“我们的判断是，调控还将继续，开发商应该顺势而为。”万科集团副总裁毛大庆话音未落之际，其旗下项目中粮万科长阳半岛就以实际行动证明了万科在北京市场的“顺势而为”。
在首期开盘两日售罄之后，位于房山长阳的中粮万科长阳半岛项目一个月之后便迅速推出二期。
“二期我们还是采用合理定价的策略。”据毛大庆透露，经历了一期的热销之后，长阳半岛二期价格基本维持平稳，均价略涨200元/平方米左右。8月26日，中粮万科长阳半岛二期完成了网络摇号过程，推出的377套房源有超过4500人参与摇号，并将于8月28日正式选房。
市场研究机构的统计显示，在即将到来的9月，北京市场中将有越来越多的项目步入到像万科这样“顺势而为”的行列中。
预计开盘量大增
根据北京中原统计，9月预计开盘的项目达到46个，而新政之后的5~8月取得销售许可证的项目分别为18个、15个、18个、11个。开发商的供应欲望持续低迷了4个月之后突然出现逆转。
北京市房地产交易管理网的数据显示，截至8月25日，除经适房及限价房等保障房之外，8月北京楼市成交的纯商品住宅期房共计3140套，环比7月同期成交的纯商品住宅期房2718套，成交量上升15.5%。
“正是7月下旬多个热门项目大批量推盘、合理定价的刺激下，才使得8月的成交量出现了反弹。”亚豪机构副总经理任启鑫介绍，7月下旬多个远郊热门板块的低价项目，例如保利茉莉公馆、绿地新里西斯莱公馆和中粮万科长阳半岛，这3个项目累计贡献了全部商品住宅期房1/3的成交量。
“新政已经持续了4个多月，而这4个月中，部分开发商预期调控可能半途而废，因而选择了减缓开盘，或者减少供应。”北京中原三级市场研究部总监张大伟分析，最近释放出的调控将持续的政策信号，以及大兴、房山区域部分楼盘的低价热销，使得开发商阵营已经明显出现了分化，区域开发商大部分存在降价求销售的动机。
除此之外，任启鑫分析，“金九”计划开盘项目大增，主要与开发商市场预期较高有关，开发商普遍寄希望于传统的销售旺季实现突破。“从目前市场走势及调控方向来看，政府并没有放松调控的力度，但也尚未出台更加严厉的调控措施，利空出尽即是利好，增强了开发商对后市的信心。”
亚豪机构统计数据显示，9月计划开盘的纯新盘项目的平均报价仅为19278元/平方米，价格低于整体水平，且多数新盘报价在15000~20000元/平方米之间。“相比价格已推至高位的老项目后期，纯新楼盘在定价上没有任何负担和压力，可以通过灵活的定价策略，体现价格优势，从而打动购房者。”任启鑫表示。
降价在所难免？
热销楼盘的刺激、新盘定价的优势，显然只是开发商押宝“金九银十”的客观因素。
“更为重要的是，现在开发商的日子相当不好过，他们面临着政策调控、资金紧张、年度业绩的三重压力。”21世纪不动产集团市场总监林蕾如此分析。
对此，SOHO中国董事长潘石屹并不否认。
“国土部对于闲置土地的高调处理、预售收入监管的即将实施以及银监会‘三个办法一个指引’对于开发商贷款的严格管理，都在证明对房地产市场的调控政策还将持续。”8月25日，潘石屹对《第一财经日报》如是说。
在资金方面，北京市统计局的最新数字显示，1~7月，北京市房地产开发企业项目本年到位资金为2994.9亿元，比上年同期下降0.2%。其中，金融贷款为707.8亿元，下降45.5%；自筹资金为963.8亿元，增长1.2倍；定金及预收款为771亿元，与上年同期持平。
金融贷款比例的减少以及定金及预收款“专款专用”政策的呼之欲出，使得开发商自筹资金的压力骤然增加，快速回笼资金显然成了许多房企眼前的当务之急。
华远地产（600743）董事长任志强近日曾公开表示，从已经公告的半年报看，大部分开发商上半年基本上没有完成销售计划。他预计，降价趋势会在三季度后出现。“按照2009年8月份的投资增长计算，下半年的推盘量最少会在现行情况下增长50%，而这中间就有一部分可能会用降价的方式来促使销售迅速提升。”
“对于那些错过了新政前3、4月销售期的项目，如果再不把项目拿出来卖，那他们只能等到明年春天再择机入市了。今年的业绩就算完了。”林蕾也认为，此前大量待开新盘中有相当一部分项目会在今年9、10月份集中入市，届时为了拉升业绩、回笼资金，降价在所难免。“所以今年许多开发商都把宝押在了‘金九银十’。”
