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不解决房地产供需失衡 再多的新政也没用

2010年09月02日 19:57 《法人》我要评论0字号:T |T

不解决供需失衡,

再多的新政也没用

开发商不会挑战政策调控者的决心,既然中国是政策市场,开发商们早就适应了接二连三的调控。没有正确的思路解决房地产供需失衡,再多的新政策也没有什么用

文 朱大鸣(财经专栏作家)

最近,中房协上书要求暂缓出台新政,一时间讽刺者有之,怒斥者有之,还有支持者,可抓住了道德大刀,嚓嚓有声。

其实,上书是没那么必要。开发商不会挑战政策调控者的决心,既然中国是政策市场,开发商们早就适应了接二连三的调控。既然觉得打压很有用,调控能够让老百姓都住上房子,那就继续展示威风吧。

上书为何不受欢迎

首先,开发商不欢迎上书暂缓出台新政,一个原因是因为现在土地高的都没法玩了,各种税收、费金、材料以及人工成本高的都没法做了。连万科这样的超级大公司,经过2009年大财团疯狂的抢地行为,在一线城市都没办法搞了,何况成千上万个中小公司呢?调整调整也好,和A股市场一样,有了波段才能有利润,一路疯牛谁都赚不了钱,还不如让政策打压打压,等待下一次机会。但是,卡脖子式的房地产调控只会让供需严重失衡的房地产市场更加缺乏供给,从这里已经增加了房地产上涨的预期,事实上也增加了需求方的购买难度,对买卖双方都没有好处。

其次,二级市场上的房主们也欢迎政策更猛烈一点,他们赚得不是指数,要赚的是房价差额,既然现在房价高的都没有差价了,持有的暂时出租;如果市场有了波段之后,再低价进场。看到房租涨了这么多,我们就知道房屋需求是客观的,之所以有租房需求增加,还不是拜打压挤压供给量的房地产新政所赐。房贷新政让越来越多的需求者没有办法买房,在中国并没有多少人能够一次性付款,现在将房贷政策卡死了,不是压制需求又是压制什么?供给方面压制供给,需求方面压制需求,那么,市场到底是市长说了算,还是供需双方的交易者说了算?重重设置障碍,阻止市场交易,致使成交量大幅度下降,人为干预市场微观主体的干涉,为下一轮暴涨埋下了坚实的基础。

第三,老百姓欢迎继续出台新政,特别是增加供给和改善供给结构的新政。这样的新政是老百姓所需的,也是真真正正的增加蛋糕,解决老百姓住房之道。这样的新政多出台一天,老百姓就会多一天摆脱高房价的压力。不增加供给只是想尽一切办法增加房价成本,到最后构筑的是堰塞湖,不仅害了有房者,让大量的有房者财产大幅度缩水,还会害了无房户,更会害了诸多与房地产市场投放同一矢量的各行各业。不仅房地产“成功”实现硬着陆,经济也是同一条线上的蚂蚱,跑也跑不了。这不是房地产绑架了经济,而是确实各种投资看准了房地产的相对稀缺,没有傻瓜去买过剩的东西保值升值。这么多的资本绑架了房地产,很多行业挟持了房地产,逼它走上了越来越疯狂的道路,要让这么多的情愿被绑架者脱离危险,也让房地产得以安生,必须大量增加供给,改变房价上涨的预期,否则,只会越绑越紧,到最后喘不来气。

第四,既然有很多人将房地产看成准公共品,按着这帮人的逻辑,那就多建设保障房,但是,现实是什么呢?保障房多少年来都以稀缺著称,还有些保障房沦为公务员的福利房,开着宝马住着经济适用房的不在少数。

第五,面对“罪恶的开发商和该死的投机者”,应当热烈欢迎出台新政,把房地产卡死,让房地产风暴来得更猛烈一些,只有经历惨痛的教训,才能唤起那些人的理性,看看违背最基本的经济规律会是什么样的结果。没有惨烈的教训,没有财富大缩水和经济大通缩,很多人根本不知道严冬的寒冷,以及那些“增长的烦恼”是什么感觉。既然还有很多人迷恋政策力量,似乎没有宏观调控到不知道该怎么办了的人们,整天希望天上掉馅饼,这些东西不破灭,就不会感受到市场力量带给个人的好处。

