史无前例的最严房地产调控将房价飙涨的矛头直指投机性需求，一度左右中国房价走向的民间资本首当其冲。这中间，又以温州产业资金为龙头的浙商资本和矿产资源丰富的山西、内蒙古能源资本最具代表性。
的确，房价的癫狂上涨与游走于楼市、追求高额回报的民间资本推波助澜不无关系。在经济环境和政策环境大变的局势下，浸淫中国楼市多年的民间资本又将如何应对呢？
本报记者经过采访和调查山西、浙江和内蒙古这些民间资本活跃地区的业内人士发现，即使楼市环境的变化也没有影响民间资本对投资房地产业的巨大热情，它们正通过一系列的自身调整来适应更具变化的环境——以往这些民间资本热衷的游击战术正向组织化和专业化程度更高的私募基金、投资公司演变；民间资本也不再满足于楼市销售环节的介入，正向上游的开发、建设环节挺进；受调控影响更小的商业、写字楼物业正成为它们的避险港湾……
在这些具有共性的调整特点和方式之外，民间资本所表现出的地域性投资风格也依然鲜明，如浙商资本偏好资金的流动性和收益，而山西煤老板则更看重资本的安全和稳定回报，但惟一没有变化的依然是对房地产市场这个投资渠道的钟爱和高额投资回报的追求。
投机性需求的控制关乎着本轮调控的方向和结局，更关乎着房地产市场的健康发展。在国内流动性充裕和投资渠道依然匮乏的背景下，引导民间资本进入保障性住房建设、商品房建设都有助于增大供应、平衡供求结构，也远比一味的打压、控制更为重要和有效。
房价的癫狂上涨与游走于楼市、追求高额回报的民间资本推波助澜不无关系。在地产新政将首要打击目标对准这些投机性需求的时候，浸淫楼市多年的民间资本又将如何应对呢？
本报记者经过采访山西、浙江和内蒙古这些民间资本活跃地区的业内人士发现：以往这些民间资本热衷的游击战术正向组织化和专业化程度更高的私募基金、投资公司演变；而民间资本也不再满足于只在销售环节的介入，正努力向上游的开发、建设环节挺进；而受调控影响更小的商办物业正成为它们的避风港……
对投机性需求的控制关乎着本轮调控的方向和结局，更关乎着房地产市场的健康发展。在流动性充裕和投资渠道匮乏依然没有改观的大势下，引导民间资本进入保障性住房建设、商品房建设都有助于增大供应、平衡供求结构，也远比一味的打压、控制更为重要和有效。
山西：避险商业地产 加速投资转型
■本报记者 方帅 北京报道
在住宅市场、股市、汇市等各种投资市场都遭遇“黑五月”的时候，山西游资却果断地掉转车头，把商业物业作为“避风港”，而组织性、专业性都更强的私募基金成为它们的首选。
5月中旬的山西太原，高和投资作为国内第一只专注投资商办物业的私募基金高调亮相，这只募集对象主要是山西煤老板的房地产基金，高调亮相的底气来自于数日前的成功交易：收购了紧邻北京使馆区东三环昆仑饭店的琨莎中心二期写字楼及商铺，并更名为中莎广场。
一边是规避楼市调控的商业物业的诱惑，一边是房地产私募基金的风生水起，对于山西游资这位昔日的楼市猎人来说，投资转型似乎已经渐行渐近了。
“首只募集对象为山西煤老板的高和投资基金选在此刻推出是恰逢其时的。”一位与会的知情人士评价道。
“资本精装修”
5月14日，太原山西国贸饭店3层宴会厅座无虚席，原本宴请了200位山西煤老板的活动却吸引了约300位纷至沓来。“这些人中有私募基金的参与者，也有对私募基金慕名而来的。”上述知情人士向记者透露。
“除了想学习了解私募基金，超豪华的嘉宾阵容也是吸引他们的一个主要原因。”该知情人士透露。记者了解到，华远集团总裁任志强、北京银信投资有限公司董事长张民耕、高和投资董事总经理苏鑫等都出席了会议。会上，张民耕作为北京首家以房地产项目股权投资为主的私募基金盛世神州基金的发起人分享了经验，而苏鑫这位前SOHO中国主管营销的执行董事、运营总裁与山西民资更是有不浅的渊源，号召力颇大。
无论会上会下，对于该笔基金的具体数额苏鑫一直三缄其口，但他却大方地表示：在运作手法上，高和投资摒弃了山西资本粗放型的管理模式，采取“资金精装修”的方式管理资金、运用资金。
