北京市住房和城乡建设委员会等10部门17日联合发布《房地产开发企业经营行为专项检查实施方案》，将对捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为进行打击。据介绍，参与专项检查的部门包括北京市住房城乡建设委、发展改革委、监察局、财政局、国土局、规划委、国资委、地税局、工商局和统计局。
【地产商反应】房地产商火速调整三大策略 降价风起 融资转向 拿地保守
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投资撤退 上海周边“潜力区”变“高危区”
北京远郊楼盘领跌 二手房、新房分化明显
楼市调整催热租赁市场 京沪租金最高涨50％
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【股市影响】10只地产股涨停 带动大盘绝地反击 | 地产股投资机会尚未显现
【媒体评论】调控楼市不宜只盯房价 | 楼市将进入1-2年调整期
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按照分工，北京市住建委将重点查处房地产开发企业无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、虚假交易、交付使用的商品房达不到使用条件、工程质量不合格严重影响使用、不执行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度规定的行为。
北京市发展改革委将负责查处房地产开发企业、房屋经纪公司在销售房屋时，不执行一套一标的明码标价规定及其他价格违法行为。国土部门重点查处房地产开发企业闲置土地、欠缴地价款及其他违反土地出让合同约定的行为。规划部门重点加强批后建设工程的全过程监督，防止房地产开发企业在建设过程中擅自变更规划性质，增加建筑面积等违法行为，并监督其在建设工程规划验收前实现规划。税务部门重点查处房地产开发企业偷漏税行为。加强土地增值税的征收管理工作，对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
北京市各区、县政府负责对本区县在建、在售的房地产开发项目及其开发企业经营行为组织检查，重点检查从事政策性住房建设的房地产开发企业是否按照土地出让合同及相关规定，按时完成建设任务并保证工程质量。
中原地产张大伟表示，10部门开展联合行动严查违规行为，有利于巩固楼市调控的效果。
以土地政策为例，记者注意到，2009年北京供应的住宅用地总建筑面积达1200万平米，这意味着从今年下半年开始，市场可以提供12万套商品房。“特别是北京房山等区域，如果加快土地开发，将增加商品房供应量，有利于楼市的健康调整。”张大伟说。
然而，“《实施方案》中大部分条款并未提及处罚措施，因此其后续执行情况需要观察。”张大伟表示。
业内人士认为，《实施方案》的出台，更多的是给市场一个信号，即：政策仍将持续，调控预期不改，这对市场心理影响更大。
房地产调控“满月”，全国楼市销量锐减；地产股频破拟定增发价，股市再融资遇阻；行业景气度见顶回落，土地购置和开发热情正在下滑。面对调控重压和市场变局，部分一线房地产企业已经开始调整自身的运营策略，以应对行业寒冬。
随行就市降价促销、中止增发融资转向多元化渠道、放缓购地节奏加快现有项目开发等举措，正在成为房企的共识。业内专家预计，一季度过热的经济数据给政府足够的空间与时间调控房地产行业，在流动性从紧的背景下，房地产开发商将普遍采取收缩战略，总体投资将趋于保守，行业景气度也将下行。
打折促销日益流行
“如果新开项目的认筹率达不到60％，我们会考虑5％-10％的折扣率。”北京本地一家房地产企业的销售负责人对中国证券报记者表示。
按照楼市的销售惯例，新项目开盘前，开发商一般会根据周边项目和二手房的成交均价，确定意向销售的价格区间，并以此向社会进行推介。这在业内被称为“蓄水”。如果意向客户的蓄积量大幅超过所供应的房源量，开发商会考虑按照价格区间的上限定价，或者进一步提价。
“目前的房价已处于历史高位，加之调控新政大幅压缩新增需求，新盘的客户蓄积量普遍不足，这给追求周转率的开发商造成了很大的销售压力。”21世纪不动产分析师齐凡表示。
5月16日，万科位于北京的紫苑项目正式开盘销售，该项目此次开盘报价为25000元/平方米。现场工作人员介绍，实际购房有两个点的优惠，如一次性付款打97折。附加开盘当日折扣等优惠条件后，其实际最终售价约为24200元/平方米。
“如果万科紫苑放在4月初开盘，均价估计得上30000元/平方米。目前，该区域二手房的成交价格普遍在25000元/平方米以上。”北京一位房地产销售代理机构的经理坦言。
“我们希望万科的楼盘在开盘当月的销售率达到60％，如果达不到，我们会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。”虎年年初在对机构投资者解释万科的策略时，万科总裁郁亮如是说。
市场预期，下半年房企在销售方面的压力将会继续增大。因此，包括恒大、保利、绿地等公司先后扛起了“打折旗”。5月5日，恒大地产宣布，其全国楼盘统一85折“让利”促销。随后，保利地产位于上海的保利湖畔阳光苑、保利维拉家园等项目的售价也出现“暗降”。据保利上海内部人士透露，为了保证70％的销售率，今后一段时期会有比较可观的折扣优惠。