扎扎实实增加住房才是真

去年笔者孤军与加息论搏战的时候,深感加息论是多么的强悍,为什么不加息呢?连这一点都没看清就急吼吼的喊叫,还是用现实来教训他们吧。如今,世界经济二次探底几乎成为定局的时候,还有人在幻想,明天或许更好,我们不用房地产这辆破车了,既然这辆破车身上长满了寄生虫,还不弃之如敝屣吗?但在实体通缩的过剩周期里,谁还能支撑我们的增长呢?找一个出来,替代这个不可救药的房地产出来,做事的总是挨批,遇到困难都躲走了,等着秋后算账,这是最明显的劣根性。用着的时候抱着屁股亲嘴,不用的时候就炮轰庆功楼。一些评论者的心态实在是难以想象。再说,市场的交易者是用行动来证明自己的偏好,不是用嘴来证明自己的心理,特别是我们这个善于搞一阴一阳谓之道的文化心理。现实喊着贵,但排队买房都买不到的时候,却怒斥无良开发商捂盘惜售。

既然有人说房价要跌,你也很喜欢听,为什么不去找这些大嘴买房子呢,问问他的房子卖不卖,或者造出房子低价卖给你。这或许就是我们的房价一天比一天高的最深处心理因素吧。再出台新政吧,别等着他们发现,房价又涨了的时候,又将盆子乱扣。

没有正确的心态对待房地产历史性的问题,没有正确的思路解决房地产供需失衡,再多的新政策有什么用呢?还是回到常人都能想到的思路去:扎扎实实的去增加中国的住房吧。少走点弯路,少让经济受点罪。

清理闲置政策比清理闲置土地更重要

全国1457宗闲置土地“黑名单”的背后,深藏着一条坚韧的利益链条,以致一切相应的监管政策和法规在执行过程中屡打折扣

文 陈真诚(知名地产研究专家)

最近,随着房地产调控的进一步深化,闲置土地再次成为舆论和市场关注的焦点。8月初,国土资源部经过为期3个月的房地产用地专项整治调查,出台了一份报告。该报告中有一份截至2009年三季度末全国1457宗闲置土地的“黑名单”——《有关房地产开发企业土地闲置情况表》,由此,一张开发商违规用地名单浮出水面。这份“黑名单”详细列出了省市、项目名称、闲置土地的受让人、合同编号、合同签订时间和约定的开竣工时间等内容。1457宗土地中,有600多宗是企业自身原因形成的闲置土地,另外800多宗则是政府原因导致。

黑名单背后的利益筹码

8月19日,国土资源部召开房地产用地专项整治工作新闻通气会,公布了全国1457宗闲置土地“黑名单”的具体处理意见。同时,国土资源部还通报了陕西省西安立丰御海置业公司持伪造的公文骗取办理用地手续案等7宗违法违规案件,挂牌督办广东省广州市番禺区香江房地产发展有限公司谢村地块闲置土地案等6起案件,挂牌督办案件从5月的4宗增至6宗,不减反增。

仅从已经公布了具体处理意见、列入“黑名单”的1457宗闲置土地来看,大多是在2005年左右出让的,普遍囤积时间比较长。通过数据对比分析可发现,有些闲置土地从约定开工,经过十多年的囤积,增值高达几十倍甚至上百倍。如在广州,54宗土地(用地面积近192公顷)的总出让金额不到6亿元,而仅珠江新城某地块尚未动工,开发商就已从土地升值中获利接近11.2亿元。该地块因法律纠纷烂尾了8年,后又再闲置4年,总共囤积了12年,原规划8万平方米总建筑面积,楼面地价为1356元/平方米,如今珠江新城地王价格已达到15324元/平方米,以此计算,该地块已经增值了约11倍,开发商从此就已获利接近11.2亿元。还有天河华景新城附近的宅地,其使用权面积为19130平方米,总建筑面积103697平方米,至今已经闲置了13年,而当初周边房价只有4000元/平方米,如今高达2万元/平方米,不难由此计算出开发商囤地的回报有多高。

