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广州第三套房贷或叫停 三大个贷产品“曲径通幽”

2010年08月09日 19:03 南方日报我要评论0字号:T |T

日前,媒体报道北京、上海、杭州和深圳已经全面停止第三套房贷,银监会在其官方网站上再度重申了关于严格管理房贷的相关意见,要求“对于商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。据本报记者调查得知,由于接到银监会的口头通知要求严格执行第三套房贷政策,京沪深杭银行方面已紧急下令“一刀切”叫停第三套房贷。不过,广州尚未跟进。

“上有政策,下有对策。”表面上房贷政策“猛于虎”,而事实上,“关上一扇门,留出一扇窗”的情况不在少数。部分银行、按揭公司和客户“合谋”,仍能在不明显违规的前提下,利用五花八门的个贷手段“轻松”得到房贷资金。全面叫停第三套房贷,对当下而言是猛药,但无疑利好楼市的长远健康发展。补上“漏洞”之日,便是楼市调控真正收到实效之时。

记者调查:广州暂未叫停第三套房贷

记者近日调查得知,广州第三套房贷没有被叫停,但是利率几乎都要上浮20%左右。其中,中行广州某分行贷款部工作人员对记者表示,该行目前仍可发放三套房贷,首付六成,利率上浮20%。此外,据工行、建行、招行贷款部门工作人员介绍,三家银行首付亦均在五至五成半,利率上浮均在15%至20%左右。而且更有银行已经停止了三套房贷发放,包括农行和华夏银行。有银行相关人士向记者说,由于利率大幅度上浮,现在即使还发放三套房贷,但是基本上已经没有什么人来做了。

三套房贷被限制或提高门槛,那么是否意味着投资人无法从银行途径获得买楼资金呢?实际上并非如此。表面上对房贷市场单方面的严格,并没有堵住各种擦边通道,悄悄把银行贷款又用作房贷。其中,个人消费贷款、商业经营贷款、综合类抵押贷款,各种各样的贷款都可以被用来作房贷用。而部分银行业务人员为提高自身业绩争取客户,在审核方面相对宽松,银行出于自身的业绩考虑,对贷款的使用流向并未严格监管,更是为消费贷成为炒房客用于购置多套房的还贷资金提供了大大的方便,给资金流入楼市制造了机会。

途径一:消费贷款流入房贷市场作首付

不少人以申请装修贷款的名义,将手中的房屋抵押给银行,银行按照房产评估值的七成以内提供消费贷款,在贷款获得审批后,银行将资金直接划拨到客户签约的装修公司账户。客户只需支付一定手续费就可领走这部分贷款。

这边银行在收紧三套房贷“水龙头”,那边,个人综合消费贷款却给三套房贷做了很好的候补。目前,有不少银行推出了多种个人综合消费贷款。一般个人消费贷款主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款,包括耐用品消费等消费性个人贷款。目前银监会要求银行在审批消费贷款时需要客户提供明确的贷款方向。目前广州多数银行都提供这一业务,消费贷款一般通过抵押方式进行,贷款成数最高是房产评估价的七成,以五六成居多,利率执行央行基准利率,也可上浮。

但是目前不少人以申请装修贷款的名义,将手中的房屋抵押给商业银行,银行按照房产评估值的七成以内提供消费贷款,在贷款获得审批后,银行将资金直接划拨到客户签约的装修公司账户。而实际上,这些装修公司与客户早就达成了协议,客户只需支付一定的手续费就可领走这部分贷款,用于支付房贷首付,解了客户房贷的“燃眉之急”。

日前,记者以购买第三套住房的名义向几家按揭公司咨询是否可以规避对第三套房贷的限制。其中,亿达按揭的客户经理陈小姐表示,目前三套房贷的首付和利率都按银行的来做,不能再低。首付要五成,利率上浮10%以上。但是她补充道,可以通过住房消费贷款作房贷,只是利率和第三套房贷相差不是太远。

记者在调查中还发现,有不少银行还会主动给购房者出主意,帮购房者绕过“第三套房”的限制。某股份制银行的客户经理支招表示,可以用自己的房子做抵押,申请装修贷款,最多可以贷30万元,如果父母有房子,还可把父母的房子做抵押,再申请另一笔装修贷款30万元,这样就有60万元。“你只要资料齐全,有合同,消费类贷款可以直接打入贷款人账户,这些钱都可以自己支配,拿来购房也行。而且这种贷款是现金发放,很难查到用途。”

还有按揭公司明码标价,表示可以帮忙办手续,所需要的合同也能一手搞定,手续费为是贷款金额的1%左右,具体视情况而定,在这个基础上还可以打折。

申请消费类贷款时,银行一般要求贷款申请人提供包括身份证明、收入证明、房产证、工资流水、资产证明等,同时在申请划账时还须递交贷款使用证明的原件。但在实际操中,记者了解到,“贷款使用证明”只需要找熟人的公司就可以轻松搞定。

途径二:抵押贷款轻松绕过利率上浮

部分银行还推出了抵押贷款的循环贷,即将住房抵押给银行,就可获一定的贷款额度,在房产抵押期内可分次提款,循环使用。这种随借随还的方式,额度一旦审批下来,可以在5年内循环使用。

在记者走访过程中,不少银行客户经理还建议记者把前两套房屋的一套拿出来做抵押贷款。“像你这种情况,我建议是做实证抵押。因为你有两套房嘛,你可以拿一套房产来做抵押。抵押贷款利率也只是上涨百分之十,不会像三套房的百分之二十那么多。”

