朝阳区别墅、高档公寓占空置总量的39.2%，明显高于普通住房18.0%的比重
截至7月，北京朝阳区别墅、高档公寓占空置总量的39.2%，明显高于普通住房18.0%的比重。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例高达54.9%。
8月23日，作为北京市土地面积最大的城区，朝阳区公布了该区房地产市场运行情况。报告首次透露了市场关心的空置问题。
这份《从供需情况看朝阳区房地产市场运行特点》显示，截至7月底，北京市朝阳区住宅空置面积133.0万平方米，同比下降18.0%。其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，同比下降18.5%，虽然存量有所消化，但仍占空置总量的39.2%，明显高于普通住房18.0%的比重。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。空置比例偏高仍是目前别墅、高档公寓面临的问题之一。
不过，上述报告并没有明确指出其“空置”概念究竟是商品房待售面积，还是市场上一般认为的房产售出后空置面积。
根据国家统计局的解释，商品房待售面积不等于住房空置面积。商品房待售面积是指房地产开发企业已竣工商品房中至报告期尚未售出或出租的面积，住房空置面积是指某一时点上已经售出但实际无人居住的住房面积。
报告还认为，受到楼市调控新政影响，朝阳区房地产市场已经逐渐呈现降温态势。
1月-7月，朝阳区房地产开发累计完成投资446.3亿元，同比增长17.0%，增幅较1月-6月减少20个百分点。建安工程继续走低，累计完成投资127.9亿元，同比下降9.1%，降幅较1月-6月扩大10个百分点。1月-7月，该区商品住宅销售面积145.0万平方米，同比下降57.4%，降幅较上月拉大1.5个百分点。
从销售情况来看，该区目前住宅的成交量主要集中于五环及以外，实现销售面积51.4万平方米，占总面积的35.4%，明显高于其他环路位置的比重。其中又以小户型（90平方米及以下）销售为主，成交面积23.0万平方米，占五环及以外全部销量的44.7%。
从该区房地产市场供应现状看，住宅市场有所萎缩，但住宅依然占据全区商品房规模的半数以上，保持着商品房市场主体地位。同时，普通住房、小户型比重也有所增加。
在政策性住房中，目前，该区经济适用房施工面积已达315.6万平方米、限价房216.8万平方米、廉租房15.4万平方米，与上年同期相比增幅分别为4.3%、1.2倍和24.7倍。
报告称，政策性住房“高速的增长势头和显著扩大的规模使得未来住宅市场格局更加值得期待。”（财新网）
1-7月，全市土地面积最大的朝阳区，别墅、高档公寓空置率偏高，占到近四成，积压比例更是占到一半以上。
今天上午，记者在朝阳区政府网站发现《从供需情况看朝阳区房地产市场运行特点》公布。在今年一系列楼市新政的影响下，房地产市场逐渐降温。
1至7月，朝阳区商品住宅销售面积达145万平方米，同比下降近六成。年初多项调控政策发力，一方面使得投机性购房受到了前所未有的严厉限制，另一方面也引发了市场越发浓烈的观望情绪，从而造成住宅销量一路走低。
从销售情况上看，目前住宅的成交量主要集中于五环及以外，占总面积的35.4%，明显高于其他环路位置的比重。其中，90平方米以下的小户型占五环及以外全部销量的44.7%。
这一现状主要与当前住宅的销售对象有关。以中青年为主要构成的消费群体，购房的刚性需求始终不减，但优质地段的寸土寸金又令大部分人望而却步。此种情况下，五环附近的小户型必然以其相对合理的性价比成为最热销的房源。
此外，朝阳首次披露空置房情况。值得关注的是别墅、高档公寓的空置率依旧偏高，占到近四成，是普通商品房的两倍以上。其中，空置3年以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了54.9%。空置比例偏高仍是目前别墅、高档公寓面临的问题之一。
业内分析
为何高端住宅空置率高？
上午，链家地产分析师张月表示，别墅、高档公寓的空置率与定位偏高，与整个区域不匹配有关。
尤其是此类高端住宅的供需比一直处于平衡状态，所以一些户型、朝向不符合要求的房屋很容易形成空置。
名词解释
空置房：指房屋竣工一年后没实现销售的房子，通俗地说是市场上卖不出去的房子。其中，空置1年以内的为待销房，空置1年以上3年以内的为滞销商品房，空置3年以上的为积压房。（记者陈斯实习记者谢璐）
所谓商品房空置率无法统计云云，当然是没有根据的。
