的官网上,显示这个指挥部成立于1994年,至今已建成经济适用房小区有南浦住宅区、黄龙住宅区和黄龙康园小区,总建筑面积105万平方米,解决了12000多户中低收入阶层的住房问题,“为中低收入阶层解决住房问题,对社会起到了稳定器的作用”。但经记者调查,这三个小区的房子多是分给公务员的。

3口之家年均收入1.5万元以下,才能申请经适房

多位被记者问到的、在当地做了七八年的中介都说:经适房没给老百姓分过。

温州市官方文件对经适房的建设标准是:2008年9月前,90平方米以下面积占70%;2008年9月的新标准规定了三种套型:建筑面积控制在60平方米左右,高层、小高层的套型建筑面积,可适当增加10平方米左右,也就是70平方米,家庭成员4人及4人以上的套型建筑面积控制在80平方米左右。

具备什么条件才有资格购买?官方文件显示:低收入家庭,现住房面积低于人均建筑面积12平方米。还要符合下列条件:申请家庭现住房建筑面积应当包括下列住房建筑面积:私有住房,公有住房,集资联建房,解困房,安居房,经济适用住房,批地建房,按政府优惠政策购买的住房,承租的公有住房,等。

去年温州市史上唯一一次分经适房给老百姓,全市1000套,两次才分下去有900多套,因为够条件的人不多。

老百姓申请都是由居委会报上去的。张府基居委会主任和甜井巷居委会的人介绍说:户口本一定是3人以上,年龄45岁以上,3个人名下都没有房子,也不能有车,超生也不行。两个人的家庭除非是特殊情况,比方离婚带孩子的。条件够了可以申请,能分50到70平米经适房。符合条件的太少,因此搞了第二次。申请非常严格,几乎要把你全家的档案全调过来。

五马居委会一位工作人员说:条件是3人以上,年均收入1.5万元以下,经适房有60平米、70平米和80平米。

禁止买卖经适房,上有政策下有对策

在温州,大部分中介都在大卖特卖经适房。

虽然温州市在2008年9月出台了103号文件,规定经济适用住房自签订买卖合同之日(注意:是签订合同之日,不是产权证下来之日)起未满5年的,不得直接上市交易。实际情况是怎么样的呢?

“温州的经适房政策已经被改良了,即使103号文件出台之后,公务员们仍有办法。”

温州市南瓯嘉园是欧海房管局开发的,是分给瓯海区各单位科级以上公职人员的经适房,其中20%是分给瓯海房管局与房改办的。购房合同大多是2009年7月20日前后签的,但是却交易了不少,这是怎么回事?

原来,在2008年9月1日政策出台前,2008年7月,温州市政府草拟103号文件时,瓯海房管局和房改办就知道了这事,为了规避管理办法,房管与房改办就与参与分房的公务员们签了份房屋预售协议,把合同日期写成2007年。因为第一次交房款时间是2007年,当时刚做完地下室,就把这个时间对上了。第二次合同是交房时,经过实际测量,在2009年7月20日前后又签了一次。

南瓯嘉园的经适房面积从112平米到147平米,在规定的93平米之内的价格为,不带电梯的每平米4200元,带电梯的4600元,超面积的是8160多元。而2007年温州房价已达到2万元一平米。

有权的人,没有干不成的事。这是一个惊人的例子:一位市政府官员买锦园的商品房,2005年他交了款,后来2007年市政府要给公务员分经适房,他就把这套房名额转到自己名下,把这套商品房改为经适房。安居工程指挥部按每平米3000多元退给他,他的房是170多平米,总共退给他50多万元。

“也有些胆子大的,私下先写卖契,等5年后再过户。”一位中介经理说。

京都城(非直过户房源)

投资案例解析

京都城的地价为每平米8200元(包含契税),一期开盘均价在23000元/平方米左右(2009年8月);剔除建设成本和税费等,每平米利润在10000元左右。目前京都城的市场价格在35000元/平方米左右,炒客的利润为每平米10000元左右。

如果以房屋面积150平米计算的话,首付三成将达到103万元,按揭242万元(等额本息还款),贷款30年,则还款总额491.38万元,月均还款13649.53元。

目前(9个月)出手:

客户投资额年利以9.6%计算(首付款的支出成本),首付款103万元所支付的利息成本是74000元;交易环节客户还需支付营业税5.6%(294000元)、个税1%(52500元)、契税3%(103500元)、土地增值税0.5%(26250元)、银行利率按5.44%(122845.77元),共计599095.77元。在交易过程中,营业税、个税、土地增值税都被转嫁到买方,炒客净利润112.69万-149.97万元。

过3年(45个月)后出手:

