早报记者 刘秀浩 陆鸣 栾晓娜
几乎所有的规定从实际效果来看，都会影响开发商目前的销售速度，从而导致地产商资金链进一步紧张。
“诚意金”是开发商积累客户的最常见手段，取消“诚意金”，则开盘热销的情况想要继续出现的难度将会大幅增加。
各地采取措施加强商品房预售监管
■ 武汉7月1日下发《关于加强房地产市场监管完善商品房预售管理工作的通知》，打击捂盘惜售。
■ 重庆8月5日下发《关于规范商品住房销售行为的通知》，进一步规范房地产市场秩序。
■ 8月19日，媒体传北京正酝酿出台楼盘预售款专项监管政策，要求对预售房资金进行专项监管。
■ 9月1日，《深圳市房地产市场监管办法》在深圳正式实施，相关负责人称将严格执行有关规定，加强监管力度。
上海市住房保障和房屋管理局(下称“上海房管局”)昨天下发《关于进一步加强本市房地产市场监管，规范商品住房预销售行为的通知》(下称“通知”)，加大对商品房预售监管力度。
除重申“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”之外，这份《通知》明确规定，开发商不能收取“诚意金”，需上报预售资金监管方案等。从《通知》内容来看，几乎所有的规定从实际效果来看，都会影响开发商目前的销售速度，从而导致地产商资金链进一步紧张。
资金监管未具体规定
上海房管局昨天在新闻稿中提到了上海楼市目前的调控情况：“今年以来，本市坚决贯彻落实各项房地产调控政策，房价过快上涨势头初步得到遏制。”
上海房管局称，将会同有关部门，继续严格执行差别化信贷税收政策，坚决抑制不合理住房需求，加快保障性住房建设供应力度，切实增加普通商品住房供应，遏制房价过快上涨，巩固调控成果。
就此次《通知》出台的背景，上海房管局表示，此次《通知》是住建部今年有关预售房监管文件的细则。今年4月20日，住建部出台的《关于进一步加强房地产市场监管，完善商品住房预售制度有关问题的通知》(53号文)，其中第九条明确规定：“各地要加快完善商品住房预售资金监管制度。”
今年8月，北京酝酿出台楼盘预售款专项监管政策，要求对预售房资金进行专项监管。上海在此次规定中也提到类似观点，《通知》表示，应在销售方案中增加预售资金监管方案和监管单位。
早报记者了解到，目前各家地产商所收到的通知显示，还没有针对监管方案的具体解释，大部分地产商都对于这项“不太明显的”条款并不关心。
但是，如果上海执行力度和其他城市类似，则将会对开发商资金链产生重大影响。分析人士表示，类似政策对于本身资金链相对紧张的开发商将会产生很大负面影响。由于开发商往往追求资金滚动开发，一旦预售回款被锁定，很有可能出现开发商无力支付新拿土地的土地款等情况。实际上，一个楼盘从项目预售到最终竣工验收的持续时间往往在一年以上，类似监管措施将使得开发商资金利用率大幅度降低。
据中原地产监测数据显示，2006至2009年期间，预售款占房地产开发资金来源比重达四成。
此外，早报记者从开发商处了解到另一“背景”，最近一段时间，上海市房地产相关部门、国家统计局上海调查总队等部门对于上海楼市现状进行了实地探访，并且发现了目前开发商故意制造房源紧张等问题。
中国房产信息集团的数据显示，8月上海商品住宅市场供求出现全面回升，全市新增供应房源76.47万平方米，环比(比上月)大幅上升48.8%；成交面积为69.87万平方米，环比上升61%；平均成交价格在持续3个月下调后，重新回到2万元/平方米以上，达到20973元／平方米，环比上涨5.8%。
重申“一次性入市”
此次《通知》重申了“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”规定，明确要求在申请预售前，房屋测绘机构应按《建筑工程施工许可证》确定的建筑规模一次性进行工程进度现场鉴证，以此作为预售许可规模的依据。
实际上，关于“3万平方米以下楼盘必须一次性上市预售”的规定早在2007年就已在上海开始执行。从2007年发布新政以来，上海市政府已经连续两次重申须遵守规定，但执行情况一直并不理想。