商品房的空置，和所有事物一样，也存在一个结构性的问题。要厘清空置率，不能忽略具体的结构构成。客观说来，商品房的空置一般可以分为两类，待售房屋与已售房屋。
待售商品房很好统计。官方给出的数据，是截至6月末，全国商品房待售面积为1.9亿平方米，同比增长了6.4%。刨去其中的商用物业待售面积，有好事者算了一下，若按每套100平方米面积计算，待售的住宅类房屋为100万套左右。这一比率是确定的，也是可以监测到的。但对此类空置，一些部门却不认可，强调这只是待售面积。此言并不确切。
待售面积，虽然是开发商的短期库存或不确定状态下的库存，但这也是一种动态空置。如果不承认这一点，一味只强调它的短期属性和拟交易性，这就是在以权属变动为唯一根据的事先预设，以为这是有效的存量，最终是要被卖掉、被消化掉的。可这却不是统计部门应该考虑的问题，更不可以成其为一种统计参考，从而将这部分空置比重从真实空置率中排除。
之所以说商品房积压在开发商手中同样也属于空置，也必须计入空置总量，理由很简单，这些房屋并没有被利用起来。作为唯一产权人的开发商，这些房屋搁在他们的手里，空置就是一种实实在在的状态。不用管这是由于市场不景气引起的滞销，也不用管是由于开发商的囤积居奇所致，更不要去管它是否将售而未售。统计数据只要注重一种真实存在，作真实性、状态性的描述就可以了。
对于这部分空置，监管部门可以有动态监测，就像统计局和发改委每一季度发布的全国70个大中城市房价变动数据一样，是能适时掌握的。
至于已售房屋的空置，换种说法，可以叫做“空住”。民间当下流行的黑灯率、水电表零走字等观测手段，主要是针对这一空置环节派生出来的。笔者以为，有必要考虑纳入到空住率监测指标体系，并予以强化。倘若在每个小区里安排相应数量的居民统计员，固定、长期地跟踪黑灯率和水电表走字率，此外，每个住宅项目的房屋装修率、物业费缴交率，也可一并纳入，并予以整合互补，空住率也就不难求解了。
以上办法之所以可行，是因为存在一个前提。中国每一年度的房屋动工、竣工、销售这三个源头环节的数据，在发改委、土地、建委和银行系统，都有专门的信息管理，随时可以调出来看。由于实行过程性监管，一年之间批了多少地、正在盖而且盖成了多少房、挂牌发售总量又是多少，总量是确定和不变的。现在为了弄清楚具体空住率，我们要做的无非是选择工具，细化分工，深入到每一个点上采样监测。若倚借民间的智慧，加以融合改造，将这种办法常态化、机制化，也不失为一项好举措。
还有一种更为隐性的空置现象，最是复杂，对监控技术提出了更高要求。这种隐性空置，包括投资性或投机性购房所产生的房屋再盈利，比如用来获取租金，即是常见一种。在很多人的观念里，既然是投入使用了的房屋，就不再算进空置率了。但这并不确切。空置不应只有使用与不使用一个界定标准，还须要看是谁在使用？使用权的属性是什么？通常，产权人的使用和非产权人的使用是两回事。非产权人的盈利性使用，可直接视为由于炒买或投资引起的空置。一个产权人，名下可能有三、四处房产并存，这就等同于其名下存在三到四个空置指标。当他拿来用于盈利时，不管他委托给谁来代为填充和行使，房屋的权属是无法改变的。哪怕产权人准备将这些房屋处置变现，在变现之前，也存在一个空置期。在此期间，同样要计入空置总量。
有关此类隐性空置，并不特别难以辨识。还是那样一个前提，总量是确定不变的。商品房交易在开发商那里固然被分解成每个分散和独立的个体项目，而在房地产交易管理部门则会汇集到一起，这种痕迹管理也是清楚的。现在无非就是要统计一个重复购买率或多套置业率。如果监管真正无懈可击，那么只要找到职能部门的记录，就可以知道究竟有多少人有二次、三次乃至更多次的购买行为。除此之外，特别需要引起注意的，是存量房（二手房）的交易渠道，里面大有文章。很多隐性空置，会在中介、经纪环节得到体现，以便转移所有权。那就去查一查房屋中介市场里的挂牌率吧，我相信，有超过90%的挂牌都可以计入空置率。
空置率本身不是谜，谜一样的，是人心。受此干扰，怎么样细致入微地摸清楚情况，却是不容易了。高空置率出现的原因，无外乎与钱、权有关联。一旦掌握了真实的空置情况，就相当于揭开了三个盖子：一，究竟是谁在炒买、投机；二，究竟是谁在市场里进行资金流转和利益输送；三，究竟是谁在市场里兴风作浪，扛抬价格。就此而言，空置率背后委实存在一个更大的谜团。但这并不妨碍我们的技术性讨论和梳理。（作者系房地产事务专栏作家）
