上周楼市成交1163套，回升至新政前水平
业内人士认为第四季度楼市前景不乐观
东莞中原市场研究部监测数据显示，上周东莞商品房成交面积12.42万平方米，日成交量超过百套。这也是楼市新政出台4个月以来东莞住宅市场出现的最好成绩。
楼盘人气急升、成交大幅反弹是否预示着即将到来的“金九银十”市场会迅速升温？
市场面
成交大涨：回升至新政前水平
从7月开始，东莞楼市呈现成交回升态势，成交量连续6周上升，终于于上周（8月16日~8月22日）回升至新政前水平，成交1163套，成为五月以来最高纪录。
市场成交：
日均成交量约114套
合富辉煌东莞市场研究部的研究数据显示，上周全市一手住宅签约面积约7.62万平方米，环比前一周增加三成，从整体上东莞楼市呈现了持续6周成交量回升态势，上周日均成交量约114套，基本回升至新政前水平，即日均成交量维持在120套上下。
合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺表示，成交量回升主要原因是近期大量楼盘特价促销使得成交量小幅增加，市场成交得到一定有效激活。
“这段时间东莞普通住宅的供应量有所增加，特别是刚性需求住宅大量上市，刺激了刚性需求的释放，在楼市促销下，越来越多楼盘性价比得以凸现。”李兴旺说。
住宅均价：
基本维持在6500元/平方米
受新政调控的影响，“五一”楼市冷淡，不少开发商把希望压在了下半年，“金九银十”作为下半年最重要的节点，营销战在7月已经开始打响，不少楼盘加大了活动促销的力度，在价格方面，东莞楼市连续几周均价维持在6500元/平方米以上。
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，上周全市一手住宅签约均价约6604元/平方米，基本保持平稳。
合富辉煌东莞市场研究部表示，观望氛围有所减淡，加之刚需产品供应增加，需求得到缓慢激活，成交量呈现稳步回升态势，房价在震荡中出现小幅下调，但整体仍然以平稳为主。
政策面
政策落地全面收紧
8月以来，楼市调控之风没有任何放松迹象，除了中央层面屡屡表态要继续落实房地产调控政策外，地方政府也在积极全面执行调控政策。从本月起，东莞楼市调控政策全面落地，并大有收紧之势。
住建局
加大对预售资金的管理
8月初，东莞市住建局发布《商品房预售款收存管理的实施方案》（征求意见稿），对预售款监管账户、购房者及开发商存入预售资金等管理做出详细规定。
此方案若实施到位，发展商项目开发资金链将进一步吃紧，开发商若想钻空子利用预售款滚动开发项目，已完全不可能。虽然该预售款管理方案还未正式实施，但住建部门透露，已经在逐步执行相关预售款监管措施。
地税局
调整土地增值税预征率
8月16日，东莞市地方税务局发布《关于调整我市土地增值税预征率及核定征收率的公告》，公告称将从8月19日起调整土地增值税预征率以及核定征收率，针对房地产企业的土地增值税预征率,普通标准住宅由此前的1.5%上调到2%,洋房豪宅、别墅等非普通住宅和商用物业的预征税率上调到3%。上调幅度达到30%~100%。个人转让商用物业则从此前的核定征收税率1.5%上调到5%。
分析人士认为，政府的意图很明显，就是希望企业多开发普通住宅，少做豪宅项目。在此引导之下，以后东莞市场上普通住宅的开发量会大增。
房管局
买房须办理住房信息查询证明
8月18日，东莞市房管局发出通告，要求购房者在申请房贷前，必须先去房管部门办理住房信息查询证明，银行将凭此判断购房者家庭拥有住房的数量。该强制性规定实际上是各大商业银行收紧二套房贷的一个直接信号。
随后，东莞各大商业银行皆全面执行“认房又认贷”， 所有购房者必须提供一年以上的银行工资流水，以及至少一年本地的社保和纳税证明，否则，将无法通过银行住房按揭贷款的审批。
银行界人士表示，这段时间银行房贷政策执行可以说是“前所未有的严格”。
市场影响
“金九银十”楼市成交堪忧
楼市近期虽然表现出人气回暖之势，但开发商们对此却“笑不起来”，原因就是大家都对频频出台的政策感到忧虑，同时认为政策全面收紧将对“金九银十”楼市造成较大影响。
不少房地产开发商表示，全面收紧房贷审核对楼市的影响已经显现。某镇区楼盘销售负责人称，虽然现在很多楼盘的现场看房客在增加，但真正愿意出手买楼的客户却不多。
从本月的住宅成交表现看，虽然各盘整体成交量明显上升，但销售排行榜上，排名前十的住宅销售套数仍未突破百套。截至目前，成绩最好的楼盘在本月累计的签约成交量不过80多套。
“目前各盘营销、促销力度都在加大，这促使一批较有实力的置业者入市买房，但还有大批刚性买家因收紧的房贷政策无法入市。买的少，看的多，这就是目前市场的实际状况。”该销售负责人如此表示。
刚需产品缺货
大户洋房“愁卖”
经过今年前三季度的集中推售，目前东莞市场上各楼盘项目中100平方米以下的适合首次置业者购买的中小户型刚需产品已基本消化完，很多在售项目中目前累积剩下的产品都以120平方米以上的中大项目为主。大户洋房产品依然是四季度楼市中货量最大的品种，而这类产品在房贷政策重压之下，面临的销售阻力很大。
东莞中原市场研究部的监测数据显示，受政策收紧影响，原本理应在“金九银十”阶段出现的市场供应集中放量会有所改变，开发商将谨慎推货。
从目前情况看，市场上适合刚需买家入市购买的产品项目选择并不多，反而大户型项目量很大，充斥市场，这就造成了很大的供需矛盾。
业内预期
楼价下跌可能性不大
促销战火热打响，下半年楼价会下降吗？李兴旺表示，随着成交量的增加，房价下跌的可能性不大，观望情绪减淡，成交量上涨，支撑了东莞的房价。
李兴旺分析称，受政策的影响，停止三套房贷，二套房首付增加至五成，影响了不少购房者的购房计划，只能延迟买房。然而目前楼市成交量已经增加，观望氛围逐渐减淡，随着时间往后推移，有些人还是会忍不住入市，看到合适的房子就会做出选择，这部分人主要以首次置业者为主，购买户型将主要是两房和小三房。
楼市将进入
漫长的结构性调整阶段
车德锐认为，政府的态度很明确，就是重点支持首次置业者购房，对住宅投资的调控将会长期执行下去。
在政府引导之下，东莞楼市将从“金九银十”开始进入一个比较漫长的结构性调整阶段，以刚需产品为主、定价合理的项目成交会持续乐观，部分稀缺型、资源型高端豪宅会持续热销，而开发商也会在政策引导之下，调整产品开发的类型，中小户型普通住宅将逐渐增多，成为未来东莞楼市的主流。