由于囤地可带来巨额回报,打击囤地等土地政策一直严重执行不到位,囤地的成本不高,风险不大,因此一直鲜有闲置土地遭到政策的惩罚,仅有极少数闲置土地被收回,囤地已成为很多房地产企业惯用的赢利手段和生财法宝,开发商对于囤地乐此不疲,闲置土地越来越多。

但国土部的行动正在打碎开发商的美梦。

截断闲置土地的融资渠道

近年来,政府多次强调严厉打击囤地、闲地、炒地行为,并出台了相关土地政策。《国务院关于促进节约集约用地的通知》第六条规定,对土地闲置满两年、依法应当无偿收回的坚决无偿收回或者重新安排使用,对土地闲置满一年不满两年的要按照出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。另外,国土资源部将对闲置土地征收增值地价。

新“国十条”规定,国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为。商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。此前,国土资源部1999年颁布的《闲置土地管理办法》和国务院2009年发布的《关于促进节约集约用地的通知》均规定,对于有闲置土地记录的房企予以限制贷款。

今年1月,银监会也明确提出,对经银行调查发现和(或)经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地捂房行为的房地产开发企业,商业银行不得对其发放新增贷款。新“国十条”出台后,银监会要求对存在土地闲置超一年以上情况的,商业银行一律不得发放新开发项目贷款;对土地闲置超两年和有炒地行为的,商业银行对已有发放的贷款应当调减并采取保全,并在全行上下客户名单中作出反映;提高押品标准,一律要求以在建工程为抵押,不轻易用土地作为抵押发放开发贷款。

今年4月份,国务院常务办公会明确提出要求,对涉及土地闲置、囤积房源、扰乱市场交易秩序的房地产开发企业,在信贷发放、授信、资本市场再融资以及IPO等方面予以限制。新“国十条”规定,国土资源部门要加大专项整治和清理力度,严格依法查处土地闲置及炒地行为。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,商业银行不得发放新开发项目贷款,证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。自4月份出台新“国十条”房地产调控新政出台后,包括国土资源部、住房建设部、银监会、证监会在内的多个部委,就在酝酿并推出通过“名单式”管理,以严控开发贷款等联动措施。

从国土资源部向银监会、证监会移交闲置土地“黑名单”来看,针对房地产开发商囤地行为的调控政策,落点到对房地产开发商的融资渠道进行全面管控,由收紧资本市场融资到银行贷款,融资渠道管控全面铺开。这也说明,从融资渠道入手的土地调控正向前继续推进。另一方面,在市场低迷,开发商难以通过销售回笼资金,一些地方政府正加大力度催收土地出让款,南京、温州等地甚至因开发商未能及时缴清土地出让金而收回了部分土地。如此看来,随着调控的进一步深化,一些囤积土地的开发商将面临更大的资金短缺压力。

清理效果取决于是否“有法必依”

从清理力度、曝光数来看,国土部此次清查力度是史上最大的,并有可能在全国掀起一股清理闲置土地的高潮。但关键要看国土部此次清查、处罚能否真的落到实处,要看地方政府是否会严格落实执行中央政府的土地政策,要看最后的处理结果怎样、是如何处理的,是否会真的严格按照已经出台的土地政策进行处罚,不要变成清而不查、查而不罚、罚而不痛、痛而不多。

从公众对“黑名单”心存质疑的现状来看,因此前土地政策执行不到位、少有闲置土地被收回的经验教训,尤其是一些地方政府担心打击囤地后将导致地价房价下降,或收回囤地后不能再卖出高价而放任、默认开发商囤地,或许这次严厉清查闲置土地的效果依然有限。