目前，多数开发商已在研究5月以后的价格战略，稳中下降或成为趋势。总体而言，5月份房企定价以小幅度的折扣让利为主。万科、保利、中海、华润、金地等一线房企的在售项目中，明确降价的楼盘尚在少数，但多数楼盘表示将在现有价格基础上给予不同程度的折让。
融资转向多元化
拟增发地产股频频跌破发行价，上市房企股市再融资遭遇鸿沟。招商地产董事会因公司股价大幅下跌已决定撤销非公开发行股票方案。业内人士预计，政策收紧短期内不会改变，受此影响，地产股走势也不会有大的“起色”。多数地产公司的增发方案将面临流产的危险。
据统计，2009年至今，申万行业分类下共有49家A股房地产公司公布增发预案，拟合计募资金额超过1000亿元。截至5月18日收盘，已有35家公司的股价跌破增发价，占比超过七成。
今年以来，包括保利地产、格力地产、华发股份、金地集团在内的15家地产公司公布再融资方案，目前，这15家公司的股价全部跌破增发价格。以保利地产为例，公司计划增发价格为17.92元，截至5月18日收盘，保利地产股价为10.90元，相当于复权价格13.72元，低于增发底价。而保利2009年度曾以24.12/元的价格增发股份，包括刘益谦在内的认购者均“被套其中”。
直接融资受阻，地产公司纷纷开始借道信托、海外发行优先票据等融资方式。今年以来，恒大地产先后两次发行优先票据募集资金13.5亿美元。加之加快销售回款，目前，恒大持有货币资金近210亿港元。
另外，信托也成为部分开发商多元化融资的重要途径。多家信托公司已将地产信贷业务当作今年主要开拓的业务领域。
5月11日，中融信托将10亿元募集资金以增资形式对福星股份子公司武汉福星惠誉置业有限公司进行直接输血。据介绍，该单一资金信托将全部用于项目公司的地块开发，其中3亿元用于增加福星惠誉的注册资本，控股50％，剩余7亿元则计入福星惠誉的资本公积。
从5月6日-5月14日，先后有中华企业、浙江广厦、獐子岛、香江控股等5家上市房企公布了31.6亿元的信托融资计划。
“房地产公司目前的流动资金比较充裕，但资金投放也很大，需要不断拿地、维持开工量。地产公司都是负债式发展，越好的公司越缺钱。”中国房地产研究会副会长顾云昌表示，地产企业开发的“惯性”将迫使它们需要源源不断的资金支持。而在股市和银行信贷两大融资渠道收窄的背景下，海外发债和信托等方式开始涌上前台。
中华企业通过上海信托、中诚信托两家融资的综合成本分别为8.8％、9.0％，高于银行信贷。而獐子岛参与的中诚信托大连彩虹项目集合信托计划，综合成本率不超过12.5％。
保守拿地收缩战线
“政策出台以后，开发商出现了两个阵营：如绿地、保利等过去一年里大规模扩张的开发商，加大推盘和促销力度，保证资金回笼；此类开发商很可能会暂停新项目的开工和拿地，同时放缓在建工程的速度以减少资金投入压力；而地方小国企和中小开发商，由于在建工程和可售房源都相对较少，加上政策调控期间采取保守策略、不敢轻易投资。”一位房地产分析师指出。
知情人士透露，2010年初，万科等多家房企均拟定了相对激进的一线城市扩展战略，其中万科在上海的拿地计划就有8幅之多。业内人士分析，受新政影响，这些企业原本激进的拿地战略很可能会调整。
“今年开发商拿地会必然将趋于理性，一些重点地块今后可能会出现更多的联合体形式，房地产企业合作的机会更大。”一位地产商表示，他认为，国家严控银行信贷流向土地市场，对于土地出让比例的要求也日趋严格，因此开发商不会像去年那样疯狂拿地。
随着开发商战线的收缩，房地产开工率也可能见顶回落。日信证券最新报告指出，4月份新开工面积累计同比增长达到64.17％，在建面积累计同比增长31.66％，当月新开工面积为1.34亿平米，同比增长71.8％。由于去年基数较低，预计5月份新开工面积还会保持快速增长，增速会逐渐放缓，但未来4至5个月后，在成交大幅萎缩下，新开工面积将会出现低增长或负增长。
浙商证券报告也显示，4月，全国房地产开发投资环比3月下降3.19％。房屋新开工面积环比下降22.99％；土地购置面积环比下降19.74％。业内认为，随着调控政策的深入、商品房成交量的进一步萎缩，房企继续控制拿地和开发节奏的趋势将十分明显。
在浙江温州,很多炒房者的最新行动，不是去看房，不是去卖房，而是去看心理医生。
因为炒房遭遇“滑铁卢”，不少投资客情绪低落，以至不得不去医院治疗。
陈晨（化名）是温州一个小的投资客，投资了上海九亭的楼盘。这一地区楼盘扎堆，投资客多，在新政调控下，部分楼盘价格降幅已达10％。陈晨是靠贷款炒房，“3月才接盘，几乎是最后一棒。”他说，“现在抛盘也无人接，我最担心上海房产保有税政策出台，如果税率高的话，将是一个致命打击。”
温州当地的一名置业公司经理杨珍告诉中国证券报记者，温州投资客热衷上海、杭州等长三角的城市，部分人在新政前交了十几万甚至几十万元的定金，但行情急转直下只好弃楼，定金全部打了水漂。“现在各类看房团已经停了，5月底温州要搞一个房展，招商情况非常不好。”杨珍说，大家都在观望。
与小散户相比，大户们似乎更抗冻。
娄墨（化名）是温州当地知名的炒房客，十余年的投资生涯里多次担任温州炒房团团长，他说:“买楼我们是庄家，能拿整栋就买整栋，不能买整栋起码买一个楼层，开发商给七折是正常价。”
但目前的行情让他琢磨不透，和中国证券报记者谈完自己过去“辉煌的战绩”，想起近期难出手的存货他突然情绪低落，用手抹了一把脸，靠在沙发上望着天花板，“卖还是不卖”？
