银监会跟进风险排查 80%闲置土地可能被收回 京穗琼苏成“重灾区”
权威人士2日向中国证券报记者透露，国土资源部已将一份涉及全国1457宗闲置土地的统计表交予银监会，银监会将根据这份“黑名单”做一次全面的风险排查。其中80%的闲置土地可能被收回。
这份《有关房地产开发企业土地闲置情况表》中，详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。其中北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。
北京闲置土地共160宗，总面积703万平方米，其中125宗地块是由于政府原因造成的土地闲置，35宗是企业原因造成的。因企业原因造成的闲置土地共计148万平方米，涉及合同金额8.5亿元，这些闲置土地的持有者包括泛海建设（000046）、华润置地和新世界（600628）等知名房地产企业。
广州闲置土地54宗，面积近192万平方米，总出让金额约5.87亿元，住宅用地占六成。
海南有77宗闲置土地，总占地面积超过1200万平方米，主要分布在海口和三亚，商用与住宅用地大约各占一半，约定动工时间最早为1993年，最晚为2007年。
江苏闲置土地48宗，浙江仅嘉兴市1宗，上海则“零”闲置。一位接近该项清查工作的人士透露，目前上海只是暂时过关。据介绍，上海督察局今年在沪第三轮例行督察中，已经发现需要整改的主要问题10项，应引起高度重视的问题6项。今年年初，上海市规划和国土资源管理局宣布，拟会同相关区政府收回并督促开工8块闲置土地，总面积共66万平方米。
知情人士透露，这份统计表是前段时间国土资源部第一次全国大规模调研后总结出的“黑名单”，此次调研共派出31个调研组，赴31个省区市。
上半年住宅用地供应仅仅完成全年指标的三成，这不是一个值得乐观的数据。鉴于当前楼市降温明显，下半年的土地市场也难言乐观。
国土资源部(下称“国土部”)近日公布的数据显示，根据各地上报数据，全国31个省(区、市)和新疆生产建设兵团2010年1～6月住房用地实际供应量5.6万公顷，与去年同期实际供应量(2.4万公顷)相比增加约135%。
与同比的大幅增加相比，今年4月份各地政府上报的年度住房用地供应计划总额高达18.5万公顷，以此计算，今年前六个月只完成了全年指标的30%。
这是国土系统首次编制全国性城市住房用地供应计划，是否达标，显然对房地产市场具有很大的示范效应。
房地产重镇用地热情不高？
昨天，“国土部自降2010住房供地指标被指自摆乌龙”的报道引起热议。
国土部此次表示，2010年的住房用地供应计划总量与去年全国住房实际供地相比增加80%，与前五年平均年度实际供地量相比增加135%。
但根据国土部今年4月15日公布的2010年住房用地供地计划，今年全国住房用地计划拟供应量为184748.85公顷。由此得出，2010年住房用地供应计划总量与去年全国住房实际供地相比应增加约142%，而非国土部此次发布的《2010年1～6月全国住房用地供应情况》所显示的增加80%。
对此，一位国土部官员对记者表示，由于各地今年4月份所报数据的统计口径存在差异，一些地方上报的是纯住宅用地，也有地方是以房地产用地上报，所以今年全国18.5万公顷的指标并非全部是住房用地，也可能包含一部分商服用地在内。
官方数据显示，2009年全国住房实际供地76461公顷，而包括住房用地在内的房地产用地供应为10.3万公顷。
上述官员表示，80%的比例是以18.5万公顷和去年房地产用地相比得出，而142%的比例是18.5万公顷和去年住房用地相比得出，之所以出现两个比例是统计口径的差异所致。
“因为今年是全国首次编制住房用地计划，一些地方经验不足，以后这方面将会逐渐规范。”上述官员说。
中国土地勘测规划院副总工邹晓云认为，土地供应计划毕竟只是计划，能否落实也要看市场形势，一旦房地产开发企业的拿地需求降低，商品房用地出让的难度就会马上增大。
一线房地产重镇的现实已经充分证明了这一点。据新华社报道，今年上半年大多数城市完成供地计划均不到40%，深圳、广州等地更是不到20%。
国土部也表示，目前随着房地产市场观望氛围传导到土地市场，市场竞争拿地强度回落，底价成交和流拍时有出现，地价稳中有降。
一位重点城市土地整理储备中心负责人也对记者表示，目前地方的商品房用地供应还不好统计，但总体上保障房用地供应占了住房用地供应的大头。
国土部的数据显示，上半年保障性住房、棚改房和中小套型商品房用地供应量为4.2万公顷，占1～6月住房用地实际供应量的75%。
土地市场要低迷多久？
而目前诸多迹象显示，中央政府短期内并不会放松楼市调控，土地市场的低迷仍将持续一段时间，接近13万公顷的住房用地能否顺利供应出去？
对此，邹晓云的看法不是很乐观。
“保障性用地是刚性计划，这主要依赖于地方政府执行中央决策的积极性，此外也要看地方是否有财力支持和供地效率。而下半年土地市场也不会有太大的改观，房屋市场受宏观调控影响较大，会对土地需求有抑制作用。”