“草根私募会在房地产基金领域将扮演越来越重要的角色，而山西煤老板作为民间资本转型欲最强的一股力量，也会成为给草根私募最捧场的一群人。”知情人士这样评价。
记者了解到，高和投资作为北京方恒置业有限公司琨莎中心项目的战略投资方参与该项目，并同时提供资产管理服务。高和投资管理的基金收购这些商铺后，投入部分资金，对商铺进行统一的形象设计，再出租给星巴克等品质较高的租户，从而实现了较高的溢价。
事实上，高和投资的操作模式已经通过了市场的检验。就在收购中莎广场之前，高和投资已收购了凯德华玺上千平方米的底商，并经过资产管理，在出租给一些高品质的租户后，以较高溢价卖出获益。
张民耕表示，在新政策调控的背景下炒房风险更大，对资金的要求也更为苛刻，“炒房时代已经过去了，用基金的方式从源头上投资房地产的时代已经来临。”他表示用股权方式投资房地产，而不是直接投资已经被膨胀化的房子，风险会更小。
另有业内人士评价，在今后的地产金融生态中，完全可能出现私募基金提供土地储备金、银行批复开发贷款，再由信托贷款补足剩余资金缺口的这样一个完整的资本链条。而私募基金则可能以先发优势处于房地产食物链的上端。
转型的山西民资
事实上，房地产早就是山西煤老板觊觎的投资方向。“以前只是散户一样的购置房产，一是觉得房价还会不停疯涨，回报率有保障，二是觉得倒买倒卖操作方便、变现也快。”一位山西煤老板在电话中告诉记者。
“但是，这轮调控闹得心里很没底，我感觉还是要投资一种更长期更稳健的投资品比较好。”上述山西煤老板说。
随着近来山西省煤矿企业兼并重组开始进入实施阶段，山西煤老板投资模式转型和传说中的3000亿元资金对各路投资管理机构的吸引一直没有停止过。
然而，令山西煤老板几度寄予希望却又几度失望而归的，恰是那些投资机构推荐的项目，它们的共同特点是：短期。
据了解，山西煤老板虽然面临学历低、资金多的双重尴尬，但投资理念却相当稳健保守，“风险一定要小，收益一定要稳。”上述山西煤老板告诉记者。
在这位山西煤老板看来，风险小收益稳定的项目，一定是伴随着较长周期的项目。
而悉数房地产类的可投资产品，商办物业似乎满足了山西煤老板的全部要求。根据国际房地产顾问机构高力国际的最新统计数据显示，今年第一季度，北京市的写字楼、商铺物业市场持续回暖。
尽管面临商办物业回报稳定的诱惑，山西民资对地产私募基金也着实经历着一个心理接受过程，上述知情人士告诉记者，“长期的煤炭生意使他们形成了财大气粗出手豪迈的性格，但实际操作起来又有点畏首畏尾，最怕承担风险。”
“他们把真金白银交给专业的私募基金去做也是很需要勇气的。”上述知情人士笑着告诉记者，他表示民间资本的专业化之路还有很长的探索，私募资金的管理及运营模式也不是千篇一律的，需要具体情况具体分析。
浙资：快进快出 趋向“补血基金”
■本报记者 刘关 北京报道
在楼市新政下，游走于各地楼市的浙江民间资本到底会有什么样的新动向备受关注。在近日举办的2010中国(温州)民间资本发展高峰会上，温州市政府所给出的“温州民间资本就达6000多亿元”的数字，更让人们关注以温州为代表的浙商接下来的楼市动作。
“在投资渠道依然不多的情况下，手握闲钱的浙商还是依然看好楼市的。”在接受本报记者采访时，北京浙江企业商会副会长、台州商会副会长陈俊表示。据他介绍，现在北京有浙江人50多万，浙商在北京的投资额达4000亿元。单是去年，他们就投下了2000多亿元，其中不少钱流向了房地产。
“对于房地产，肯定不离不弃。现在的问题是投什么和怎么投，而不是投不投。”陈俊告诉记者。这位不愿意被称为“炒房团”而更愿意被称为“投资团”的浙商代表人眼中，买房子就如同买大白菜一样，所瞄准的一定是可以确保升值的“低洼地带”。
具体而言，多轮的宏观调控让如他一样的浙江商人对商业地产兴趣日渐浓厚。从2007年的调控政策，再到2010年的调控政策，他们逐一仔细研读，发现政策没有一条是针对商业地产的。