想卖的理由很简单——尽管市场僵持，但房价必然下跌，昙花一现的疯狂交易行情过后，温州人的出货量跌入冰点。“也不知道还会有什么可怕的政策出来，如果保有税征收，我敢肯定房价起码跌三成。”娄墨说，更可怕的是，疾风暴雨般的政策已经把成交量打至冰点，无路可逃。
不想卖的也有理由：“难道国家会把房地产砸死？铁定不可能！”更何况，温州炒房靠的都是银行资金，娄墨说：“亏损我亏三成，银行亏七成，大不了我不还贷款了。”
而今年以来疯涨的市场也让他有了犹豫的时间和资本。娄墨表示，与个人投资者不同，温州不少资金量大的炒房客做的都是长线交易，“就像炒股里的价值投资”。他2007年在北京东三环买入的一批房产价格已经不止翻番，即使价格像市场预期一样调整三成，离他的成本线依然很远，“大不了我零利润出货”。
更重要的是，他在赌政府对房价下跌的忍耐程度。“跌20％、跌30％，看看2008年的深圳，政府真的希望看到那样的场面吗，银行怎么办？”他注意到，很多严厉的房地产政策都打上了“暂行”的标签，以自己的经验判断，这些政策也许最多只能执行两年，“做价值投资我不怕等”。
“我很看好未来的房价，”娄墨顿了顿又加上一句，“绝对看好。在这个节骨眼上，如果降价抛掉了楼盘，等房价降到合理价位，我根本买不回来。”
娄墨现在最看好的仍是二三线城市，“京沪深地区就像大盘股一样过于笨重，二三线城市这种小盘股，仅仅我们的资金就很容易把一个地区的房价炒起来。如果现在把这些地区的房子卖了回头再买，很有可能都砸自己手里。”
娄墨打算观望三个月。他承认，究其原因，一是舍不得利润,二是也抛不掉，“我在和政策、和买房人比耐心”。
温州看房团暂停
今年全国两会之后，新华社连续发文批评国内房地产市场，有部分敏感的温州炒房客预感“山雨欲来”，快速抛售手头房产。
老董就是其中一位。他是温州炒房团资深成员，他在去年年底已经嗅到了房地产市场的风险，今年年初，他出售了10多套房产。
“GDP早已经是10％增长，如果你的资产连CPI都跑不过，那你的资产就是缩水了。”对于房地产新政调控，温州炒房团成员老董不以为然。
温州人非常善于利用资金的杠杆作用。温州天浩置业有限公司总经理王珍楠接受中国证券报记者采访时说，如果首付只需40％，温州人就能撬起60％的资金，能使资金放大1.5倍。如果不能放大，购房全部利用自己的资金，那就要看是否具有升值潜力。但目前楼市新政组合拳下，温州炒房团选择暂时放弃。
提到温州炒房团，不得不提《温州晚报》，2003年，《温州晚报》首开异地看房先河，先后组团带人到上海、北京、杭州、海南等地购房，看房团活动一直持续到今年4月，但国家房产新政出台之后，《温州晚报》看房团暂停了。
《温州晚报》房产工作室一策划人员接受中国证券报记者采访时说，看房团已经停止了，至少观望3个月，而之前报社楼下就是一个“永不落幕”的房展会，全国各地很多城市的开发商首选温州进行项目推介。但现在没有楼盘推介，部分项目也延期进行。
不仅仅看房团难以再现往日火爆场面，连一季一度的房展会也遭遇招商困难的境地。原本5月底温州要搞房产会，现在招商情况非常惨淡，以至于不得不拉部分二手房源“救场”。
但中国证券报记者在采访中了解到，温州炒房团并没有出现大面积抛售情况，目前温州人退出国内楼市的资本应该不到100亿元，这个数字，还不到温州民间游资投资楼市总额的一成。
一组来自中国人民银行温州中心支行的最新数据显示，在国家房产新政密集出台的4月份，温州市金融机构国内新增存款余额为4亿元人民币，不到总量的千分之一。
中国人民银行温州中心支行办公室副主任凌勇在接受当地媒体采访时说，从掌握的数据来看，并未出现外界流传的国内存款暴涨的现象。
股权、黄金投资渐热
春江水暖鸭先知。温州投资客炒过出租车牌、住宅商铺、煤炭、黄金甚至大蒜，温州游资的一举一动，格外引起关注。
目前PPI和CPI都在上涨，特别是4月高涨的原材料价格给后期产品价格造成巨大压力，因此在住宅市场受到调控下，寻找保值升值的渠道成为温州投资客的迫切需求。
5月16日，温州民间资本峰会上，温州投资客开始为资金寻找下一个方向。
中国银河证券股份有限公司温州大南路证券营业部钟小军总经理告诉中国证券报记者，目前还看不出楼市资金大幅流入股市的迹象，但有部分投资客对股权投资产生兴趣。
钟小军参加了温州民间资本峰会，他说，多数炒房团成员依然长期看好中国房地产，只是短期利润被“锁定”。
中国证券报记者获悉，温州中小企业促进会正牵头组建的温商对外投资联盟，旗下将包括各类独立运行的私募基金，委托专家进行对外投资。目前温州已有阳光私募看中温州游资，短短几天，招募资金近2亿元。
业内人士分析，如果许多股权投资机构真正做到很规范，并且确实能给温州资本带来稳定且可观的收益，那大批温州民间资本涌入股权投资市场是必然的，目前已有这种势头。
在温州，民间资本转向VC、PE领域的趋势已很明显，有关数据显示，温州目前已有通过各种形式投入到股权投资领域的资金大约200亿元。
中国证券报记者在所住的酒店还发现，有温州本地老板参与创投机构的宣讲会议。温州一券商告诉中国证券报记者，类似的创投机构到温州募资，早在2008年上半年就曾经出现过。但随着后来爆发的金融危机，温州民间资本进入PE行业的步伐明显放缓，募资规模也出现显著下降。但最近一段时间来，明显感觉到又在回涨。
事实上，不少温州商人虽然做制造业，但并不满意制造业5％-8％的毛利率。“在温州做劳动密集型的实业很难赚到钱，赚3％的毛利都很困难。”老董说，温州人不喜欢存银行，银行的利息还抵不上CPI的消耗，宁愿投放民间信贷，一个月还能收回10分利，一年下来，收益也比做实业高。