早报记者了解到，在实际操作过程中，开发商经常采取“一次申请，分批开盘”的方式，一个批次开盘房源多则两三百套，少的只有数十套。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟直接指出，就过往的经验看，多数开发商都未对既有规定进行执行，也没有看到有人被处罚，规定和处罚无法跟进。陆骑麟说，今年8月份推出的56张预售证中，49张预售证面积不到3万平方米。
上海中原研究咨询部数据显示，今年新政后楼盘每批次推出的面积普遍较低，3万平方米一次性上市楼盘所占新盘比重为15%。今年楼盘供应个数与往年相比已经呈现下降趋势，加上楼盘每次上市规模十分小，尽管流量同样低迷，但供应不旺容易助推市场僵局的延续。这也是政府再次强调供应秩序的原因所在。
值得注意的是，此次《通知》特别注明，房屋调查机构要对工程现场进度进行鉴证，房屋调查机构到底会针对上海全市楼盘还是部分楼盘抽查，是此次政策能否起到作用的关键所在。
收取“诚意金”将受罚
针对近期出现的违规预订等行为，《通知》强调商品住房定金合同、销售合同应当通过网上操作系统即时备案，可售房源不得拒绝对外销售。《通知》还明确，未取得预售许可或未办理现房销售备案的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预定、排号、发放VIP卡、收取诚意金等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
据悉，“诚意金”实际上是目前开发商积累客户的最常见手段，通过出售贵宾卡等手段，开发商向意向客户收取1-3万元不等的“诚意金”作为楼盘定金，开发商就能够清楚客户的积累情况。
SMG新闻综合频道近日报道称，在调查中发现，在目前上海预售的一些楼盘中，没有取得预售许可证却违规变相收取“诚意金”的行为相当普遍。在位于浦东金高路附近的一处楼盘，工作人员表示，现在预付5万元诚意金拿号，这个周末开盘时就能享受九五折优惠。
早报记者了解到，目前开盘热销的楼盘一般都经过长时间的客户积累，一些楼盘的客户积累期超过半年。取消“诚意金”的收取，就意味着客户积累少了一个重要的渠道，则开盘热销的情况要继续出现的难度将会大幅增加。据悉，相关部门已经明确告知开发商，一旦出现收取意向金等行为，开发商将会受到处罚。
定价监管趋严
此次《通知》进一步完善商品住房销售方案备案管理制度，要求区(县)房管部门加强对商品住房项目销售价格和变动幅度等指导和审核，对调整销售价格超出备案销售方案范围的，应当再次报所在区(县)房管部门备案。
目前早报记者还未获悉上海政府对于楼盘定价的限制，只是部分高价楼盘开盘时间会由政府进行适度“调节”，以控制一段时间以内楼盘上市后的市场均价。
不过在北京市场，政府已经动用行政手段干预开发商定价，SOHO中国总裁潘石屹表示，在预售价格上报阶段，往往审批部门会要求开发商调低售价。
在上海方面，此次《通知》要求，开发商需要对超出备案销售方案范围的调价，再次上报备案。
陆骑麟认为，上海政府有关价格定价可以规定得更加严厉，包括定价机制也应该公开，并非开发商定多少价，政府就批准，应该贴近市场，而非变相鼓励开发商捂盘。
房产经纪不得雇人排队
此外，《通知》还明确，房地产经纪机构和执(从)业人员要依法合规经营，不得采取雇人排队、炒卖房号等方式扰乱正常销售秩序，不得与房地产开发企业联手内部认购、加价倒卖，不得发布不实信息制造销售旺盛的虚假氛围。
上海市房管局要求，各区(县)房管部门、房地产交易中心进一步加强房地产市场动态监管，切实建立销售现场巡查制度，加大对违法违规行为的查处力度，对未将全部准售房源对外公开销售、故意采取畸高价格销售或通过签订虚假房地产交易合同等人为制造房源紧张、未按规定即时办理合同备案、可售房源拒绝对外销售等行为，可视情采取限期整改、发出“行政告知书”、记入信用档案、暂停网上签约备案、降低直至取消开发企业资质等查处措施。
