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楼市下半场“开波” 买家谋求“边路”突破

2010年07月15日 15:30 广州日报 赖伟行我要评论0字号:T |T

持续一个月的世界杯虽然结束了,但是今年楼市的“下半场”才刚刚准备“开波”,众多球迷买家开始收拾心情,准备重新看楼。

广州市国土房管局上周公布的最新数据显示,6月广州十区住宅的网签均价为11700元/平方米,创下年内新低,成交面积也在30多万平方米的低位徘徊,似乎给了买家一剂强心针。然而,记者分析却发现,上月中心六区和外围四区的均价其实分别上升了1.3%和8.2%,总价的降低是因为后者成交比例上升所致。

“此前的降价仍然有不少‘假摔’的因素,整体价格的下降也是结构性的因素为主。”有业内人士分析指出,随着下半年广州楼市特别是外围区域供应的放量,开发商在这些区域的防守将变得薄弱,买家有机会率先在“边路”突破。

半场总结:

买卖双方僵持比分0:0

“今年上半年买卖双方还是僵持状态,双方打成平手,没有破纪录。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为。

经纬行研究中心认为,历次楼市调整都经历了价滞量缩持续、让利促销加深、全面降价量升三个阶段。从目前的市场情况来看,接下来楼盘优惠促销的活动会更多,但广州楼市依然处于调整的第二阶段。

开发商布阵:

15个新盘七八月推出

据不完全调研统计,下半年广州全新盘共计46个,预计推货22319套。与上半年推货较少、供应有限的情况截然不同,下半年新货众多,无论是中心区域还是周边区域均有可观的货量供应。

其中,越秀区有7个新盘即将推出,海珠区亦有7个新盘入市,预计可供应3314套。而番禺的超级大盘亚运城下半年将入市,就连一向较为低调的南沙区下半年也有多个新盘推出市场。

此外,广州新盘确定在七八月推出的有15个左右,抢在国庆传统销售旺季之前占领市场。

战术策略:

优惠在加大 有的急着卖

“一口价”单位、预登记优惠……记者本周走访本地楼市就发现,开发商的战术依然非常老套,不过优惠力度确实有在加大的迹象,即使在此前价格较为坚挺的中心城区也出现了不同程度的松动迹象。

康王路某大型楼盘把销售中心设在了3楼,记者昨日来到现场时看到还是有不少人前来看楼,现场的销售小姐也是非常热情。销售小姐介绍说,户型从两房到四房都有,均价在2.4万元/平方米左右,带精装修,货量都所剩无几。

不过,当记者即将离开时,销售小姐终于松口表示楼盘其实有一些指定楼层的特价“一口价”单位,不过同样“所剩不多”。例如一套76平方米10楼的两房单位,总价只需要160万元左右。记者计算了一下,这个特价单位如果按均价来计算大概要近190万元,而特价下相当于降价近30万元。比起前一阶段“挠痒痒式”的特价,这一降价幅度可谓不小。

买家故事:

世界杯期间看球不看楼 世界杯过后看楼先看价

“一是天气热,二是可看的盘少,三是价格还是有点贵,关键是熬夜看球以后没有精神。”在金融机构从事后台业务工作的市民小黄已经参加工作两年多时间了,今年以来一直琢磨着给自己买一套小户型房子的他自称远的不想买,近的买不起,所以只想买一些交通、价位还有户型都比较适中的房子。而这类房子在他看来在市面上是比较少的,平常他也就一个月出动一两次,挑自己觉得合适的房子看,而世界杯期间他干脆彻底放弃了看楼。

“我也快奔‘三’了,家里也催着结婚,该出手时还是要先出手了。”小黄表示,世界杯后自己会加快看楼的步伐,不过通过看比赛他悟出了一个道理,除非实力超强,赢比赛和买房子都不能要求面面俱到,所以他今后看楼的首要考虑因素将是价格,其他因素都要放在次要地位考虑。

机构预测:

一线城市的成交量下半年或回升五成

国际物业顾问DTZ戴德梁行昨日发布了2010年上半年中国住宅市场的回顾和展望分析报告。根据其监测数据显示,中国内地十大样本城市6月成交面积均在低位徘徊。一线城市及二线城市分别环比小幅上升5.7%及4.2%。市场在开发商“按兵不动”的策略下尚处政策执行观察期,普遍购房者依旧保持审慎观望的态度。

在政策的配合下,预计2010年下半年住宅市场成交量将略有增长,预期一线城市及二线城市成交量较上半年分别上涨50%及18%。成交均价亦将在供需关系调整下出现“松动”。未来房地产市场发展在城市化进程持续、经济平稳增长及区域大型建设的带动下形势依旧趋好。

战果预测:

市场将迎来以价换量时代

“政府的政策不可能朝令夕改,房贷政策不会有太过明显的松动。”经纬行研究中心经理朱欣苑认为,由于上半年通过销售回笼资金有限,下半年流动性又会趋于收紧,发展商的资金压力将逐步显现,加上市场竞争的压力,市场将由目前的价格折扣等让利促销变为直接的降价,以价换量。而买家方面观望了半年的买家由于选择面变广,会重新入市,投资者由于通胀压力持续存在降价到一定程度时也会选择入市。因此,本轮降价幅度会比08年的降幅要低。预计市中心项目降幅在10%~15%左右,郊区项目降幅在15%~20%时,成交量会逐步回升并不断放大。

黎文江则认为,带精装修变卖毛坯房、卖尾货稍微降价、推少量特价单位都是此前开发商“假摔”的手段,实际上房价真正下降的幅度不到1成。而未来中心城区由于将有部分豪宅项目持续推出,出于明星效应以及供应量始终有限等原因,中心区的房价将较为稳定,而外围区域在开发商“诱敌深入”成交量回升后,价格也将重归稳定。

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