中国证券报记者在温州采访时，听说温州投资客购买实物黄金动辄几百万元，甚至上千万元。数据显示，最近中国黄金温州旗舰店金条销量快速增长，投资者也从过去的按“克”买黄金，升级为论“斤”买。
投资“价值洼地”城市
“观望”成为温州炒房客使用最多的词汇之一，在通货膨胀预期之下，炒房团并没有出现大幅抛售现象。“最主要是，新政出台后，市场交易急剧萎缩，观望情绪浓，即使抛盘，也无人接手。”老董说。但是，投资地域正在发生变化。
2009年10月起，陆续从山西煤改撤资的温州投资客，有一少部分聚集三亚，一少部分转到境外迪拜、澳洲等地，特别是近日国内房产新政连下重拳，温州炒房团对转战海外市场表现出一定兴趣，但很多政策法规并不熟悉，温州炒房团还是比较谨慎，但并不如外界预计的那么热烈，大部分资金还在手里观望。王珍楠认为，“这部分资金大约有300亿元。”
中国房产信息集团对1000多位身价在2000万元—5亿元之间的楼市投资者进行的调研访谈结果显示，部分投资者早在2009年9月份开始陆续将手上部分房产抛售。
“部分投资者开始向写字楼和商铺转移，住宅价格过去几年上涨，而商业地产的价格相对偏低，一些优质地段写字楼和独立商铺成为了他们关注的目标。”中国房产信息集团分析师薛建雄说。
由于新政打压，绝大部分温州资本已经暂停了对一线新房地产项目的投资，但不少投资者已经将目光投向珠海、厦门、昆明等二线城市。王珍楠分析说，“这些城市是典型的价值洼地，还有增长潜力，虽然遭遇调控，但不属于房价过高、涨幅过快的区域，因此受调控影响较小。”
温州人的投资动向，也印证了中国房产信息集团分析师薛建雄的一份研究报告，薛建雄对上千万投资者提出方向性投资建议，关注一些资源型的三四线城市房产。
薛建雄认为，在经济过热的情况下，国家淘汰一些过剩产能，同时将一些相对成熟的产业向三四线城市转移，国家高速公路和铁路网的建设，也为目前的产业转移提供了基础条件，因此未来几年会出现一些类似鄂尔多斯、包头等三年GDP翻一倍的中小城市。嗅觉灵敏的投资客可能会借助这一轮楼市调控时机大举进入。
在观望情绪的背后，温州炒房团其实内部意见并不统一，他们甚至对楼市判断出现截然相反的结论。
之前宏观调控的“失效”，已经给炒房者老董的一个习惯性思维，他认为，目前仅仅造成观望情绪，但他怀疑楼市政策能持续多久，他认为可能会复制前几轮调控的结果，部分泡沫严重区域短时间内能明显产生遏制作用，但从长期来看，依然看好中国房地产。老董说，这次国家调控的基调是“遏制过快增长”。
不过，也有炒房者认为，目前已经不是几年前的大环境了，炒房时机已经过去，随便提钱进入楼市的年代，基本不可能再出现了。
“现在炒房客最担心的是保有税，如果征收高税率的保有税，那么对炒房者是一个打击。”一不愿意透露姓名的炒房者说，“其他任何营业税都可以转嫁到下家，唯独保有税转嫁不了。”
当地政府主动引导
温州市市长赵一德接受媒体采访时表示，据不完全统计，仅温州流动的民间资本已经达到6000多亿元，而且每年以14％的速度快速增长。如何提高民间资本投资的安全性和收益率，如何将民间资本有效有序引导到有利于国家经济健康发展的方向，一直是市政府深思的问题。
据悉，温州将组建股权营运中心、温州民间资本投资服务中心，拟于6月份以后正式运营，以整合温州民资。其中，温州民间资本投资服务中心，打算引入50余家国内外投资机构、基金公司，集中发布“资本与项目”的供需双方信息。而温州市股权营运中心，则希望实现非上市公司的股份转让，让民间资本与产业项目有效对接。
5月13日，民间资本“新36条”，如同迷惘期听到一声春雷，为温州炒房团资金打开了另外一扇窗。“新36条”能否激活浙江“蛰伏”民间资本，还有待观察。中国证券报记者了解到，目前包括温州商人在内的浙江商人还在等待“新36条”的细则落地，期待真正打破民营投资发展中存在的“玻璃门”现象。
“如果有更宽广的投资渠道，也不会都扎堆房产。”一投资客说。
5月16日，距离严厉的“4·16”房地产调控政策出台刚好一个月。在上海陆家嘴（600663）的甲级写字楼内，富祥咨询公司总经理聂先生悠闲地喝着茶。工商登记资料显示富祥公司的所属行业是咨询服务，但圈里人告诉中国证券报记者，实际上，富祥公司的主业是炒房，而且只炒总价千万元以上的上海豪宅,公司股东是四个温州富商。
富祥公司目前还有五六套豪宅，总价近7000万元，而聂先生依然笃定，并不急着降价出售。“再等一两年吧。政策肯定会松的。房价肯定还得涨。”他喝了一口茶水。当中国证券报记者询问，每月高额的房贷怎样还时，聂先生得意地嘿嘿一笑，“钱不是问题”。
上海某投资公司负责人闫亮告诉中国证券报记者，尽管银根收紧，但像富祥公司这样手中拿着多套房产、资金实力雄厚的“炒房主力”并不缺钱：只要卖掉一套房产，就可以支撑很多套房产的资金链。除此之外，今年以来，有空壳企业做后盾的地下炒房团又找到了新的融资渠道：通过个人所掌控的企业平台来套取贷款。
“目前上海的房价只跌了10％左右，远没有跌破炒房者的成本。很多人都在通过其他途径积聚资金，打算长期坚守。通过消费贷款套现是小投资客的做法,资金规模大的投资客往往通过经营贷款来撑盘。”闫亮揭开了像富祥公司这样的地下炒房团的融资秘密。
富祥公司的操作手法在圈子里并不是秘密。在去年4月上海房地产市场低迷的时候，富祥公司曾用40万元定金，即总房价的1％就拿下了4套千万元以上的外滩豪宅。支付定金的“户主”姓名是富祥公司随意找来的，甚至用了员工的身份证。锁定豪宅后，他们从温商圈子里寻找有投机意向的人。之后，变更户主姓名,支付最多30％的首付款，签订手写售房合同。这部分首付，可以是一个投资客的，也可以是很多人集资的。到签订正式售房合同，富祥公司要么找到接棒的人，加价出售；要么凭借购房合同套取银行贷款。