27岁的北京的哥李杰在网上传了上百张朝阳区楼盘的“黑灯照”，一下子成了网络名人。他用一个周末，将朝阳区的楼盘跑了个遍。他承认，这些“黑灯照”和“住房空置率”不一定有直接联系，只是表达一个买不起房的老百姓的态度。近日，一些权威媒体发文质疑“住房空置率无法统计”之说，李杰更觉得自己的所作所为是有意义的。而目前北京市正在进行的人口普查工作也让他有了“灵感”，他认为调查楼房空置率完全可以借鉴人口普查中入户调查的经验。
-两天拍数百“黑灯照”
李杰是一个资深网民，偶然听说某网站举办“晒黑灯”活动，8月的一个周末，他放弃了拉活的机会，将朝阳区的楼盘跑了个遍。
连续两天晚上8点之后，他开着出租车，带着三脚架，转了泛海国际、东观湖国际、星河湾、金地名京等二十几个社区，拍下了将近400张黑灯的照片。
“五年以内的新盘、开盘时间在一年以上、销售价格高、热销，这是我挑的楼盘的共同特征。”他说，“我选的时间也在晚上9点以后，尤其周日当天，这个时间段内大部分人都应该在家休息。”有的楼盘，李杰围着一栋楼各个侧面拍照，一个小区能拍几十张。
从他所发布的黑灯照中可看到，部分楼盘黑灯的现象确实比较明显，有的小区都是成片成片的灰暗。“星河湾一栋楼中只有几盏灯亮着，泛海国际干脆整栋楼全黑。”他认为，主要是豪宅、高档小区等空置得比较多。
李杰拍了将近400张照片，上传到网上的也有100多张。“我是那次活动中拍照最多的，也被网站首页推荐，得到了很高的关注度。”李杰说。
-的哥收入低放弃购房
李杰承认，网上晒黑灯照就是“一个买不起房的愤青的发泄”。“我早放弃买房的念头了，有钱人囤十套八套房子跟我关系也不大。但这个问题不能总不解决。”
李杰是北京人，家人多年来住在16平方米大的房子里，经济十分困难。结婚后，他只好“倒插门”和妻子住在岳父家。户口在二环内的他，至今也没能在北京城里买上房子。
李杰靠开出租车，每个月平均能收入3000元，各种固定生活开销就占去2500元左右，他父亲生病时欠下的债还没还完。岳父经济条件稍好，但也无力支援他买房。
他的妻子没有工作，最近又怀了孕，每做一次产检都要花费不少。家里经济状况举步维艰，“奋斗几个世纪也许可以买套房。”
李杰说，网上留言感谢他支持他的肯定都是买不起房子的人，当“英雄”的感觉支持李杰继续往前走。李杰给记者看了他在天通苑附近小区拍摄的照片。“这里亮灯的房间多，因为是普通的民宅。”
-调查空置率可学人口普查
针对“晒黑灯”活动，知名地产商任志强在微博上直言自己要“笑喷了”。他说：“那饭店、商场、影院、大街上、地铁、外出、外地的人在哪里住？”李杰也承认，“黑灯照”和“住房空置率”之间不一定有直接联系，黑灯的不一定就是空置房，但至少从一方面反映出住房空置的情况，而且越是高档小区黑灯率越高。
近日国内权威媒体纷纷发表文章，认为美国、欧盟等很早就开始定期发布住宅空置率的数据，这说明这个指标是可以统计出来的，甚至直指管理部门不能无所作为。
“既然人口普查都能把人户分离这些问题摸清楚，可见调查房屋空置率也不是不可能的。”李杰认为，最近搞人口普查，调查房屋空置率完全可以借鉴人口普查时入户调查的经验和做法。“我也问过相关人士，都说统计房屋空置率花时间、成本大，但不是不可能做到。我相信对住房空置的问题，老百姓心里都有个明镜。”李杰说。
在一份关于空置房现象的网上调查中，32003名网友中认为“所在小区晚上住户黑灯情况有很多”的达68%，认为“住房空置率高”的网民比例高达91.2%。
专家：须限制炒房但不必过度担忧，现在高空置率或成未来高入住率
入住率越来越高超预料
金陵晚报本期“楼市空置率·哥德巴赫猜想”，试图以研究的方法和态度，回答以上问题。
我们取了南京十大典型楼盘作为调查样本，其中8家是江宁、江北、河西、仙林的新区楼盘，2家是下关滨江楼盘。6名记者分头暗访，通过采访物管公司、业主和中介，数空调和窗帘，观察车库停车状况，数黑灯等方式，利用多重证据法，得到各家楼盘的入住率和空置率数据。
调查结果令人惊讶：空置率并没有我们想象的高，倒是入住率，高得超乎我们的预料。比如位于江宁汤山、距主城相对较远的东郊小镇，外界估计入住率肯定很低、空置率肯定很高，但记者实地调查竟发现，入住率高达75%、空置率仅25%左右，而且这一数据得到许多业主的认可。
其他一些新区楼盘，如河西的朗诗国际街区、金马郦城、仙林的东方天郡、江宁的21世纪国际公寓，入住率都在60%-75%左右，而且预计还会越来越高。空置率，显然低于外界的揣测（那些通过晒黑灯得到的空置率，相当不准，大幅偏高。有业主直言，自己楼盘入住率高达95%，但某媒体通过晒黑灯，却说该楼盘入住率只有35%）。