不过,值得肯定的是,这次国土资源部联手银监会排查闲置土地,释放出政府进一步深化调控的信号,引发了市场对于房地产调控政策进一步收紧的预期。同时,囤地“黑名单”不但能起到一定的警示作用,还终究会对部分囤地采取实际措施,可以向囤地开发商施加压力,逼迫部分土地加快开工,形成市场供应。再则,政府加大打击囤地力度,还可能打击地价上涨预期,或直接迫使地价下降,促进土地市场进而整个房地产市场健康发展。

除了国土资源部,银监会也正在要求住房和城乡建设部提供一份性质与用途类似、以“市场交易秩序”为标准的开发商囤房“黑名单”,具体包括过往曾因囤积房源、违规销售等遭到处罚的开发企业名录,其中包含一些知名企业和上市公司。此前,住房和城乡建设部已经向银监会移交了市场交易以及信用记录良好的房地产开发企业的名录。

不难看出,为了完成国务院部署的遏制部分城市房价过快上涨,确保实现房地产市场稳定健康发展的目标,住房和城乡建设部、国土资源部与银监会、证监会正密切协调合作,推进调控继续深化。囤地“黑名单”、 囤房“黑名单”, 无疑是落实国务院政策要求的具体工作,是推进调控继续深化的具体举措。

据悉,国土资源部已经着手研究对于房地产用地市场更进一步清查整顿的工作,或将在近期再次展开一场大规模闲置土地清查风暴。更加严厉的处罚闲置用地和其他违法违规用地的措施,正在酝酿中。

但也要看到,影响最终的清理效果的关键因素,在于政府是否会做到“有法必依”,严格执行土地政策和地产调控政策。在土地市场,很多闲置土地实际上与地方政府的想法或行为密切有关。事实上,更应该被认真清理的是被闲置的法律,清理被闲置的土地政策比清理闲置土地更重要更具有现实意义。但一直以来,房地产市场调控并不缺少法律、政策,缺少的是法律、政策的执行力度,缺少的是严格执法。如果监管部门真能严格执法,不放过每一宗应该受到政策处罚的闲置土地,而不是走走过场,象征性地对少部分囤地采取措施,继续“有法不依”,那么开发商囤地不但难以获利,而且所冒风险将非常之高,闲置土地就将大大减少。

在8月19日的会议上,国土部部长徐绍史表示,清理闲置土地是下半年的重点工作之一,必须采取得力措施,加快清理查处工作。下一步,国土部将督促各地加快查处进度态势,9月问责之后,务必于10月底前基本完成查处任务。不难看出,国土资源部已经认识到地方政府在执行土地政策、打击囤地方面的关键作用,将给地方政府以压力,促使其抑制大规模闲置土地的现象,打击开发商囤地。

千宗土地闲置因果

上千宗地块被长期闲置并非发生在一朝一夕,这个房地产行业毒瘤的日益膨胀——是基于我们缺少监管制度还是缺少挥刀切除的决心?

文 本刊记者 吕斌 实习生 陈玉峰

8月初,有调查数据显示,全国闲置地多达1457宗,其中仅北京就有160宗,且七成以上的闲置土地性质为住宅用地。8月19日,国土部又公布了全国违法违规土地清理的最新数据:截至5月底,全国共上报房地产违法违规用地宗数3070宗,面积约18.84万亩,其中闲置土地面积16.95万亩。

近年来,随着地产行情的一路飙升,房价一直是人们所关注的焦点话题,囤地现象也在某些开发商中间或多或少的存在着。一些开发商靠捂地获得的利润甚至超过了地产项目开发。

这种畸形的现象对于国内房价泡沫的产生无疑起了推动作用。尽管国家现有法律法规对于地块开发时效和相关违规的处罚有明确规定,但在利益驱动下,仍有不少开发商利用法律漏洞,违规捂地。

开发商捂地的理由是多种多样的,包括拆迁问题、政策限制、城市规划、补偿款发放等等,但是如何界定这些情况哪些是客观存在的,哪些只是逃避制裁的理由?其间会否暗藏权力寻租空间?