闫亮告诉中国证券报记者，今年4月以来，越来越多的私营企业主利用自己名下的企业来套取贷款，贷款的实际用途是“撑盘”———继续持有房产，并保持房产价格不下跌。
通常只有还贷一年以上的房产，银行才允许提前还款。而且还贷不满一年的房产从银行抵押贷款的成数低。所以这些有企业背景的地下炒房团通常会选择用还贷一年以上的房产做抵押，向银行申请经营性贷款。
申请经营性贷款通过银行审批后，企业主们会筹措资金提前还房贷，让房子成为没有负债的资产。之后就可以把房产抵押给银行了。有了抵押物，银行就向个人发放企业经营性贷款。
富祥公司只要拿出一套豪宅，就可以申请五六百万元的贷款。
闫亮告诉中国证券报记者，这些炒房主力们从银行大量套现有两方面的考虑：首先，在银根收紧的趋势下，资金势必成为稀缺资源,所以一定要提前占有。其次，手里有了充裕的资金，一旦发现楼市有企稳回升的苗头就可以抄底。
“现在第二套房子贷款利率是基准利率的1.1倍，最多贷六成。而通过企业贷款，我能帮他们贷到七成，利率还打九折，最长期限20年。消费贷款最多贷一二百万元，而经营性贷款贷上千万元也很正常。”闫亮透露。
今年3月以来，监管部门不断下达收紧房地产贷款的“窗口指导”。商业银行不得不努力寻求新的利润增长点。而支持中小企业发展的信贷产品成了很多银行的首选。例如某股份制商业银行就把面向自雇人士、个体工商户、合伙人和私营业主等“成长型经营业主”的信贷产品作为市场推广的重点。
这种变形为“经营性贷款”的炒房资金有很强的隐蔽性。它们不仅掩盖了投资房地产的真相，而且顺应了国家扶持中小企业、促进个体私营经济发展的政策导向。
楼市在买卖双方僵持、观望中度过了国十条出台后的第一个月。业内外似乎都在屏息等待房地产业中倒下的第一块多米诺骨牌。就目前情形看，中小房企仍将首当其冲，一位开发商直言，“我们顶多能撑三个月，其实大家都差不多。”而就区域来说，受中心城市辐射带动的中小城市或大城市的远郊区域将率先领跌。业内人士坦言，部分二、三线城市房价降幅将超过30％.
房价何时开始松动，也许历史经验可引以为鉴。2008年7月，随着金融危机加剧，楼市成交开始直线下降，但房价仍然坚定上涨。整整三个月后，也就是到2008年10月，上海等一线楼市成交量只有2007年同期的两成左右，房价由此直线下跌。
一个可以对比的数据是，今年年初以来，楼市成交同样连续数月下降，而房价持续坚挺。到了5月，上海等地楼市成交量再次跌到去年同期的两成不到。而房价是否也将由此推开下跌的第一波浪潮？
本期周刊，上海证券报深入采访大中小三类房企，一个明确的共识是：大房企此轮房价抗跌性更强，其原因是2009年巨额的销售回款支撑，加上此前融资储备的充裕。相反，中小城市中小房企的资金压力正逐渐加大，用他们的话说，就是银行的门难登，购房者又不买账！降价，已成必由之路。而一些受访企业更直言，房价最多再挺3个月！
中小房企：房价最多再挺3个月
房企A，曾获评上海民营企业500强，其早年建设的写字楼项目目前仍是上海地标性建筑之一。而今天，已经被迫转战三线城市的A企业正在为无处寻钱而苦恼不已。
张先生（化名）是A企业某项目公司负责人，近日，与银行人士吃饭沟通是他的主要工作之一。据他介绍，目前房企从银行贷款正变得越来越难。“以前一些分行就能决定的贷款项目，现在全部要拿到总行去批。另外，如果开发商以前的贷款还没有还清，那再借钱就更麻烦。”张先生坦言目前“压力很大。”
通过降价来增加现金流，这一点A公司不是没有想到。据张先生介绍，该公司的部分楼盘已经开始尝试小幅降价，比如9.8折或9.9折的优惠。“但购房者根本不买账。”张先生说。
“现在上海，包括上海周边城市很多售楼处都只有看房咨询的人，买房的人几乎没有。在利空政策还没出尽的时候，谁不想等到形势明朗一些再做决定？”克而瑞机构上海事业部副总经理李振宇称。
而当记者问及A公司在政策未有转向的情况下，其资金还能支撑多久时，张先生称最多三个月。也就是说，如果其他融资渠道都没有突破，三个月后，A公司在售楼盘将考虑大幅降价，折扣底线为30％。
虽然此轮政策主要针对住宅物业，但一些开发写字楼的中小企业也同样被波及。浙商王先生（化名）在上海南外滩黄金地段拥有一栋烂尾写字楼。凭借其与世博区域隔江相望的地段优势，曾酝酿在五月开盘的该写字楼定下了单价6万左右的意向售价。
不巧的是，随着4月底房地产宏观调控的到来和五一冷清的成交打击，王先生意向销售价格一降再降，目前定价只有4万多，但仍不敢贸然开盘。
“现在，几乎40％以上的开发商选择推迟开盘。一是因为目前形势不明朗，二是现在可能即便降价也卖不动。受此影响，我们这些代理企业的策划部门也到了几乎无事可做的地步。”上海易居企划部工作人员称。
王先生同样面临非常紧张的资金压力。据了解，他有意到老家浙江永康举行一场推介会，意向购房者需要交纳的意向金高达百万元，但同时可以获得一份价值数万元的黄金制礼品。如果数月后无意购房，意向金可以返还。“这意味着开发商可以通过意向金获得巨额的短期融资，礼品就是开发商付出的利息成本。”一位了解该企业的人士介绍。
除了一线城市的中小房企外，二、三线城市的中小房企日子更加难过。“今年二、三线城市的房屋开工量非常大，这需要庞大的资金投入。而且二、三线以前的监管力度很弱，包括楼盘刚出地面就销售等都没有得到有效控制。这时候执行收紧银行信贷和严格监管市场，将给二、三线城市的开发商带来很大的压力。”广州一位房地产开发商称。