平均算下来，南京十大楼盘的入住率在60%左右，空置率仅40%。而且一些楼盘是因为交付期短、业主没来得及装修等原因而暂时空置，随着时间的推移，入住率还会越来越高，空置率则会越来越低。姑且假定这一部分占比10%。这大致可以推论：这10个楼盘的投资比例在30%左右。
南京楼市炒房占比约1/3
当记者把这个数字，告诉南京大学一位长期关注楼市的青年经济学家时，他立即表示：“你们得出的数字，跟我的估算基本一致。我分析近几年南京购房人群的比例，大致是投资、刚需、改善各占1/3。”
他还对本报的调查方法和结论大加赞赏，并表示南京楼盘的空置率不算太高：“随着地铁的通车、生活配套的完善，南京新区楼盘的入住率还会越来越高。
就算一些楼盘许多房子是投资的，空置率暂时较高，但随着城市化的推进、外来人口的涌入，这些房子终究会卖给自住者，所以入住率终究会走高。
南京每年新增30万人口，自住和改善的需求还是相当大的。”
他建议社会大众，不必对部分楼盘较高的空置率给予过分关注，一个原因是：“在城市化加速的背景下，也许现在的高空置率，再过几年就变成了高入住率。
几年前江宁楼盘的入住率都很低，也确实有很多人在投资，但随着地铁通车、配套改善以及二手房交易，现在江宁楼盘的入住率不是越来越高了吗？”
另一个原因是：“社会财富本来就存在二八定律，况且目前投资渠道很少，房子就成了货币保值增值的载体。在此背景下，一些有钱人，拥有多套房不住，也很正常。就像有人就是喜欢买了宝马又买奔驰，然后只开奔驰，把宝马闲置。社会不要犯红眼病。年轻人要通过自己努力，跻身有房一族。”
当然，他也承认，在炒房者将房价炒上了天的背景下，有必要对纯粹投资和投机，做一些限制。
不再赘言。本报关于南京十大楼盘空置率调查的内容，在这里，读者自有判断，见仁见智。
官方数据缺失，让空置房成了“哥德巴赫猜想”。不过在南京，民间的参与度正愈加广泛，继“数黑灯”之后，近2万网友又参与了当地一家房地产网站发起的有关空置房的调查，结果显示，近50%的网友拥有2套及以上住房，而在拥有住房的网友中，近四成表示有住房处于空置状态。
“您手头拥有多少套住房？”自8月9日起，365地产家居网发起一项网络调查，迅即得到回应。截至昨天，投票结果显示，36.98%的网友表示自己有住房空置，而63.02%表示没有。在回答“目前拥有多少套住房”时，29.05%的网友表示“无”，24.77%表示有1套，17.26%表示有2套，13.37%表示有3套，15.55%则表示有4套及以上。也就是说，46.88%的网友拥有2套及以上住房。
调查结果还显示，购房用于纯自住的购房者占比为44.81%，其余购房者或多或少都带有投资目的，其中自住兼投资、保值的占31.58%，改善住房需求的占7.91%，更有15.69%的网友表示，买房就是为了投资、炒房获利。
与之相适应的是，61.41%的网友认为“房价飙高，投资房产易获利”是空置房产生的主要原因；24.03%认为“炒房客或开发商故意囤房”是产生空置房的主要原因；还有10.47%认为，“改善型购房未及时出售多余住房”造成了空置。
51.96%的网友认为，空置房将人为造成供需比例失衡、推高房价；22.99%的人认为空置房浪费了住房资源；还有25.05%的人认为空置房人为造成不公，影响社会和谐稳定。
网站人士分析说，房子的本质在于居住，不过，这些年随着房价的飙升，住房的“投资功能”无形中被放大了。目前仍没有住房的网友将近三成，唯一住房网友也有两成多，若闲置者将这部分房源推向市场，将能极大缓解住房供需矛盾，而对高房价也将起到一定的抑制作用。
编者按：
“中国660多个城市，连续6个月以上电表读数为零的空置房高达6540万套，足够2亿人居住。”三个月前的这则消息，遭到人们对于“有人有房不住，有人没房住”的质疑。而统计部门迟迟没有数据公布，更是引发了网友一场空前高涨的调查活动。
8月以来，某网站在全国发起“晒黑灯”行动，邀请网友进行小区“空置调查”。
该网站发起的“晒黑灯”行动，很快得到“大炮”任志强的回应。任志强此后在其微博上留言表示：“想发动居民给小区黑灯照相证明空置？我要笑喷了。”复旦大学房地产研究中心主任尹伯成则认为，“数黑灯”虽然会出现一定误差和偏颇，但也不失为一种调查“空置率”的方式。
从“零水表”到“数黑灯”，“空置率”问题已经引起民众的关注。我们同样无法给出空置率的答案，我们的空置率调查，只是对楼市作出局部体检，更是希望有关部门加紧完善相关空置率在内的楼市信息统计和披露制度，美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据，这并非无法实现。