此外,现有政策在处罚力度上过于羸弱,尤其是在执行方面往往遇到这样或那样的问题,监管松懈也成为违规捂地现象泛滥的根源之一。

养鸡不如倒蛋

在地产行业内流行着这样一句话:炒房不如炒地,养鸡不如倒蛋。

8月份被披露的“1457宗闲置土地黑名单”中,因政府原因造成的闲置土地共849宗,因企业原因造成的闲置土地608宗。其中包括一些国内知名开发商,他们均在等待着土地升值所带来的巨额利润。

针对地产商的主要盈利模式,有专家曾经将其分为一流、二流和三流三大类。其中一流的房地产商不盖房子,而是通过人脉和各种关系获取极其廉价的土地资源,然后以较高的价格转手给其他的房地产商;二流的地产商只买地不盖房子,而是净等土地升值,获取巨额的利润;三流的地产商在拿地之后盖了房子,再把房子卖出去,却发现那些没盖房子的地产商比自己挣得还多。捂地现象或许因此受到地产商青睐。

此次被曝光的几家地产商中,以泛海建设为例,其被点名的闲置土地为北京东风乡4个地块,项目为正在开发的泛海国际居住区二期用地,分属于公司控股子公司。地块取得时间为2004年,当时的建设用地面积为30.57万平方米,规划总建筑面积87.31万平方米,是几家被质疑囤地的开发商中土地闲置规模最大的。

根据媒体的测算,5年间,此4个地块的价值已经飙升至足以令泛海建设获得超过200亿的利润。相比之下,投入大量资金及精力将4块地开发所获取的利润并无多少优势。

在巨大的利益面前,开发商难免会寻找各种方法和手段,故意拖延、变更开发规划,甚至鼓励周边居民反对。

“一方面是政策执行不到位,另一方面是源于这几年房价上涨的幅度比较快,而土地作为稀缺资源,在过去几年的价值效益非常明显,所以与其把它开发了卖,还不如倒腾土地。”针对这一现象,我爱我家公司房地产经纪公司副总裁胡景晖对《法人》记者表示。

捂地的同时也捂住了政府?

泛海建设因数年间仅靠土地升值就能赚取200亿利润而被置于舆论的风口浪尖,开发商违规捂地的话题也因此被推到了漩涡的中心。

8月3日,泛海建设发布澄清公告称,未能按原计划开工建设主要是因为项目功能、规划调整所致,不存在被政府收回的风险。

国土资源部相关部门负责人也对外界表示,在目前的闲置土地中,因毛地出让拆迁难、调整规划等政府和客观原因造成闲置的约占6成以上,因开发商自身原因造成的土地闲置,仅占不到4成。

其实,政府对闲置土地的规范有明确的法律规定,中国房地产学会副会长陈国强在接受《法人》记者采访时表示,据《国务院关于促进节约集约用地的通知》第六条“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的,坚决无偿收回,重新安排使用”的规定,政府可以回收相关闲置土地。如果完全是开发商的问题,理应受到严惩;但如果是因土地出让方即政府或拆迁等特殊原因延误,背后有很多利益因素,问题就会变得复杂,一些责任难以界定、难以履行。

陈国强表示,仅凭书面上的文件,没有几个案例能通过这种方式来处置或者处理,实际上关键因素在地方政府,只有地方政府下决心,才能使得相关规定发挥作用。

“原来也有一些比较原则性的案例,比如超过一年未满两年按照20%的土地出让金收取闲置费,满两年要无偿收回,等等。但是这取决于当地政府和土地主管部门如何来认定。”陈国强对《法人》的记者说。

在北京被曝出的8个闲置地块中,除了华润的优士阁二期公建用地合同签订时间为2005年6月9日外,其余合同签订时间均为2004年8月31日,而这一天在土地招拍挂改革中被称为“831大限”。