龙头房企：降价是迟早的事
虽然这轮降价可能由中小房企领跌，但大房企仍最终难免降价之路。据上海证券报了解，在数日前的一次万科集团内部会议上，万科集团总裁郁亮告诫各地分公司不要心存幻想。原因是“政府抓的很紧。现在还不是最严厉的状态。”同时，万科集团授权地方分公司可视各地情况调整销售及价格策略。
到17日，北京万科率先小幅降价，业内预期北京房价将就此进入全面调整。而万科在上海的楼盘虽未出现明显降价迹象，但业内称万科、保利等大型房企都改变了早期的乐观预期，对楼市可能出现下行的判断越来越明显。
大型房企可能出现普遍降价趋势的时间点是在今年下半年。据了解，大量房企的新盘上市周朝定在今年下半年，在供给量大幅增加和需求观望双重作用下，房企降价将不可避免。而一线城市周边楼市的率先降价将传导至一线城市。
成交量暴跌是开发商不敢涨价的主要原因。地产专家薛建雄介绍，上周上海商品住宅网上签约量不足6万平方米，只有正常市场情况下一天的成交量。北京中原地产李文杰则称，北京情况比上海更糟。业内预测，如果宏观调控政策在较长周期内持续目前的力度，房价必将进一步松动。
“有地产名人说开发商可以撑一年肯定是夸张的，我觉得在目前的形势下开发商最多也就能撑半年。” 潜龙地产副总经理贺承军称。中原地产项目总经理黄韬也预计，开发商在坚持两三个月后降价在所难免。受此影响，广州房价或在8月份回落10％，其中，郊区回落15％左右，市区下降5％。
城门火起，殃及池鱼。当去年下半年各路资金从一线城市的“高价区”涌入周边“潜力区”，上海周边城市的房价出现飙涨。不幸的是，这种风光只是昙花一现，随着宏观调控政策对投资投机者史无前例的打击，炒房资金迅速撤离，这些“池鱼类”的中小城市难逃一跌。
“虽然同是上海周边区域，但江苏比浙江会跌得快。其中苏州、无锡、常州等地都是去年上海人的炒房热土，部分楼盘甚至80％以上是上海和浙江的投资客。受新政影响，今年一定会率先领跌。”上海一家大型房地产公司高层表示。
从目前情况看，这些以上海一小时经济圈为概念的周边楼市已经出现明显的成交疲态。以苏州为例，统计显示，从4月14日至5月14日的一个月内，市区新商品房成交套数呈大幅下降趋势。4月21日至4月25日每天成交量从163套、105套、128套、95套再到59套，直线锐减。进入5月份以后更减至日均不足50套。以此推算，今年5月苏州新房成交量将在1500套左右，仅能达到去年同期的17%左右。
再看南通，随着苏通大桥的通车，南通被划入上海一小时经济圈。受此概念拉动，南通在去年进入房价快速上涨的阶段。到南通买房一度成为上海人新的投资方向。但到了今年上半年，南通楼市已经明显降温。到上周，整个南通市区没有热门项目开盘，投资客却出现大量退房现象。一周仅成交50余套的销售情况令开发商十分担忧。
而在某地产网站上，南通、无锡、昆山、常州等地的楼盘打折广告正明显增加。业内人士称，随着上海楼市新政的推出，以及中小城市房企压力的进一步加大，这些城市的房价“破水”将更快更猛。
“去年以来，一些手中资金并不宽裕的上海人开始到上海周边炒房，昆山等地部分楼盘迅速从6000多元/平方米升至超过8000元。可是，根据新政，一旦没有了外地人购房的贷款支持，哪里还有那么多自有资金去炒房。想买的不买了，买了的得退房。这就是目前上海周边中小城市的楼市现状。”一位上海开发商称。
和上海相比，珠三角的这种情形并不明显。去年以来，随着交通的同城化，越来越多的佛山、惠州楼盘开始将目标瞄准广州、深圳的购房者。但广州市场人士称，与上海周边不同，惠州、佛山等地的房价并未在去年疯涨，新政出台后，房价也没有出现明显的松动。世联地产统计数据显示，新政出台前一个月，佛山的新房成交均价为8028元/平方米，新政出台后一个月成交均价为7931元/平方米，向下仅微调1%。
“一方面，珠三角这些二、三线城市的房价并未因为广州、深圳概念而疯涨，价格相对理性。所以调控时也不会有太大的降价幅度。另一方面，这些城市本身都有自己的产业支撑，本地人也具备强大的购买力，房价有较强支撑力。”中原地产市场部研究总监王世界表示。
无论是2008年的调整，还是此次楼市新政，远郊区域都注定是最敏感的楼市神经末梢。5月18日，记者调查了解到，降价楼盘中有近50%是处于北京远郊区域，降幅最大者已接近30%。与此同时，另外一个值得注意的现象是，新开楼盘和二手房价格降幅出现分化，二手房价格降幅明显大于新房。对此，业内人士指出，开发商与炒房客的不同心理状态导致他们在降价问题上采取了不同方式。
远郊楼盘纷纷下调房价
与北京城区楼盘房价的或涨或跌、似明似暗相比，远郊一、二手房纷纷下调价格显得直接且顺理成章。
北京通州的K2清水湾均价下降2000元/平方米、京贸国际城均价下降800元/平米、珠江拉维小镇均价下降3000元/平米、北京大兴的恒盛波尔多小镇均价下降2000元/平米、领海天使湾均价下降500元/平米、北京昌平高教新城、门头沟的西贸国际-熙旺中心、怀柔金桥国际均价都下降了1000元/平米……
记者调查了解到，北京远郊区域房价出现下调，这些降价的一、二手房中有近50%是处于北京远郊区域，降幅最大者已接近30%。
链家地产分析师张月告诉记者，由于受北京CBD东扩和通州新城规划的作用，今年通州的房价涨幅高达50%。
对此，中原地产张大伟则进一步告诉记者，在3月份时，该区域的投资客户比例高达约5成，部分楼盘房价半年内涨幅甚至达到200%。
实际上，2005年北京通州房价在4000元/平方米，2009年初在8000元/平方米，由此可见短期投机炒作因素使该区域房价迅速翻了一番，而此次领跌也完全合乎逻辑。