深圳：空置面积逐年攀升
大量需求来自投资性力量驱动，深圳楼市的这一特点决定其存在相对较高的空置率，这也是一直困扰深圳房地产调控的一大顽疾。大量改善性住房尤其是豪宅别墅的空置率居高不下，关外地区因配套设施不全而出现大量空置现象。
即便尚无官方统计指标，但这并不妨碍人们用民间统计方法去衡量。
张伟带着记者一路奔向号称“福田第一豪宅”的香蜜湖一号，这个偏于福田东临香梅路和北依侨香路交叉带的豪宅区一片静寂，只有少量灯光在闪烁。张伟是负责该区域业务的地产中介顾问，他说平时这里至少有一半房间因无人居住而黑灯瞎火。
豪宅空置率50%
豪宅空置率一直居高不下是深圳楼市的一大特点。多位业内人士表示，深圳部分豪宅的空置率至少在50%以上，这早已是不争的事实。
深圳中原地产总经理李耀智在接受《第一财经日报》采访时认为，豪宅的购买者多数已是多次改善型置业和投资型购房者，购房者通常拥有多套房产，有的用来度假休闲，有的仅是为保值增值，入住率自然较低。
2007年5月售罄的位于龙华街道玉龙路西侧圣莫丽斯，是近年来福田向北延展的中央别墅区罕见的大盘项目。中联地产的一名工作人员介绍，高层住宅每套总价在500万以上，单套别墅总价则在1500万左右，但该社区业主以投资客为主，入住率一直偏低，其中别墅入住率约五成左右。
记者在深圳福田区另一豪宅小区看到，晚上10点左右，单栋近30层约60户，亮灯的竟不足5户，最多的一栋仅为7户。而据该小区保安介绍，小区入住率很低，平日很少有业主出入，多数房子空置甚至没有装修。
最为明显的还是关外的豪宅区，多数小区都极为安静，除了销售人员和保安，很少有业主活动。有些已经入住的别墅和洋房多数都紧锁大门，零星有个别阳台上出现晾晒的衣服，显得格外突兀。
李耀智说，尤其是后海片区的豪宅项目，入住率总体偏低。
记者在香蜜湖北的新天国际名苑、位于福田区景田南路橄榄绿洲、香梅路与莲花路交会处的俊景豪园等小区看到，在晚上时间房屋亮灯率都普遍不超过两成。
但目前空置豪宅很少对外出租。在很多业内人士看来，购买豪宅的业主并不在于租金，装修的成本高，房租收益低，还不如空着，等待好价钱立即出手，就是这些业主的心态。当然，这里边有很多业主本来就是为了投资而购买的。
空置面积逐渐上升
深圳楼市的另一个特点是关内外市场严重割裂，由于交通和其他配套设施的不足，深圳关外地区部分楼盘的入住率多年来一直低于关内。
空置率一直居高不下是困扰深圳楼市调控的一大顽疾。根据此前深圳市规划国土委的数据，2006年深圳商品房空置面积为185万平方米，比2005年增加10.16%；2007年深圳市商品房空置面积152.66万平方米，比2006年增加1.29%；2008年深圳市商品房空置面积231.58万平方米，比2007年大幅增加51.7%。
由此可见，近几年来深圳的房屋空置率呈逐年上升之势。尽管官方没有公布2009年全市的房屋空置率，但去年由于房价的快速上涨，深圳房地产市场上投资、投机性需求再度抬头，普通居民自住性需求被逐渐挤出市场，房屋空置率有望进一步攀升。
但世联地产（002285）市场研究部总监王海斌向本报强调，区分清楚空置率的概念和统计目的对正确看待这一现象至关重要。官方此前公布空置率很大程度上是想说明在市场不好时产品积压情况，而目前舆论讨论的空置率更多是想说明投资客太多导致大量房屋无人居住，二者存在本质性区别。
李耀智说，很多在关内工作的人都在关外购房，一方面是因为来往和居住不便，另一方面是因为出于投资目的而坐待升值，关外的这些住房很多无人居住。尤其是部分新开发区，很多楼盘的入住率都相对较低。
有数字称，目前深圳的房屋空置率超过了40%。
世华地产总监肖小平表示：“这里没有一个准确的数字。因为到目前为止，还没有一个被业界广泛认可的统一计算方式，按照什么来计算房屋的空置率呢？这是一个很复杂的事情，亮灯率还是单纯按照没有卖出的面积来计算，似乎都不全面。房地产研究机构也没有进行相关的调查。”
李耀智也认为，这个数据可能存在一定的争议，由于界定标准和统计方法不同而有失客观。但他认为，深圳楼市存在大量空置房是不争的事实。而根据中原地产的统计，今年年初深圳楼市的投资客比例约在30%至40%之间，目前由于房地产调控的打击，投资客比例已经不到10%。
在住了半年之后，居民王明敏从杭州滨江区搬到了下城区。
他原来住的是钱江湾花园，这里实在是太没有人气了，“住了这么久，都没有看到对门有人来过。”王明敏说，唯一的好处就是根本没有停车之扰。
空置的房子让很多人产生了不安的感觉，所以他还是继续搬到拥挤的下城区居住，他的滨江的房子，就只好一直空着。