2004年3月,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”),要求从2004年8月31日起,所有经营性的土地一律都要公开竞价出让。而北京这7块土地均在当年8月31日当天获得,由于土地成本较低,随着闲置的时间增长,土地增值的空间也越来越大。

“有些地方政府和开发商唱双簧,开发商在捂地的同时,政府也牟利了。这就导致政府很难对地产商的行为进行有效的监管。”在接受《法人》记者采访时,我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖表示。

这样一种“双赢”的机制,使得开发商因地产市场价格的飞涨而大赚特赚,最终将钱收进了自己的腰包,而监管政策则并未起到应有的效果。

处罚规定形同虚设

捂地早已不是新闻。但在以往被曝光后调查和处理的结果是什么样的?外界却很难知晓。

在北京的闲置土地的名单中,不乏上市公司的身影,除了此前曾经报道过的泛海国际、华润和新世界外,还包括金隅集团、金融街、中关村和中国石油等。相关资料显示,这几家上市公司共有29宗近102万平方米的闲置土地,平均地价为895元/平方米,土地闲置时间都在3-5年左右,已经超过了国务院规定的“两年不开发被无偿收回”的时间期限。

地产律师孟宪生在接受《法人》记者采访时表示,《城市房地产管理法》明确规定,一年不开发要收取闲置资金,两年不开发要无偿收回。既然有处罚,为什么还是有开发商冒着被处罚和收回土地的风险捂地呢?

针对此疑问,一些被曝光的开发商也表示了自己的“委屈”。他们认为,一些地块未能按时开工,一方面是由于政府规划的原因所致,另一方面则是由于拆迁等问题未能得到妥善解决而误工。

但是这一误就是几年,是客观的因素还是主观的因素导致这种局面的出现?其中究竟隐含着怎样的一个所谓“复杂”的关系?不少开发商和政府之间扑朔迷离的关系,使得这一问题近乎“无解”。

“如果开发商没有规划和土地纠纷的原因,那就是存心捂地,用排除法把客观的原因排除了就是存心的,政府也很容易作出处理。”中国房地产研究会副会长兼秘书长张元端在接受《法人》记者采访中指出。

但处罚能否从根本上解决这一问题?在土地价格上涨飞速的今天,政府的处罚步子恐怕很难追上土地飞涨的影子。

张元端表示,在土地升值迅速的前提下,开发商往往会认为缴一些违规的罚款,相对于土地升值占的比重很小,在土地升值以后赚的钱要比罚款多得多。

“如果说罚款让开发商觉得赚不了多少钱了,他也就不囤地了,所以用经济手段不行。”张元端告诉《法人》记者。

中国地产学会副会长陈国强也认为,针对土地出让之后的监管,按照规划最终让土地实现市场价值、按照要求开发成产品,才是根本目的。而现在是开发商为谋取土地增值的收益而囤地、捂地,地方政府实际上默许、坐视这种现象不管,这样就助长了开发商囤地的行为。

“没有处罚机制,没有完善的监管机制,对捂地现象的查处只能是隔靴搔痒,尽管经常有查处,但是真正落实的是极少数。”陈国强告诉《法人》记者。

闲置土地有解药吗?

事实上,对于打压捂地行为,有关部门也一直没有停下整治的进度,从最初执行的闲置满两年以上要无偿被收回,到一年以上两年以内的收取20%的土地闲置金,再到如今几乎每年都要开展的针对闲置土地的清理和查处行动。捂地现象难以杜绝也凸显了监管部门的无奈。

在8月19日国土资源部召开的房地产用地专项整治工作新闻通气会上,国土资源部执法监察局副局长王玲就表示:“国土部门没有执法权,对闲置土地的处理,还需要公检法部门的配合。”

“捂地是市场原因,第一没钱了,第二是想炒地,我觉得国土资源部门管不了。”地产律师秦兵对《法人》记者说。

那么,捂地现象是否真的“无懈可击”?有没有一个可以破解的缺口?