“没有政策就是好政策。”在他眼中，一线城市投资空间已经不大，他们更对二三线城市的商业地产更为感兴趣。最近一段时间，他就奔赴济南、石家庄、唐山、廊坊等地，看了众多商业地产项目。
“做商业是我们浙商的强项。”他补充道。“选什么样的商业地产进行投资，我们看两个标准：一是地段位置好不好，要是在二级城市做商业地产，我们先问这个城市的常住人口是多少，流动人口是多少，人均收入是多少，在两公里之内的商业网点有多少。做商业，商户越多越好，消费人口越多越好，赚的就是‘人头钱’；二是看外部环境好不好，也就是看社会治安情况怎么样。否则，你赚到钱了，三天两头有地痞流氓来骚扰，也肯定没法做生意。”
而在进入/退出方式上，他所带领的“投资团”走如下的几种路径：最简单的就是把项目全包下来，一下承租10年、20年，压低价格，然后重新包装、定位、对外招商；其次是以租代买的方式。如果一个项目投资两三亿元，只首付启动资金3000万元，半年后再付一笔钱，一年后又付一笔钱，两三亿元，在几年之内付清；更次一点的是协助招商引资，按业内规矩得佣金；最差的选择则是只买摊位，一下子买上十个八个摊位，再转租给别人经营，“这就属于小打小闹了”。
同时，“区域开发也是浙江商人现在正考虑的事情。”从去年下半年开始，陈俊就开始奔走于各个区域产业园，辽宁、安徽等地都留下过他的足迹。
“我们这边有资源啊，在整合资源下，可以帮助当地园区开发企业提供点子，搞搞策划，然后引入资本，帮他们招商。”陈俊表示，“通过科学的方法，带动产业的发展，可以提升区域的价值，我们的商铺也就升值了。”
“这种玩法其实和我们玩住宅一样，并没有什么特别之处。”陈俊指出，多是低价入市高价卖出，赚取差额，而商业地产，由于比较复杂，就不能单单从买的环节介入。
而在“国36条”鼓励民间资本政策出台后，陈俊们也看到了新玩法的机会，他们会考虑创办更多的小额贷款公司，给地产公司提供短期的“补血基金”。
“你出2000万，我出5000万，他出3000万，利率最高可以等于银行贷款的5倍。借款时间多在半年左右，一般不会超过1年。”
据记者了解，浙江民间资本在金融领域的收获并不大。目前，温州只有14家小额贷款公司和2家村镇银行。另有数据显示，还有各种形式投入到股权投资领域的资金不下200亿元，但真正规范化运作的团队不多。
在陈俊看来，要让习惯了在资源领域、楼市甚至股市打拼的温州民资，短时间就接受“风投”、PE等比较规范化运作的概念，显然不太现实。
“我们最喜欢抱团，搭圈子，而不是整出机构。快进快出，利滚利嘛！”陈俊表示。
鄂尔多斯：典当行、投资公司、小额贷款公司为媒
■本报记者张晓赫北京报道
“家家房地产，人人典当行”，这句近年来在鄂尔多斯广为流传的俗语，恰如其分地展现了民间资本介入房地产的又一样本。
“丰富的资源催生了当地的财富暴涨与地产升温，而老百姓又习惯于把钱投资房产与委托给典当行，典当行继把钱借贷给赚钱最热的行业——房地产与煤炭，两行业在民间资本支撑下继续升温，又进一步推升了当地的民间资本积累与投资热情。”一位从事鄂尔多斯民间信贷多年的典当行从业人士向记者如此解释。
而随着这一循环模式所带来的暴利式增长，形形色色的投资公司、小额贷款公司也开始扎堆鄂尔多斯。“虽然不可以吸收存款，但我们可以通过委托方式集中民间资金来进行投资，企业贷款中，很大一部分都流向了房地产企业。”作为典当行的竞争对手，当地一家投资公司相关人士表示，目前也有很多人选择将资金委托给投资公司。
北京华府盛世置业投资管理有限公司董事长鄂俊宇认为：“不同于温州、山西等地民间资本流通的依托商业信用，鄂尔多斯早年的贫困，形成了靠社会信用、人格信用互助的融资模式；另一方面，鄂尔多斯的民间资本投资渠道仍是较为狭窄。”
当监管层新一轮平抑房价的调控到来，各地炒房资金纷纷转向上游开发领域时，鄂尔多斯的民间资本似乎早已先行一步。
一拍即合