手上有两套或者更多的房子，在杭州并不鲜见。杭州媒体透露，在杭州市水业集团的数据显示：目前杭州五城区（上城、下城、西湖、江干、拱墅）的57万户自来水用户中，有至少3万户是“零水表”，超过6个月都是零度的有17742户。
接管钱江湾花园的万科物业公司的一位负责人透露，这个小区位置不算特别偏远，临近一桥，整体的入住率在五成左右，这个五成包括了常住、出租和临时来住等几种情况，“八成的数据主要是装修统计来的数据，一旦住户要装修的话，都会到物业来报备。”
从物业现在掌握的情况来看，这个小区目前的常住人口最多只占到五成，实际情况甚至更低。而这个楼盘在滨江地区已经算是入住率比较高的一个小区了，2005年底就开始陆续交付，地段和周边配套算“中上水准”。
有些超级大盘甚至遭遇物业费收不回来的尴尬：在杭州余杭星桥开发区的一个比较出名的楼盘，其主管物业的负责人表示，每年有将近三分之一的物业费都收不回来。
空置的比例比想象中还要高，事实上，这3万户零度表中还不包括大量小高层和高层住宅，因为它们的水表都是总表制的，就算整幢房子只有一户居民入住，这幢房子的总表也会走。
在刚刚举办的2010杭州商业地产研讨会上，相关统计数据也传递出了这样一个信息：今年起至2013年，钱江新城将有高达111万平方米的写字楼新增供应量。研讨会指出，供应量的大增无疑也将带来严峻的考验，目前空置率已达两到三成的钱江新城，未来或将进一步高企。
“在钱江新城的金基晓庐，钱江新城板块的配套设施都还没有完善，所以房子基本还是空着。”投资客王艳珍表示，她在钱江新城有两套房子，都没有去入住。
“这里的入住率是比较低的，特别是一线江景房，比如东方润园这样的豪宅，出租的话价格不会低，但是出行也不方便，这些购房者基本上都不是一套房，所以大部分都空着。”21世纪不动产钱江新城店一名邵姓员工对记者表示。
这和投资客青睐于杭州是有很大关系的，这些来自浙江省内的投资客，最喜欢投资的就是杭州，这也导致大量的房屋处于“被闲置”状态。
浙江工业大学房地产研究所所长虞晓芬表示，现在还没有任何一个官方的数据，可以统计杭州市空置房的具体数量，无论是从“数黑灯”、还是“看空调”、“物业费”，采样都会有这样那样的弊病，但无论是哪一种路径，都可以看出，杭州的闲置房数据是大于3万套以上的。这是一种稀缺资源的浪费，一旦市场行情出现波动，有大面积抛房的情况，市场价格就会出现大面积的下滑。
一边是多数人买不起房，而另一边却是大量房屋空置。日前，由一个数字引发的房地产空置争论再次激烈起来。
尽管人们对于6540万套空置房数据存有较大争议，但记者连日来的实地调查与某房产研究机构的调研结果无不显示，武汉楼市总体空置率接近24%，“亚健康”症状明显。
23.92%？
在“空置率”的口水战中，最大的症结在于没有权威机构或官方的正式统计数据。
湖北大楚房产研究院近日也通过网络调查和实地调研，首次对武汉住宅空置率进行了全面排查。调查结果显示，武汉楼市总体空置率平均水平为23.92%。
其中，网络调查共收集1.2万余份有效问卷，涉及包括新住宅和老社区共计300余个；实地调研探访68个交房期限在0.5~7年的大型新房社区，探访1.6万余户住宅。
在认定标准上，该调研组采取了一种较为简单的方法，即将“完全没有装修的住宅”定义为空置房，而通过这种方式得到的数据，其实为实际空置水平的下限，也就是说，实际空置率更严峻。
按照国际通行惯例，商品房空置率在5%~10%之间为合理区，空置率在10%~20%之间为空置危险区。看起来，武汉楼市“亚健康”。
对此，房地产专家陈真诚对《第一财经日报》记者表示，相比于开发商已建成却在积压待售的房屋数而言，在购房者手中空置的房屋数要大得多。
越高端越空置
顺驰武汉公司总经理张葵已从事二手房交易7年之久，现在掌管着55家直营二手房的店面。“高档房源好找，但租得起高档房的租客难找。一个月能负担起七八千元的高端租客太少。”张葵告诉本报，“在（武汉）台北路金融一条街附近、汉口江滩沿线、武昌积玉桥周边的高档房空置现象严重。有楼盘空置率甚至高达50%。”
张葵认为，武汉市中心的新建小区空置多，特别是高档房源。而市中心的普通商品房，特别是有成熟居住环境的老社区，则一直是中介搜索的对象。
事实上，在楼市波动时期，高档房的处境确实很尴尬。记者从武汉金都汉宫一位业主处了解到，该业主原本在小区内一次性付清了两套观江大宅，一套自住，另一套则为还在国外念高中的儿子所备。为儿子购置的这套房目前就成了典型的空置房。由于当初装修费用不菲，而出租的价位又达不到房东的心理预期，卖的话，还要多缴税。“听说很快要征收房产税或空置税，这套空房现在已成我们家最大一块心病。”上述业主向本报记者倒苦水。