需要指出的是，北京大兴、昌平、门头沟、怀柔，以及燕郊等区域的房价下调与通州的情况都有相似之处。
对此，地产大腕、SOHO中国董事长潘石屹、中原地产华北区域董事总经理李文杰也多次表示向记者表示，由于需求相对较小，楼市调整首先将从北京六环外开始，这一幕与2008年如出一辙。
二手房新房跌幅出现分化
与2008年不同的是，新政下此轮楼市调整，二手房和新房的价格跌幅却出现明显分化。
“受新政影响，北京通州、房山、大兴新房成交量显著下跌，但新房成交价格下跌幅度并不大。与此同时，新政前后房山区新房价格并未出现大幅波动，保持在13000元/平方米左右。”中国指数研究院薛建行告诉记者，从他们掌握的数据来看，北京新房整体市场价格并未出现大面积松动。
“现房7000-8000/平米，本月新开盘预计10000元/平米。”北京燕郊上上城一位销售人员也略显无奈地表示。
“新政前，北京通州二手房房价达到22000元/平米，现在已经下降至18000元/平米，降幅近20%。”张月说。
对此，多位业内人士分析表示，开发商与炒房客的不同心理是导致这一现象的直接原因。而此次楼市调控旨在打击投机，炒房客心慌抛盘，是导致上述现象的根本原因。
另一方面，大型开发商却是手中“不差钱”，暂时还能坚挺房价。记者据聚源数据统计，2010年一季度末，据申银万国分析，105家A股房地产企业持有的货币资金合计近1824亿元，同比增长超过60%，创三年以来新高。
“正是开发商坚持不降价（也有害怕降价引发退房潮的担心），而炒房客见机出货，这两个方面因素导致二手房领跌房价，新房房价调整却羞羞答答的局面。”上述业内人士说。
在楼市买卖交易遭遇速冻之时，租赁市场却被催热。在一手房市场开发商开始打折和二手房市场房价出现松动的情况下，购房者对此还不买账，部分刚性需求目前甚至选择过渡性质的租赁也不愿此时入市，这倒使得当下的住房租赁市场出现回暖，转租为售和以租代买现象均明显增多，不少楼盘的租金水平也在短期内出现两位数的增长。
“我们门店4月前积累了多组客户，新政出台后均表示暂时不考虑出手。”易居臣信金沙江路店店经理贾红兵介绍。
但与此同时，租房客也在增加。“一对外地来沪的年轻夫妻，选择在看中的小区先租住1年，观察房价走势之后再做决定，而5月之后这类以租代买的现象更加常见。”贾红兵介绍。
“调控来了，租金却明显上涨了，记得去年4月这里的两室一厅月租在1700-2000元，现在已经涨到2800-3200元了。”浦东陆家嘴板块一处老公房社区的翁小姐介绍。“本来看中一间，每月2400元的租金想着再讨价还价一下，没想到当晚就通知我房子已经另租他人，租金还涨到2500元。”在上海工作的余小姐在近期租房时明显感受到了租赁市场的变化。
一份来自21世纪不动产上海公司的内部统计显示，新政出台前后，其租赁业务的确表现出升温趋势，出租套数同比增长33%。而且从租赁业务占二手房整体业务的比重来看，从4月上半月的26%升至4月下半月的52%，5月上半月更高达76%。另从租金结构上看，整个4月和5月以来，2000-4000元/月房源的成交比重都属于各租金价位段中最高的，不过5月以来的比重比4月更为扩大，从37%升至43%，还有2000元/月以下房源的占比也提高了4%，不过4000元/月以上房源的占比下降了10%，显示出调控背景下，过渡性质更为明显的中低端租赁回暖、高端租赁市场反而疲弱的市场状态。
同时，对于具体楼盘的租金统计也反映出市场的变化，如新政前后，中远两湾城的大户型租金提高6%，合生江湾的大户型租金提高9%、小户型租金提高17%，仁恒河滨城的大、中、小户型租金分别提高18%、22%和24%，东方城市花园的大户型租金下降13%但小户型租金上涨15%等。
美联物业上海区总经理李志仁则表示，刚性需求是当前住宅市场最大的购买力，但资金实力促使他们主要青睐小户型、老公房等低总价房源，并且强烈的看跌心理与政策预期也使得过渡性租赁开始增多。并且，由于持币观望气氛浓郁，许多原本就在租房的潜在购买力眼下也延长了租房期。
事实上，不仅是上海，楼市新政调控“满月”，来自北京的市场消息也显示京城租赁市场升温、租金有跳涨现象。有报道介绍，与一年前相比，北京一套普通两居室的租金涨幅在15%-20%，而一些地段好、交通方便的房源涨幅更高达50%。北京业内人士认为这是一种“替代效应”，并且随着楼市调控力度加大，很多人推迟了购房计划，租房需求增大在一定程度上推高了租金上涨。
工信部18日公布的数据显示，随着房地产业调控的开展，4月主要建材产品价格继续下降。息旺能源分析师刘传军接受本报记者采访时表示，作为建材行业的上游产品，石油焦行业终于受到了房地产调控的“拖累”，目前进口石油焦市场已经深受打击。
工信部最新公布的数据显示，4月份，全国水泥出厂价格每吨平均为277.7元，比上月下降0.8元；全国平板玻璃出厂价格每重量箱平均为76.5元，比上月下降0.8元。水泥和平板玻璃的出厂价格都是连续3个月下降，与我国房地产行业的调控节奏完全吻合。
作为建材行业原料，石油焦市场也感受到了来自房地产行业的“凉意”。根据介绍，90％左右的石油焦终端需求都会最终落到建材行业。近日，主营供应商——中石化、中石油齐下调石油焦出厂价格100-200元/吨不等，带动地方炼厂价格有类似下跌。