“保障房供地的主动权在政府手中，但经营性用地已经成了一个买方市场，即便地方政府想卖也不一定能卖出去。”邹晓云说。
对此情形，相关部门似早有考虑。国土部土地利用司司长廖永林4月份表示，对于今年的住房供地计划，政府将实行两种管理方式，一是保障性住房用地管理，根据国家保障性住房用地计划，需要供地保证。除此之外的商品房用地供应，将主要依照市场调控而定。
一方面督促各地加大土地供应，另一方面让供应出去的面粉(土地)及时变成面包(房子)，也成为房地产调控的一个重要环节。
记者获悉，一场大范围的闲置用地清查风暴即将展开。有知情人士透露，相关部门或在近期再次加大对房地产闲置用地的清理和查处。
7月初，国土部曾联手银监会对全国闲置土地进行清查，已经形成一份高达1463宗的闲置用地名单，相关部门要求7月15日之前，各银行要将这些项目的授信情况、贷款余额和不良贷款等具体数字上报。
其中，部分闲置用地名单有望在近期对外公布，以形成全社会的监督和监管。
国土部部长徐绍史7月初再次表示，今年下半年仍将积极参与房地产调控，开展房地产企业土地专项治理，系统清理房地产闲置土地；完善土地出让合同，加强批后监管。
8月2日，北京CBD核心区“最具开发投资价值”的12块热地开始投标，这其中包括备受关注的“中服地块”被重新拆分成4个地块后再次入市。由于竞标门槛大大降低，被拆分的“中服地块”当日吸引了包括SOHO中国、中信、富力、万达、远洋在内的61家开发商争夺，竞争激烈程度可见一斑。
需指出的，“中服地块”拆分的4个地块总规划建筑面积由32.7万平方米增加到58万平方米，按目前周边房价推算，其投资开发成本至少将在200亿以上。
“中服地块是今年土地市场少有的优质地块，地段、体量都属于非常稀缺的资源，所以吸引了如此多的开发商关注，各家开发商中标的概率也大大降低。”SOHO中国董事长潘石屹向记者表示。
据悉，由于竞标门槛降低，包括宝马、安邦保险、三星、联通、苏宁电器（002024）、周大福、海航等企业甚至有文化影视公司也出现在昨日投标现场。而长期觊觎该地块的远洋地产、SOHO中国、华润置地、首创、首开、恒大地产、万通、万达、富力、九龙仓等地产企业也递交了投标方案。
据招标工作组人员向媒体表示，现场一共有61家主体单位、200多个单体建筑规模方案竞投。
“中服地块”作为CBD核心区仅剩不多的地块，一直备受关注。去年12月，北京市土地整理储备中心显示中服地块将于当月入市，并定于今年3月25日进行现场竞价。而其出让信息刚刚挂出，就遭到了业内多知地产商炮轰，直指该地块出让已内定。再加上3月出台的“暂停热点地区高价土地交易”新政，该地块被暂停交易。
本次入市的12块地总供应面积达186万平方米。其中中服地块位处国贸桥东北角，与新央视大楼、国贸中心隔街对望，因毗邻中服大厦，故被称为“中服地块”。
从2月末的遭冷遇到昨日的“众星捧月”，中服地块再度入市，感受到了不一样的气氛。昨日，有超过80余家的企业赶赴九华山庄，参与北京市朝阳区东三环北京商业中心区核心区12宗土地的规划设计方案投标。
整个方案投报环节从早上9点半持续到下午3点钟左右。万科、富力、九龙仓、中建国际、万通、首创、首开等房地产知名企业悉数出现，SOHO中国、万达等致力于商业地产的大佬也毫无悬念的在现场参与投标，曾被指为“内定”的远洋地产也出现在投标现场，此外，安邦保险、盛大网络、联通投资集团、海航、中航、三星、宝马、周大福等非专业地产开发商也出现在九华山庄。
今年1月末，中服地块首次推向市场，消息一经公布，其苛刻的竞拍条件就被只为有“内定”，还指出这是为远洋地产量身打造的竞拍条件，随后，北京市国土局联合相关部门还组织了现场踏勘及答疑活动。2月22日正式挂牌竞价后，半个月内无人问津此地块，出让截止日期从3月8日延迟至3月25日，随后由于“地王”记录不断被刷新，北京市国土局宣布暂停中服地块等热点地区高价土地交易，中服地块华美出场又匆匆下场。
根据潘石屹的计算，中服地块总体建筑面积58万平方米，地价如果按照3万/平计算，再加上建安费、设计费等，其成本价会达到5万/左右，整个项目或耗资250亿以上，接近300亿。“很难有开发商能够独立开发。”
此次考虑到中服地块总体开发量大，造价高，同时为避免中服地块出现总价“地王”，在新一轮招标中，原中服地块被拆分成z-3、z-4、z-5、z-6四块地，总规划建筑面积也由32.7万平方米增加到58万平方米，新增25.3万平方米。此次协同出让的CBD核心区12个地块总面积约11.66万平方米，总建筑面积186万平方米。其中，此前欲单独出让的“中服地块”因为其提高了容积率，扩展了出让面积并已经完成了拆迁工作，“净地”出让，成为“极品中的极品”。
经过了近半年的冰封期，中服地块连同核心区域究竟花落谁家很快就能知晓了。其实，CBD核心区域需要的不仅仅是地产开发，更是一个区域的长远塑造，或许在最初的招拍方案就是这样设想的，所以才会出现严格的竞拍条件。CBD地块无论是进行整体开发，还是分散开发，都需要最优的设计方案，这不仅能保证核心区域的品质，更能提升CBD的凝聚力。