而武汉森林公园附近的一个高档楼盘，2008年开盘时销售火爆，但距离交房已过去一年多时间，记者实地调查却发现，空置房源的业主登记在物业中心的联系电话竟以外地手机号为主。不仅如此，小区内一位“刚需”业主还透露，她家所住的单元有近20套房是归同一业主所有，“全部是征地拆迁后还建所得”。
中国指数研究院华中分院分析师李国政估算，空置房中有近四成来自投资客。投资房产已成为很多手中有闲钱的消费者最关注的渠道，“特别是中心城区地段较好的楼盘，投资比例更高”。此外，“买房后因工作变动暂时离汉，但随时可能回来的；为迁就孩子上学，暂时搬离的；为未成年子女提前购房的——这三类也是构成房屋空置率居高不下的原因之一。”李国政说。
物业配套关联空置
除投资炒房因素外，配套完善与否与空置率高低也有较大关系。
“买房子不仅仅是购买居住的那个空间，更是买周边的配套和环境、买周边小区的服务设施。配套不解决，入住率肯定上不来。”采访中，多数市民如此表示。
三年前在盘龙城买了新房的市民周有康，目前也无奈进入空置房业主的行列。在购房之前，这位土生土长的武汉中年男人对盘龙城一无所知，选择这一陌生的地方只有一个理由：只有盘龙城的房价尚是他可以接受的——122平方米的三室两厅户型，单价2400元/平方米。
然而，“家人都在市中心上班，自己又没车，小区出行也不方便，买个菜都要步行1～2公里，这让我们怎么住？”目前，周先生一家仍“蜗居”在武汉市中心的一套出租屋内，每隔半年去盘龙城交一次物业管理费。对于这个遥远的新家，三年里他仅仅去了五次。
DTZ戴德梁行助理董事、物业及设施管理负责人黄广平进一步分析，在配套与空置率的关系当中，自住型购房人看重基本配套保障，如周边购物、公共交通配套；投资性需求则更看重名校、大型商业等配套。
“比如有的小区交房时，就只有光秃秃的一栋房子可使用，景观没有做好，道路还没铺平，没有生活配套，业主只能空置等待，郊区楼盘在这方面更为明显。”黄广平说。
当然这也是一个“先有鸡还是先有蛋”的命题，一般来说，如果没有住户的话，相关配套确实很难到位。
位于北京西四环外的远洋山水小区，是北京西部城区中面积较大的大型社区之一，由30多栋超过20层的高楼组成，可容纳上万户居民居住其中。
工作日的下午，记者来到该小区，小区内的地上停车位已基本停满，花园、街道也随处可见散步的老人和儿童。
“这个小区里出租的房子很多，但空着长期没人住的房子并不算多。”负责小区26号楼保洁的工作人员对记者表示。
郊区空置房集中
有关空置率的探讨甚嚣尘上。但在北京，像远洋山水这样的情况并不鲜见。在南部城区的星河城、东部城区的珠江帝景等社区，通过对物业和业主的走访，记者估算这些社区的空置率均不到10%。
“像我们这种位置好、交通便利的小区，即便业主买了房子不是自己住，也会把房子租出去，因为不仅租金高而且出租速度也非常快。”星河城业主樊先生如是说。
“实际上，北京空置率较高的楼盘主要集中在郊区和一部分城区商住楼。”链家地产市场分析师张月一语中的。
根据链家地产研究部的统计，北京出现高空置率的楼盘主要有以下几种类型：
首先是郊区的一些高档的住宅区和别墅区。这种类型的社区往往定位高端，房价的门槛比较高，但是社区的配套设施并不完善，距离城市中心较远。据链家地产市场研究部统计，通州区月亮湾的空置率大概在50%，而东方太阳城的房屋空置率大概是40%。
其次是投资率较高的优质盘。“这类投资者购房之后并不居住，而是伺机出售，因此这些楼盘的业主更换比较快，但是吸引的接盘者大部分还是投资者。”张月表示，这一原因导致业主更换频繁，但房屋却始终无人居住。顺义区的金汉绿港小区，就受到了投资性购房者的青睐，目前该小区大概有30%的房屋空置。
此外，一些位于城区的商住两用楼盘也因为房屋物业费、水电费收费标准比较高，导致空置率高于周边的普通住宅。据链家地产市场研究部监测，崇文区的宝鼎中心作为一个位于城区的商住两用楼盘，其空置率就超过了20%。
空置率统计缺位
根据日前国家统计局公布的数据，截至今年6月末，全国房地产开发企业商品房待售面积逾1.9亿平方米，如果按照每套住房100平方米来估算，就意味着全国的住宅中有190万套左右的商品房待售。
而北京房地产交易管理网的数据显示，目前北京增量商品房中尚未销售的期房面积为1472.15万平方米，现房为1780.22万平方米，合计约为3252万平方米，大约为25万套，其中有94171套住宅。按照今年7月的销售成交量，当前的市场存量可供销售20个月。