“实际上，在鄂尔多斯地产升温的最初，民间资金也是首选炒房投资楼市。”上述典当行从业人士介绍道，借助煤炭资源而彻底翻身的超常规发展，财富迅速集聚的本地资金第一反应就是投向被资源开发带热的楼市。
可以佐证的则是鄂尔多斯康巴什的“鬼城”之说。就在这样一座高空置率的沙漠新城中，新开盘均价已经达到6000元／平方米，直逼水草丰美的东部地区。而无法忽略的则是，在强大的资金推手下，该城的楼市价格依然在不断上涨。
“空置率高也与当地人热衷于典当有关系，与其买房投资慢慢收租金，在部分人看来倒不如典当置押，再将钱委托给典当行或者投资公司投资收高利贷来的快。”另一家鄂尔多斯当地典当行人士解释道，由于缺乏更多的投资渠道以及原始的民间信用拆借习惯，在炒楼的同时，更多的人仍是选择了通过典当行等渠道进行投资。
热衷背后实际上是一个完整的利润驱动链条。在当地人的算盘中，将资金拆借给典当行的利润要大大超出房屋出租利润。根据当地普遍的做法，鄂尔多斯人把手里的房屋典当资金或闲散资金放入典当行，然后按月、按季度或者按年领取利息。“月息普遍为2分，高的甚至达到2分5厘，算下来，每年的回报率也要近30％，比单纯的租赁收益高多了。”上述人士表示。
“接下来，典当行会以更高的月息投向赚钱的领域，譬如地产。一般是3分，最高的也有到5分的。”该人士继续表示，由于当地房地产行业迅速升温，房地产开发资金实际上很多都选择了民间资本。
房地产之所以会选择高利贷，在当地人士看来也是迫于无奈。一方面也是正规金融市场融资渠道较少，而催热的地产行业资金需求量巨大，恰恰当地雄厚的民间资本可以补缺；另一方面，很多银行对中小开发企业，尤其是民营企业的信贷，仍是雷声大雨点小，使其不得不用典当资金应急。
有供有需，如此情况下，上述首位典当行从业人士表示，“尽管典当业务属于短期融资，但只要循环使用，仍是可以支撑开发需求的。”
环节已经被打通，如此的高差价业务对于典当行本身无疑也是诱惑多多。对此鄂尔多斯万立典当内部人士表示：“一些大的典当公司会比较规范，只用自有资金对外融资，但仍有多数典当公司在通过此路径大量对外放贷。”
业务争抢
也正是在高利润的诱惑下，越来越多的投资公司、小额贷款公司也开始扎堆鄂尔多斯。
“我们也有相当的优势，典当行是短期融资，而我们则可以做到最短一个季度，最长三年的贷款期限。”一位投资公司人士表示，通过投资公司来进行投资放贷的民间资本也不在少数。
而对于投资公司、小额贷款公司等不得吸收存款，只能以自有资金放贷融资的监管要求，上述投资公司人士则表示，“通过委托投资则可以完全规避掉这一点。”
而小额贷款公司，因为内蒙古的小额贷款试点身份，更是占尽税费减免等政策优势。也正因为如此，根据市场公开数据，鄂尔多斯申报的小额贷款公司已过百家，大有争抢之势。
鄂尔多斯巨力集团则是决心分食小额贷款市场的一个代表。其内部人士向记者表示，为了做小额贷款业务，集团已经与原来的力元典当分离。“现在小额贷款公司也可以作地产类的融资，额度也有所增加。”
而根据另外一家小额贷款公司提供给记者的业务流程单上，地产企业只要通过“来电咨询、传真资料、通过核审、签订合同”几个环节，就可以实现合同当天放款。“并且我们的流程时间很短，最短3个工作日就可以完成。”而对于利率，该人士表示，“国家要求不能高于基准利率的4倍，我们一般按照上限。”
但4倍利率上限，在部分业内人看来，在资金需求旺盛的地产行业仍有被提高的现实状况存在。上述人士表示，除了典当行、投资公司、小额贷款公司，尚有大量难以统计的地下钱庄。“那些地下钱庄的拆借利率会更高，有的甚至达到月息7％。”
对于未来的业务竞争，上述人士人认为，随着监管机构打击囤地、保障供应的举措，以及银行信贷的收缩，地产开发企业的行业资金将进一步趋紧，这些都有可能进一步促进典当融资的升温。“但具体也要看风险，如果风险过大，即使高利率，我们也不敢做。”
而在业内人士看来，随着监管机构“新36条”刺激民间资本，对于鄂尔多斯民间资本来说，首要的仍将是拓宽投资渠道与进一步促进阳光化运作。
