“毫无疑问，这两周是交易低潮。”中鼎联行房屋顾问张靖坤说，但客户需求下降并不等于二手房交易价格下降。“房价经过政策调整适应期后，可能出现‘报复性上涨’”（5月5日《中国青年报》）。
我从近期媒体报道中注意到，受中央新一轮房地产新政影响，中国房地产调控已经进入典型的多方观望期和博弈胶着期，主要表现为：部分热点一线城市房屋量降价不降，大多二线城市受波及不大甚至未受传导。市场观望表象的背后，是政府、开发商、购房者等利益攸关方的博弈较劲。
夜长梦多乃事物发展规律，房地产调控亦然。我以为，房地产调控观望期过长势必传导三种错误信号：对开发商而言，如果政府调控下一拳迟迟不出，他们就会坚信政府房地产调控不会玩真的，蛰伏避风一段时间后，房地产市场还是“过去那张旧船票”。某中介公司从事投资置业顾问的庄先生的观点是：“扛过政策观望期就万事大吉。”“这不是信口雌黄。”国家调控政策不是要把房价一棒子打到谷底，而是希望房价不能涨得太猛，保持一个稳步上升的趋势。对购房者而言，如果后续调控政策迟迟不能跟进，望眼欲穿之后高房价仍然高高在上无有下行迹象，他们对房价回归理性的耐心信心就形将丧失。对政府而言，如果长期观望过后调控效果仍然不显，则不啻于传递出房价回天无力房市不可调控的消极信号。
要命的是，既往数轮调控“屡涨屡调屡调屡涨”尴尬现实提供的昭示是，夜长梦多势必诱发“夜长梦碎”。老实说，现时“屡涨屡调屡调屡涨”已然衍生国人三种心理及其行为惯性。对开发商而言，调控新政每每“拳头打在棉花上”，一而再再而三“狼来了”的调控效应，将强化他们调控虚张声势的认知和有恃无恐侥幸对抗的心理惯性。对基于改善性需求的自住购房者而言，本次调控被坊间认为“史上最严厉的一次”，如果他们满寄希望能买得起房的自住需求再度落空，必将对房地产调控失去信心，进而转向相信“房价不会降”“早买不如迟买”。而对投机投资者而言，则会激发他们倍加疯狂抄底牟利。北京一位中学老师说，近5年来政府一直在出台抑制房价上涨的各种政策。每年发布的《房地产蓝皮书》预测来年房价“平稳”、“走低”，但他看到的是另一番涨价现象——“政策没有有效地控制房价。”对政府而言，设若本次“史上最严厉”新政都不能让信马由缰的房市低下高昂的头颅，其调控房市的能力和社会公信力将面临质疑。
事实亦然。中科院政策所经济学家张洪石说，房产新政接连出台后，不管是房地产开发商还是投资户都在奋力扛住降价压力，甚至已经对政策调控产生了“抗药性”。虽然国家近年来一直在出台政策遏制房价过快上涨，但每次政策观望期过后，京城房价仍旧一路飞跑。在北京某中介公司从事投资置业顾问的一位先生甚至预言：“不出下周末，房市就能转暖。”北京链家房地产经纪公司芍药居分店一位经纪人则声称，2008年房价大跌2009年房价大涨，一边调控一边涨价已经使很多业主“心理非常成熟了”。长期来看，京城房价还会上涨，只是涨到一个大部分客户都承受不了的高度时，“价格会暂时停下来‘歇一歇’，然后再继续涨”。
值得注意的是，当下不少地方房市正值“高烧”阶段，不下“猛药”难以降温。一方面，迫切须要后续调控措施跟进。经济学家警告，一旦缺乏后续调控政策不从根本上解决土地财政、房地产开发成本不断上涨、市场供应量严重不足等关键性问题，“房价经过政策调整适应期后，可能出现‘报复性’上涨。”另一方面，一些调控新政剑走偏锋落实缺位。中国社会科学院5月5日发布《中国房地产蓝皮书(2010)》指出，中国房地产市场秩序仍较为混乱，房地产调控手段不能切中要害，调控方式仍需创新。房地产调控方式仍不尽成熟，一些政策不但不能起到应有作用还会造成相反效果。2009年之所以房价地价大幅上涨，可以说与房地产调控措施未及时到位、房地产调控手段不能切中要害有很大关系。本轮提高二套房首付比例、贷款利率不得低于基准利率的1.1倍等调控房市“组合拳”，重点打击炒房投机。但不可忽视的是，也产生误伤将真正的购房群体挡在了门外。
不少专家建议，国家在加大土地供应量的同时，利用税收杠杆把土地出让收入的80％划归中央政府，则可以让地方政府失去卖地冲动。为弥补地方财政收入不足，国家可以把高科技、节能减排、绿色环保产业的税收划给地方政府，以此鼓励地方政府做实实体经济，而不是一心去经营城市，从而让房市回归理性。由此可见，防止房地产调控“夜长梦碎”，现下缺少的不是方略路向，而是相关官员的理性态度和积极作为。