“目前大部分专家及媒体没有对空置房的统一概念，一种认为是商品房未销售的房源即增量空置率，另一种认为是存量房中用于投资的无人居住房即存量空置率。”在北京中原三级市场研究部总监张大伟看来，实际的空置率概念应该是前述两者之和。
对于房地产市场来说，空置率是一个非常重要的数据，“应该说是比价格的上涨幅度更应该受到关注的数据，因为空置率是决定宏观调控方向的重要依据。”张大伟分析。
21世纪不动产集团市场总监林蕾介绍，从国际惯例来看，一般情况下空置率在5%~10%属于合理区间；如果空置率在5%以下，说明市场严重缺乏空置房源；10%~20%属于危险区间；超过20%就属于严重危险范围，说明楼市已处于高风险状态。
但遗憾的是，针对目前市场关心的存量住房“空置率”，并没有权威部门进行相关统计。
空置率概念如何界定？
目前我国统计部门对“住房空置”统计的是“新建商品房减去已销售面积，再减去自用、出租面积”，类似“滞销率”。
而另一种“住房闲置”统计的则是“已经售出的商品房中的那些空关着的房子”，一些机构也用这一概念查所谓的“空置率”，本报此次调查用的是后者。
空置率多少是合理的？
从国际惯例来看，一般情况下空置率在5%~10%属于合理区间；如果空置率在5%以下，说明市场严重缺乏空置房源；10%~20%属于危险区间；超过20%就属于严重危险范围，说明楼市已处于高风险状态。
我国有无空置率数据统计？
没有。国家统计局新闻发言人盛来运近日表示，要想摸清楚确切的住房面积、住房结构情况，还有待住房普查。目前国家统计局关于房地产统计方面的制度还不能计算出空置率这样的指标。
国外有无空置率数据，是否会发布？
世界上有不少国家和地区都在统计住宅空置率，美国、欧盟等很早就开始定期收集和发布住宅空置率的数据。
近期，国家统计局称“住宅空置率无法统计”，这令我国房地产市场的住房空置问题再度成谜。从统计的层面看，目前还没有权威部门和研究机构能够准确提供空置住房的数量及比例，但作为房地产投资和投机的副产品，空置房的大量存在已是不争的事实。空置造成社会资源的巨大浪费，是与当今提倡的低碳经济背道而驰的，不能熟视无睹。政府有关部门应当尽快采取措施，逐步化解住房空置问题。
在城市化进程中，住房是一种稀缺资源。城市新增人口的住房问题如果不能有效解决，显然不利于城市化和地区经济的健康发展。但目前存在的一大问题是，产业聚集和人口集中的城市，住房价格上涨的预期强烈；随之，投资、投机住房的现象也更为严重。“买了房空着等待升值”的情况在北京、上海、深圳等一线城市十分普遍。而这些城市恰恰是最需要解决新移民住房问题的地区。
从抽样调查数据看，今年上半年，北京等城市投资性购房的比重超过30%，其中绝大部分投资者因“租房手续麻烦”、“租售比过低”等理由将住房空置。由此在很大程度上造成可供租赁的房源不足以及租金大幅上涨。
业内人士指出，一个城市的活力主要在于新增人口尤其是高素质人才（比如大学毕业生）源源不断的流入，为当地创造提供劳务、智力以及价值。而城市的新进入者往往处于财富积累的初始阶段，他们的收入也并不太高，因此无力承受重点城市的高房价。而在公租房等保障房体系尚未建立和完善的背景下，这些群体的住房问题主要通过市场化租赁来解决。
但是，城市过高的空置率以及由此造成的高租金让城市新移民陷入困境。如果这种现象继续蔓延，无疑是对宝贵住房资源的浪费。而城市新进入者的收入效应也会由此弱化，影响其他消费支出。
因此，有关专家倡议，政府不应以“难以界定什么是空置房、不能统计住宅空置率情况”为由对住房空置问题束手无策。首先，只要有第二套及以上住房且没有出租，即便是偶尔居住，也应视为空置。统计部门不能以“待售房”混淆视听。其次，借最近启动的人口普查，合理、有效地调查主要城市的空置房状况。毕竟，普查全国空置房统计量过大、且没有实际意义，空置房问题突出的城市，主要是一线城市和沿海热点城市，换言之，也就是房价上涨过快的城市。再次，制定政策释放空置房，比如出台鼓励出租方面的政策。
从根本上看，化解住房空置问题尚需完善房地产税制。在美国等西方国家，对空置房的调控是建立在物业税、房地产税等比较完善的基础上。只要业主能够出示房屋的自住证明或是多套房屋的租赁合同，就能相应减免物业税、房地产税，这种通盘考虑作“减法”的调控政策简单有效。
但我国目前还没有相应的房产税，所以，加快房产税的研究和制定，是“治本之道”，这有利于遏制投资、投机性购房，有利于防止开发商的“囤房”，最终让住房回归居住的本质属性。