温州房地产界资深人士预测,3年后至少将升45%,我们姑且保守计算。

1. 如果近3年物业没有升值

客户投资额年利9.6%计算(首付款支出),首付款103万元,所支付的利息成本是370800元。交易环节客户还需支付营业税5.6%(294000元)、个税1%(52500元)、契税3%(103500元)、土地增值税0.5%(26250元)、银行利率按5.44%(614228.85元),共计1090478.85元。营业税、个税、土地增值税都被转嫁到买方,炒客净利润33.87万-71.15万元。

2. 如果近3年物业年升值10%,物业价格达到46585元/平方米

客户投资额年利9.6%计算(首付款支出),首付款103万元,所支付的利息成本是370800元。交易环节客户还需支付营业税5.6%(391314元)、个税1%(69877.5元)、契税3%(103500元)、土地增值税0.5%(34938.75元)、银行利率按5.44%(614228.85元),共计1213859.1元。营业税、个税、土地增值税都被转嫁到买方,炒客净利润195.31万-244.92万元。

来宾公务员小区调查

滨江园小区的容积率极低,仅0.64左右,整个小区看起来非常疏朗,别墅和低层住宅掩映在茵茵绿草中,环境十分优美。

王芳洁/文

香艳了全国的“局长日记”曝光,令广西来宾走入人们的视线。

在这个年轻的城市里,还有一个“美丽”的故事——2002年12月28日,原辖于柳州地区的6个县合并成立来宾市,很多柳州官员来到小城当官。为了留住人才,市政府特划出约657亩土地建设滨江园小区,用美丽的小区、独栋、联排别墅等,挽留住外来人才的心。

近日,《证券市场周刊》记者远赴来宾,见证到了戒备森严、风景优美的滨江园小区,并发现新的公务员楼正在紧锣密鼓的筹备当中。

美丽的故事,静谧的小区

上述的美丽故事在民间则另有版本。“局长日记”曝光后,不断有网友发帖,建议媒体不仅要关注腐败的韩峰局长个人,更要关注来宾的豪华公务员小区——滨江园。

记者在调查中发现,滨江园小区规模非常大,涵盖了滨江北路的两侧,路的一侧为滨江园A区,为约40栋独栋别墅,另一侧是混合居住区,大部分为联排别墅,小部分为多层套房。

来宾市城市建设投资有限公司人士告诉记者,A区的40栋大独栋主要给厅局级干部,另一侧的居住区则提供给其他公务员。

据2005年由来宾市机关事务管理局发布的“滨江园小区物业管理招标公告”,滨江园小区是来宾市定向公务员开发的大型住宅小区,整个滨江园小区占地面积43.85万平方米(约657亩),总建筑面积为28.07万平米。其中住宅26.07万平米,室内车库12200平米,会所6558平米,幼儿园1208平米,建筑群楼为180栋,总住户为1477户。

从上述公告的发布单位和内容不难看出,滨江园小区是一个由政府机关一手包办起来的公务员小区。

与滨江园规模之大相对应,来宾市的总面积仅为广西壮族自治区的第七位,总人口为第10位,2008年来宾市GDP增速为全区14个市中的第12名,GDP总量为第11名。

由于经济发展相对落后,建市年头短,建立在原来宾县基础上的来宾市城市面貌不算好,老城区看起来有些破败,红绿灯很少,横冲直撞的摩的是这里的主要交通工具之一。但新建城区的城北区则是另一番面貌,规模宏伟的人民政府大楼就建设在此,各主要机关单位也已经在城北新区建楼,并陆续搬迁至此。

这里将是来宾市的新市中心,而滨江园将是繁华市中心中的一片静谧之地。

聪明的设计,暗补的滨江园

从滨江园物业管理招标公告中的数字不难算出,整个滨江园小区的容积率极低,仅0.64左右,整个小区看起来非常疏朗,别墅和低层住宅掩映在茵茵绿草中,环境十分优美。

记者了解到,在解决外来干部的居住问题时,来宾市向公务员低价出售滨江园住宅。

滨江园的低价是来宾市公开的秘密,有市民向记者反映,2003年政府提供给公务员的售价,仅为680元-850元/平方米,即多层套房680元/平米,别墅850元/平米。

这个价格也得到了参与滨江园建设的来宾市城投公司确认。彼时,来宾市的平均房价在1000元/平米左右,且仅为普通住宅。

为了留住人才,来宾市政府也想了很多办法,例如,尽管滨江园的房子属性是商品房,但在出售时约定,5年内不能上市交易。不过记者了解到,在二级市场上,滨江园的房子早已经炒到2800元/平米左右。记者调查发现,有些滨江园住宅在几年之间已经倒了好几手,买卖双方可以通过签订协议,约定过户日期的方式规避政策限制。