一家名叫德宝按揭的公司客服工作人员也向记者表示,三套房贷现在首付要四成左右,利率上浮10%,但是“可以帮忙包装一下争取弄到更低”。

目前不少银行还开发了多种住房抵押贷款,其中包括“个人住房循环授信”,指借款人以自有住房作最高额抵押向招行申请循环额度贷款。在不超过额度有效期和可用额度的条件下,借款人可向他们多次申请具有明确消费用途的个人贷款,并循环使用,最长还款期限为30年。

由于抵押消费贷款更倾向于针对房产本身审核,因此对于部分月收入和贷款偿还能力不稳定的人群来说,部分银行还推出了抵押贷款的循环贷,即将住房抵押给银行,就可获一定的贷款额度,在房产抵押期内可分次提款,循环使用。这种随借随还的方式,额度一旦审批下来,可以在5年内循环使用。有业内人士表示,这种方式有效满足了很多炒房一族的“现金”流动需要。

此外,上述按揭公司人士还表示,可以用商业贷款来做住房贷款,虽然能贷的金额可能不比房贷,但是利率比三套房上浮20%的利率低很多,而且可以通过联名担保的方式进行,不需要抵押物。如果个人有相关的经营事务,就更加好贷了。

途径三:置换贷款先付后贷

“你最好自筹资金把房一次性付款买下来,然后在我们这里做抵押贷款,最高可以按照房子价值的70%放款,最高可以放八成,用以还借来的钱。这样还能够享受全额付款的打折。”

由于二套以上房贷首付和利率的大幅上升,选择房贷的消费者比例开始下降,而全款购房比例则有所上升。某股份制银行客户经理建议,“你最好自筹资金把房一次性付款买下来,可以通过向朋友借款等方式。然后在我们这里做一个抵押贷款,把新楼抵押出,最高可以按照房子价值的70%左右进行放款,最高可以放到八成,用以还借来的钱。这样还能够享受全额付款的打折。”还有银行业务员表示,这种产品贷款成数最高可达八成,但要求抵押房产在五年以内、90平方米以下,区别于普通抵押消费贷款最高七成的规定。

也就是说,部分信贷资质不符的全款购房消费者,可以用抵押贷款来置换此前的另一笔债务,实际上是绕了一个圈来做房贷。据了解,置换式房贷可将贷款年限延长至30年,区别于普通抵押消费贷款20年的期限,分摊了月还款压力。

对于自筹资金,记者调查还发现,目前市场上很多投资公司都可以帮购房人轻松解决这一问题。很多投资公司都声称可提供垫资服务。记者了解到,投资公司的垫资手续费比例一般达到5%的水平,但是相比起动辄上浮20%的利率,对购房人还是有不少的吸引力。而很多中介更是对这种短时间暴利的方式显示出极大的热情。

记者观察

谨防“关上一扇门,留出一扇窗”

无论是第三套房停贷的消息,还是银监会重申房贷政策不变,这一系列的信息都表明,房贷政策似乎有紧无松。记者无论从官方还是从银行网点就“房贷”了解到的情况,也都非常一致地表明房贷政策越来越紧。

然而,如果把视线放开,可以关注到房贷收紧后,各家银行各种各样的个贷产品开始受到热捧。而这些五花八门的个贷产品背后,有多少支持了三套以上住房贷款需求的,我们还无法查证。但是可以发现,记者即使没有通过熟人,没有委托业内关系,也能够轻易从市场中获得各种变相房贷。并有多种机构“齐心协力”地主动提供帮助,完成房贷的曲线套取。

这样一来不禁让人担忧,表面上房贷政策“猛于虎”,而事实上,这是否又会是“关上一扇门,留出一扇窗”的事情?房贷调控政策会否因为这些无孔不入的“蚂蚁洞”而溃于一旦呢?

中央财经大学中国银行研究中心主任郭田勇接受记者采访时表示,建议停止第三套房贷的发放,让房地产市场健康地发展。他指出,“限制房贷政策早已出台,到现在未真正落实,应该再强调执行的力度,限制投资性购房,使得房地产的不合理需求减少。如果不对不合理需求进行调控,光强调供给,恐怕难以达到效果。”

有监管部门内部人士也曾多次对记者表示,这些房贷政策收紧的实际效应,你先不要寄予太大的厚望,市面上还存在多种的贷款套取方式。而相关部门的多次表态,目前更多是给银行传达震慑的效用。那么,铁腕到底什么时候用上?这些旁边的漏洞什么时候可以补上?也许,有答案的时候,才是房地产调控能够真正见效的时候。

链接:提高房产评估价降低首付

朱先生最近在到处打听,看哪些银行和房地产评估公司可以帮忙将房产价值估高,这样将有利于他变相规避购房首付的要求。据了解,一些房地产评估公司可以将100万元的房子评估提高到120万元甚至更高,由于目前政策规定二套房首付五成,那么银行只能根据房屋总值发放贷款,如果100万元的房子,本来只能贷到50万元,估高了房产价值后,可以贷到60万元,相当于首付只需要四成。

据业内人士透露,一般房产评估只会估到地产中介开出售价的70%左右,但不少客户以房屋赠送面积、可扩建、带学位等为由,希望提高房屋评估价格,以高房价抵押房产申请银行贷款。

“确实有些房产评估公司可以帮助贷款人将评估价格上浮,一套装修精美、楼层朝向良好的房产,将其评估价相应提高10%以内,不会给审核贷款带来太大问题,但是1%还是10%,就得看找什么银行了。而且如果找一些小银行贷款的话,还可以将房产价格评估提高更多。”该人士表示。

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