面对查处机制的诸多漏洞,秦兵律师认为,实行“不动产税”或是解决之道。从开发商拿到土地那一刻起就可以开始征税,开发商为了纳得起税就必须赶紧去开发。《土地管理法》规定闲置两年以上的土地被收回,但怎么样闲置两年,没有定义,目前来看大部分没有被收回。

“世界很多国家都是这么搞的,一签定土地出让就开始纳税,只有这样,才能从根本上遏制捂地现象。”秦兵律师表示。

《法人》记者在采访中发现,多位地产专家一致认为,目前的政策制定并不缺位,难就难在执行上。

中国地产学会副会长陈国强认为,监管部门未能施行严厉的监察举措,源于各种复杂的因素,包括其背后的很多利益因素。

“国土部门的黑名单里面涉及到由于地方政府的原因造成的捂地、囤地占了60%,这就从侧面反映了目前市场上捂地现象生成的原因是很复杂的,如果很明确的认定是由于开发商的原因,那处置起来相对来说会简单一点。”陈国强告诉《法人》记者。

业内人士分析,拆迁等可能影响土地开发的问题首先是过政府这一关。我爱我家副总裁胡景晖认为,配套问题首先要政府做好工作,在土地出让之前就把这些情况说清楚,比如说土地可能开发起来会有一些问题,你有能力就来接,没有能力就不要来接。一旦土地被出让再找各种理由就没有道理了。

“所以还是必须严格的执行相关规定,否则监管制度就形同虚设。”胡景晖表示。

地产律师孟宪先生也认为,政策有效性的关键还是在于执行。他对《法人》记者表示,土地出让后,监督环节有各个部门把守,土地有无动工、建委有无规划,是很容易看出来的,一旦过期就要按照法律采取措施。

开发商还能捂多久

长期以来,捂地、囤地所滋生的行业环境已经使得国内的房地产市场混乱不堪,甚至有专家认为中国的房地产市场是一种畸形的房地产市场。那么,中国的房地产市场在经历过这次“整风”之后,会有一个什么样的变化、这种捂地现象还将持续多久、对于一些地产商的处罚能不能从根本上遏止囤地等诸多问题,依旧值得我们去深思。

在胡景晖看来,囤地和捂财一样都是人为的制造一些市场需求的旺盛,大量土地限制开发、不进入市场,这种情况下,人为地造成了一个供不应求的状况,囤地不开发实际上促进了房价的上涨。

“从扩大商品房的供应来看,也必须要解决捂地问题。”中国房地产研究会副会长兼秘书长张元端告诉《法人》记者,稳定房价一个很重要的因素就是要增加供应量,目前总体来看还是供小于求,房价才能够飙升。所以必须加大供应,加大供应就必须消除已经招标过的土地长期不开发的问题。

张元端还建议,在加大土地供应的同时还应实行动态监管,即定期对土地市场实施监管,与此同时,执法要严。

目前,国内地产行业呈现一种“寡头分治”的局面,一些大型的地产开发企业获得的土地面积在各地均处于垄断地位。许多地方一下子就将大片土地给了一家开发商,过大的开发面积意味着很难同时开发,囤地也就再所难免。

政府自身的观念改变,也是问题解决的途径之一,虽然目前有许多捂地行为是开发商自身的原因,但政府原因造成的捂地现象占了更大的比重,拆迁补偿、债务关系、规划变更等问题都是需要政府提供保障的,否则一些地块即使对开发商来说也可能变成“烫手山芋”。

中国地产学会副会长陈国强认为,由于政府原因客观上造成了土地难以按期开发,严重影响开发进度,是捂地现象一个很重要的因素。那么随着市场的不断规范和完善,对企业和政府的要求均需越来越明确,越来越具体,只有这样,囤地的现象和比例才可能有所减少。

毋庸置疑,剔除捂地现象的根源,打击的力度一定不能手软,地方政府的财政收入固然重要,但是在健康的地产市场和老百姓利益面前,应该是微不足道的。从长远的角度来说,如何权衡其中利弊,是对政府的考验,更是对中国房地产市场的一种考验。

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