那么,来宾市是如何实现公务员房与普通商品房之间的巨大价差的?记者在采访中发现,来宾市政府并没有采取直接补贴的办法,因为滨江园小区属于公务员集资建房,如果财政直接补贴,则师出无名又容易遭人诟病。

据了解,滨江园小区的建设用地当初由来宾市房地产开发有限公司(下称“来宾房开”)摘牌取得,来宾房开的大股东为来宾市建设投资有限公司(后更名为来宾市城市建设投资有限公司),小股东为一民营企业。彼时,来宾房开的摘牌价为36万元/亩。

如果按照36万元/亩的地价,结合0.64的容积率,以及680-850元/平米的售价,来宾房开铁定大亏特亏,但知情人士告诉记者,目前滨江园的费用正在进行最后结算,来宾房开可能不赚不赔。那么,来宾房开是怎么做到的呢?

上述人士告诉记者,建设滨江园之初,来宾市政府与来宾房开便进行了分工,来宾房开负责主体建筑的投资,而市政府则负责基础设施,即道路、绿化等的投资。

这意味着,来宾房开当初摘牌的是每个单体建筑的建设用地,而单体建筑周边的道路、绿化用地、公共设施用地并未出让,而由政府负责投资,来宾房开负责代建。公务员集资款的只是用于建设房屋本身,而其他的配套建设费用由政府投入。

据了解,在集资建设方面,滨江园小区的投资为两个多亿,基本由公务员集资;而周边的道路、绿化等公共设施建设,则花了政府1个多亿。

另据了解,由于实在看不到滨江园的利润,来宾房开的私人股东后来转而建设了小区周边的商铺,每年上缴利润,而公司的国有股股东则负责了小区里面的公务员住房,只求平本。

未来的新楼,叫卖的购房指标

就在记者在来宾调查期间,安静的滨江园突然热闹起来,小区中间的会所、球场等公共设施被拆除,并用灰墙围挡起来。来宾人都知道,这里将起8栋超高楼,这便是近期市民热议的滨江园小区改造工程了。

不同立场的人对于滨江园小区改造工程的言论也截然不同。官方立场是,改造滨江园,也是考虑到以前的小区容积率太低,是对土地的极大浪费,从长远眼光来看,建设超高层住宅可以节约用地。而已经住在滨江园小区里的居民则民怨沸腾,大家都认为新楼起来后,整个小区的密度将大大加大,环境大受影响,“现在随便路边就能停车,到时候车都没地方停了。”

据公开资料,滨江园改造工程计划建设8栋住宅楼,其中34层住宅楼4栋,47层住宅楼4栋。负责滨江园改造工程的来安房地产开发有限公司(以下简称“来安公司”)人士对记者介绍,来宾市政府对该项目的容积率的批复为11,地上可售建筑面积约为27万平米。

在各种立场当中,最拍手称快的是部分来宾市公务员,因为这8栋住宅楼又有一部分会定向销售给他们:一为市党政群团公务员,二为参照公务员管理的事业单位人员,三为享受全额财政拨款的事业单位人员。当然,有资格申请新住房的人员必须是没有享受过集资建房优惠政策。

来安公司人士介绍,符合上述三种条件的人员共有1200-1300户,因此来安公司计划提供1400户住房。

新住宅的售价仍然很低。上述人士介绍,定向销售的均价为1700元/平米。据来宾市一公务员的介绍,滨江园新楼的定向销售价格以1540元/平米起底,每上一层加10元/平米,具体楼层由抽签决定。除了5年内不得买卖的老规定外,新楼的产权性质仍然是普通商品房。

值得注意的是,滨江园新楼的定向销售对象,是没有享受过优惠政策的公务员,而非没有房的公务员,实际上很多符合条件的公务员早已有自己的住房。因此,在定向销售的抽签还没举行时,已经有公务员在市场上叫卖购房指标,有些则是通过中介公司。记者从来宾一中介公司的售房目录中看到,这样一个指标的叫价大概是4.5万-5万元/套。

赔钱的公务员公寓,赚钱的商铺

均价1700元/平米是什么概念?

来宾市市委书记张秀隆在今年两会期间接受采访时介绍,目前来宾市的房地产均价已经达到了2700-2800元/平米。

更能说明问题的是,1700元/平米的均价,甚至连新楼的建安成本都不够。据上述来安公司人士介绍,8栋新楼中,4栋34层高楼的平均建安成本为1500元/平米,4栋47层楼的平均建安成本是2200元/平米,总体来说,该项目的平均建安成本为1900元/平米。而改造工程的总投资额为5.9亿元,则地上可售建筑的平均投资成本为2185元/平米,与公务员的获得成本悬殊更大。

老滨江园建设之初,集资建房尚可通行,政府亦不敢明补公务员小区。而在集资建房叫停之后,政府更不敢补贴,来宾公务员又如何获得了低价购房的空间?

