楼市调控新政出台四个月以来，广州楼市在经历了最初两个月的短暂困境之后，很快出现了回暖迹象。因此，即将到来的“金九银十”楼市传统销售旺季，备受购房者和开发商关注。不过，面对超过6万套的在售货量以及中央很可能再度出台楼市调控措施的政策风险，“金九银十”能否成为今年楼市新的分水岭尚存争议。业内专家表示，“金九银十”成色如何，关键要看开发商能否继续打出“促销”大旗。
买家想抄底却遭遇高价
“听说最便宜‘8’字头，可去看了才发现好点的单位每平方米也要一万二三，这样的价格哪里是调整了！”近日，在天河工作的陈小姐前往金沙洲的中海清澜水境看楼，原本抱着去抄底的心态，却意外发现楼价涨价的脚步远比自己看楼的速度要快。陈小姐说：“售楼部里全是人，问这个单位说卖掉了，问那个也说卖掉了，大家又回到了抢房子的时代。”
像陈小姐一样，近日不少去看楼的市民都发现广州的楼盘突然旺了，根据经纬地产统计数据显示，广州上周一手楼签约量为1678套，均价10594元/平方米，不仅高于六七月份周签约量在千套以下的水平，也高于前一周1457套的签约量，成交量确实有所回升。
搜房网的一项网络调查显示，有34%的受访者认为广州楼市已经回暖。中地行的一份分析报告则认为，购房者在新政后短时间内，已然完成“疑惑-深度观望-择机入市”三阶段的心态演变。
面对市场回暖迹象，不少开发商已经开始暗中提价，上周海珠某楼盘就将促销单位暗涨2800元/平方米。不少买家开始担心，“金九银十”，会否成为开发商又一个涨价良机？
市场能否继续回暖仍存疑
不过，业内人士对“金九银十”能否延续目前的回暖趋势表示质疑，韩世同、邓浩志等广州楼市专家更明确表示，开发商如果不继续进行促销，市场上巨大的新货就难以被消化，楼市回暖也将成为开发商的一厢情愿。
根据经纬行研究中心不完全统计，除从化外，广州下半年新推货量达40823套，加上在售余货20856套（从化除外），今年下半年全市可售货量达61679套，竞争压力加大。其中，番禺、花都和增城三个外围区域新推货量均超过6000套，番禺更是达到了11836套的可售货量。以户均面积100平方米计算，可售面积超过600万平方米，而这些巨大的供应量绝大部分将在“金九银十”间上市。
巨大的供应量意味着开发商需要用更优惠的价格来抢夺买家。而目前买家对于楼价并不买账。同样是来自搜房的网络调查显示，高达六成的购房者在近两个月不打算出手买房，仅有15%的购房者打算出手，另外还有25%左右的购房者仍处于观望。
对开发商推出的降价促销，过半数购房者表示房价依然太贵，“大降价也买不起”。但依然有多数购房者抱着乐观的态度，45.5%的购房者认为只要房价降15%会马上购房。可以看出，不管市场供应量有多少，价格依然是主导楼市成交量的主要因素。
黄金月前二次调控呼之欲出
除了巨大的供应量给市场带来压力，对于中央近期会否出台第二轮楼市调控政策的担心，也让“金九银十”蒙上了一层阴影。
从全国范围来看，一线城市房价并未出现大幅下降，而二、三线城市的楼价却在调控政策下逆市飙升。在这种情况下，政府在媒体和会议上开始重新强调打击房地产炒作投机。
“切实增加住房有效供应，坚决抑制投机炒作行为。”一方面是增加保障房供应，另一方面是打击投机炒房行为，国务院副总理李克强在最近8天内先后两次讲话要求贯彻房地产调控政策。《人民日报》也发表文章称，房价下降趋势有待确认，应坚持楼市调控不动摇。国土部也开始了对闲置土地的清查，并联合金融机构对地方政府的融资平台进行清查。8月24日，发改委财政金融司司长徐林表示我国计划实施一系列税收体制改革，将推进房产税改革。
在此背景下，不少人惊呼第二轮房地产市场调控政策即将到来。市场对于新政策会否出台表现出明显担忧。8月25日，A股房地产板块重创逾3%领跌大市，迎来6月29日以来单日的最大跌幅，这也是地产股连续4日出现下跌。
“只要价格没有下降，中央很难在政策上停止调控。”中原地产广州项目部总经理黄韬认为，对于开发商来说，今年下半年最好的销售时机就是“金九银十”，如果新政策出台，将直接打击“金九银十”的成色，众所期待的“金九银十”很可能沦落为“灰色黄金周”。
市场分析
1 “金九银十”将价跌量升
广州楼市专家邓浩志认为，与前几个月相比，目前市场仍保持平稳，但到“金九银十”，楼市将会量升价跌。他表示，供应量增大、购房需求被压抑导致延后效应以及开发商的促销策略将会提升广州楼市的成交量，而同样在巨大的供应量作用下，加上开发商资金紧张等因素，会导致“金九银十”的楼价可能出现小幅下降。
在邓浩志看来，目前广州个别楼盘的价格上升并不具有代表性，而且这种价格上涨往往带有结构性因素，要谨防这种价格变化被误读。
2 成交能否回升看促销力度
针对目前不少开发商认为市场已经回暖，有可能打算提价的态度，广州楼市专家韩世同表示难以认同。他认为，“金九银十”能否继续保持成交回暖，取决于开发商能否继续进行打折促销拉动刚需入市，对形势判断错误会导致满盘皆输。
韩世同表示，目前广州楼市供应量大增，新增的供应量远远大于需求量，而部分成交不错的楼盘也是开发商积极促销造成的，后续的有效需求能否跟上，要看开发商能否在“金九银十”继续促销直至拉动刚性需求入市，因此对后市不能过于乐观。如果开发商不能利用“金九银十”这个有利时机进行降价促销，等别人把市场有限的需求抢走后，再行降价的楼盘反而将无人问津。
3 后续政策决定能否买房
中原地产广州项目部总经理黄韬认为，七八月份广州楼市成交明显回升，中心区楼价甚至有上涨迹象，这将导致市场提前回暖，也增加了中央调控地产的风险。他建议想要购房的市民要仔细揣摩中央的政策走向，如果没有新政策出台，不妨果断出手置业，而如果有比较强的新政继续打压楼市，买家不妨再观望一阵。
黄韬分析说，“对于投资型买家来说，新政策意味着楼价还要继续调整，迟点出手抄底的机会就更大；对于自住型买家来说，价格并不是主要问题，后市的价格不会大起大落，今年以内出手，价格都是可以接受的。”