根据息旺能源的监测，目前，国产低硫焦售价1700-1870元/吨，高硫焦1550-1610元/吨，并且主营厂家后期还有继续拉低的意向，但对于进口焦来说，自4月后高硫到岸成本就已升至155-160美元/吨（人民币约1100元/吨），低硫约200美元/吨（人民币约1400元/吨），成本已经逼近当前的市场售价，如果国产价格继续下滑，进口成本即将倒挂。
为了抑制房价过快上涨，国家出台了一系列调控措施，其严厉程度可谓史无前例。目前，以新盘为代表的房价开始出现下行趋势，政策效果正逐步显现。然而在房价下降的同时，楼市的成交量却持续低迷，行业景气度也面临向下的风险。显然，仅把房价作为调控目标远远不够，如何在房价回归价值的同时，保证成交量的正常稳定，更是政策需要考量的着眼点。
本轮楼市调控无论是中央还是各地方政府，都把平抑房价视为重中之重。在北京、深圳等一线城市陆续出台政策细则后，万科、恒大等大型开发商对新盘价格进行了不同程度的下调，房价开始出现一丝松动。
以北京的限购令为代表，各地出台的楼市调控政策旨在打击投机性需求，从而挤出房地产市场中的泡沫。仅从房价的走势上来看，这一政策正开始发挥作用。不过，楼市在轮番强攻下迅速降温，成交量大幅下降的现象却值得警视。
根据中国指数研究院的统计，新政出台后多数城市的成交量持续下降。5月上半月，北京、上海、广州、深圳等13个重点城市的日均成交水平全部低于4月下半月，其中北京、上海、广州、杭州等10个城市的降幅超过30％。北京、上海、广州等7个城市的日均成交水平低于上一个地产周期的低谷——2008年的全年平均水平，且降幅均超过30％。
由于我国仍处于快速的城市化进程中，市场上存在着大量首次置业和改善型、自住型的购房需求，购买潜力巨大。政策陆续出台后，众多购房者保持观望，楼市成交量应声下降，使得巨大的购买力被冰封。而国家在抑制投机性需求的同时，也在强调供给力度，加大保障性住房的建设水平，加大经适房、廉租房、限价房等供给。不过仅从短期来看，保障房建设还不能有效跟上，难以满足广大购房者的潜在需求。困扰楼市已久的供需矛盾并没有得到实际解决。
事实上，房地产业在我国国民经济中的地位举足轻重。从历史上看，楼市成交活跃不仅带动了楼市繁荣，还拉动钢铁、建材、家电等相关产业的发展，从而提振整个经济。目前，由于楼市成交低迷，开发商资金周转速度下降，再融资也面临诸多阻力，业内普遍预计未来房地产投资将有所放缓。投资增速的下降对钢铁、建材等房地产上游行业产生了一定影响，和地产相关性较高的螺纹线材、热轧产品价格出现领跌局面。与此同时，处于行业下游的空调、冰箱、电视、洗衣机等家电产品受地产成交量萎缩的影响也开始慢慢显现。
在全球经济环境日趋复杂的当前，房地产业的稳定发展对宏观经济至关重要。房价下降而成交量被抑制，楼市的供需矛盾依然存在。因此，房价不应成为政策唯一的关注点。在房价回归理性的过程中，保证房地产业的活跃程度和健康发展才是政策最应达到的效果。
在一系列政策调控后，楼市成交量下滑，价格也开始进入下行空间。券商人士认为，相比2008年，本轮楼市的调整时间会更长，预计楼市将进入1-2年的调整期，一二线城市的调整幅度会更大。
一二线城市调整幅度更大
申银万国分析师殷姿指出，2009年房价快速上涨、信贷政策宽松，导致居民的杠杆水平显著提升。一旦信贷紧缩，市场整体购买力会受到巨大影响，房价调整的压力也将大幅增加。信贷依赖度越大的城市，价格调整的风险越高。因此预计全国整体价格调整幅度在10％以内，一线城市和部分房价上涨过快的二线城市，价格调整幅度在30％左右。
“今年下半年至明年上半年行业将处于明显调整期。调整时间将长于2008年，但价格和交易量不会比2008年更低。”中金公司研究员白宏炜表示，预计今年二季度和三季度全国交易量下降明显，四季度止跌回稳，全年交易量同比下降16％。价格方面，预计新房价格将滞后交易量1-3个月下降，二季度末价格进入环比下降周期，并在年末探底，相比今年年初的价格高点下降15％，与2009年全年均价基本持平。
白宏炜认为，本轮调整将是市场理性回归的过程，不会改变行业向上的大趋势。同时，本轮调整将缓解“限制供地、高地价、高房价”的市场瓶颈，有利于行业长期发展。一二线城市，特别是过去半年中价格上涨过快的城市（如北京、上海、杭州等），市场下调幅度将明显大于三四线城市。
殷姿指出，目前房地产市场处于政策出台后的观望期，导致成交量偏低。后期市场成交量可能有小幅回升，但总体来说仍会在较长时间内保持低位。与2008年相比，本轮房价下调的压力更大，且调整时间会更长，预计在1年以上。
房企盈利增速回落
民族证券分析师崔娟认为，由于国家对房地产市场调控的严厉程度史无前例，商品房销售面积同比增速将从高位回落，房地产板块的盈利增速未来两年将趋稳回落，上市房企资金压力的加大使房地产市场的开发投资速度将有所放慢，房企降价压力逐步增强。
“短期来看，市场尚处于补库存的阶段。”申银万国分析师殷姿指出，随着销售低迷，开发商的库存将逐步累积，开工将出现一定幅度的收缩，预计三季度末到四季度调整明显，而2011年开工率负增长的概率较大。
国信证券分析师方焱表示，目前房价松动只是开始，未来随着销量的低迷，价格将回落，预计今年全国新建商品房销售面积将同比下降17％左右，销售价格将回落至2009年3季度的水平。
方焱认为，自2009年12月政策拐点出现以来，地产龙头的销售业绩表现不佳，万科、中海1-4月销售面积分别同比下滑11.5％、12％；地产板块2009年末每股现金流为0.89元，1季度末已由正转负。政策面恶化将导致楼市量价齐跌，再加上投资者预期悲观将使多数地产股直接融资难以顺利实施，地产股缺乏释放业绩动力，因此未来业绩将面临向下重估。