来安公司人士对记者表示,这次定向销售完全是企业行为,因此企业想多少钱卖,卖给谁都行。来宾市政府部门也表示,这是来宾房开自己的事情。

确实,从来安公司在改造工程中的操作手法来看,确实是一次符合规定的市场行为。上述人士介绍,滨江园改造工程建设用地也是通过招拍挂获得,摘牌价格为56万元/亩,总价为2072万元,按照总建筑面积计算,该土地的楼面地价仅为80元/平米。

记者了解到,目前来宾城北新区的地价早已涨到80万-100万元/亩,且容积率一般到不了11。

即便是地价再低,就定向销售公务员的住宅一块来说,来安公司仍然是亏钱的,但是上述公司人士却表示,公司虽然指望不上这个项目赚钱,但至少应该不会亏本。

利润就出在另一半上。记者了解到,除了约12万平米住宅定向销售给公务员外,改造工程的另外约15万平米住宅及商业实行公开销售,约13余万平米住宅的销售均价初步拟定为2600元/平米,另有约1万-2万平米的商铺售价预期在5000元/平米左右。

按照上述计划,则全部销售完毕后,来安公司可在滨江园改造工程上保本,“保障员工开得出工资即可”。另外,2600元/平米还是公司的保守预期,项目在两年后的售价有可能还会达到3000-4000元/平米,到时候就可以赚钱了。

“不过在持续开发中,公司也承担着风险,主要是通胀风险。”上述人士表示,记者还了解到,在来宾市政府与城投公司等公司举行的联席办公会议上,来安公司还申请政府进行更大程度的支持,即由于改造工程投入很大,希望政府可以将2072万元的土地款以财政回拨的形式返还给公司,待项目建设完成后归还政府。不过上述来安公司人士估计,政府不会通过这个申请。

虽然没有得到财政回拨,但毕竟滨江园改造工程惠及了很多政府公务员,因此上述人士介绍,项目在城市配套费等行政费用方面,可以实行缓缴。

那么,来安公司为什么要不赚钱地来承接这个项目?绞尽脑汁地施展资金平衡术,来为公务员提供低价住房?

从工商资料来看,来安公司成立时间不长,是来宾市城投公司的全资子公司,即国有独资企业,注册资本金1000万元,其办公地点亦在城投公司办公场所中。

从字面上不难理解,来安公司,即来宾安置房开发公司,主要负责来宾的安置房项目。上述来安公司人士也确认,安置房小区建设是来安公司的主要使命。除滨江园改造工程外,来安公司还为来宾市土地整理储备中心建设了来宾三个安置房小区,即安置小区的一、二、三区。

“我们也是想通过滨江园改造工程打响品牌,让政府将更多的安置小区和经济适用房小区都给我们做。”上述人士表示。

“因为是市场行为,我想低价卖给谁就卖给谁”,因此低价卖房子给公务员,从而获得政府分配安置小区、经济适用房小区建设的机会,这原本就是一种曲折的权力交换逻辑。更何况,建设安置小区、经济适用房小区原本就利润薄,是否需要如此大费周章的“讨好”?还是国有独资的来安公司,在成立之初便与政府有了默契,勇挑了为公务员提供低价住宅的重担?

另外,还有一个疑问是,对于来宾这样一个人不算多、经济不发达的城市来说,是否需要建设像滨江园改造工程那样34-47层高的超高层?要知道,超高层住宅的建安成本远高于普通高层或多层,在这样一个建安成本与土地价格倒挂的城市里,一味的追求楼高,会很大比例地推高成本。

显然,在集约用地的长远眼光下,当下成本的推高已经被忽略。何况,来宾市政府已经规划出了一个现代化繁华都市的蓝图,即从高速出口出来,人们将先看到20-30层高的裕达花园,车行不久,则将看到红水河东岸两栋50层高的超高层建筑,而在河西岸则是滨江园的8栋34-47层高的建筑,如此层层叠落,极大地展现了城市美感。

就滨江园及其改造工程,来宾市住建委的多个部门都表示不了解情况,而来宾市政府的其他部门也拒绝了记者的采访。

在来宾采访期间,记者还发现,屡次获得低价住房资源的来宾市公务员在当地绝非低收入人群,在这个经济相对落后的城市里,普通上班族的工资也就1000多元/月,而公务员工资一般高于这个水平。

在原来宾市烟草专卖局局长韩峰那本著名的“局长日记”中,便记录了其2007年在来宾任局长时的收入,年收入高达20万元。

在记者离开来宾的最后一天,从规模宏大的市政府大楼中走出来,来宾市的出租车正聚集在市政府大楼前进行罢工,原因是活难做,钱难挣。

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